房子开卖不见预售证 签预定协议才知产权年限缩水
如果开发商没有预售许可证，如果开发商只和你签住宅预订协议或认购协议，你会买他们的房子吗？
日前，郑州一市民买房后，怀疑其住宅产权年限由70年缩为40年，至今还在等开发商的说法。
今天适逢3·15，郑州市房管局在此提醒：购房时务必先看五证，尤其是预售许可证，如果真想购买，购房前可登录360房产网，先查看一下企业诚信等级。
为期近半个月的“3·15安居郑州”维权活动暂告一段落，200多名读者致电河南商报要求维权，其中房产证办理难、物业管理乱两个方面的问题反映得最多。
河南商报记者挑选共性问题集中采访报道，并就相关焦点问题联合郑州市房管局一起为广大消费者排忧解难，在社会上广受赞誉。
今后，有关房子的事儿，您有啥烦心的，感觉权益受到侵害的，仍可拨打河南商报经济热线电话0371-86088223，我们将派记者帮您维权。
房子开卖了 预售许可证还没批下来
“开发商五证不全就开始卖房子，现在还不退定金。”昨日，郑州市民郭女士致电河南商报称，她让弟弟在高新区定了一套房，后来才发现，开发商连预售许可证都没有，就想把房子退掉，但开发商不同意。
昨日上午，河南商报记者来到该项目售楼处，只见两名售楼员正为客户介绍房源和户型，记者没有看到理应公示的五证。其中一名售楼员称，该项目已于上周日开盘，目前剩余房源还有10多套，劝记者尽早考虑。
记者请其出示预售许可证，他说，没有此证，但其他证件都在屋里。随后，他拿出两个证件，一个是建设工程规划许可证，一个是国有土地使用证。记者问为何在没有预售许可证的情况下就开盘售房，对方表示没事，这是城中村改造的一部分，郑州大部分城中村改造都是先开发后办证，该项目的预售许可证大概在今年5月份能办下来。
签了“住宅预订协议” 才知产权年限“缩水”
2012年7月份，市民孟先生在二七区买了一套房子，不过他没有和开发商签正式的商品房买卖合同，而是签了一份住宅预订协议。
“售楼小姐跟我说，这个地段不错，而且绝对是70年产权的住宅。”孟先生称，他在售楼部没有看到商品房预售许可证及其他相关证件，起初有点不放心，但后来“听别人说，这里有两栋楼被一个机关单位团购了，所以感觉还信得过”，于是就签了协议，交了16万元定金。
根据协议约定，开发商保证在2012年11月30日之前取得商品房预售许可证，同时，双方签订正式的商品房买卖合同。但至今没有任何结果。后来有人在郑州市规划局查到，该地块使用性质为商业、金融、住宅，可是住宅比例有多大，没人知道。
很多买房人担心购买的所谓住宅使用年限会从70年变成40年，经过多次协商，开发商出具了一份房子具有70年产权的承诺书。目前，开发商告诉买房人，其土地规划许可证已经拿到，预售许可证大概会在今年5月份取得。
购房前一定要看“五证”
“有的购房人基于对开发商的信任，会同意和他们签协议，协议具有一定的法律效力，但不是完全效力。”在郑州从事多年房地产开发的一位业内人士称，部分开发商会通过协议先行收取一定的购房款，作为后续开发资金，而钱一到手，办证就会被放到第二位。
“五证是消费者购房前一定要查看的内容。”郑州市房管局开发处提醒，开发商是否有“五证、一照”是保障购房人合法权益的必要条件。
“商品房预售许可证是‘五证’中最后颁发的，是确定开发商所售房屋是否合法的依据。”一工作人员称。
此外，如何在购房前增进对开发商的了解，郑州市房管局开发处提醒，消费者可上网查询其信誉度。
“从 2013年1月1日起，郑州市开始实施《郑州市房地产开发企业信用分级评定管理办法(试行)》，对全市2000多家开发企业进行信用分级。信用等级分为 AAA、AA、A、B、C、X六个等级(AAA级企业为信用优秀企业，X级企业为失信企业)。”郑州市房管局开发处工作人员称，消费者购房前可登录360 房产网，通过开发企业信用等级查询系统，查看企业诚信分值，了解企业诚信度，为购房提供参考。(邓飞)
小贴士五证一照
“五证”指的是：房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；“一照”即企业法人营业执照。
房地产市场常见的违法、违规行为
1.未取得资质证书从事房地产开发经营；
2.超越资质等级从事房地产开发经营；
3.在商品住宅销售中未按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
4.以预售形式销售的商品房，未取得商品房预售许可证；
5.以售后包租或者变相售后包租方式，销售未竣工商品房；
6.在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
7.擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容，侵害买受人利益；
8.未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业；
9.擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；
10.在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房。
