异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间从中央到地方公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时很多城市的公积金其实已初现紧张有的城市还收紧了相关政策。专家表示在当前楼市状况下首先应满足基本购房的公积金贷款需求同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。

　　公积金成为多地刺激楼市的新选择

　　10月14日住建部等三部门联合发文要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续并推进异地贷款业务。此外二套房可享受公积金贷款首套贷款额度有望提高。

　　对此同策咨询研究部总监张宏伟表示取消的收费项目产生的费用数额并不大但客观上减轻了购房者压力及交易成本这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门将激发大量的“回乡置业需求”。

　　就在前一天的13日武汉市住房公积金管理中心正式下发通知放宽第二套房公积金贷款门槛最低首付款比例调整为房屋总价的30%不再硬性要求达到房屋总价的60%。但公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。

　　类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。河南、贵阳在9月底便将首套房首付比例调整为最低20%相比以前降低10个百分点;国庆节刚过大连便调整公积金贷款和提取条件缴存公积金9个月就可申请贷款而此前是规定1年;沈阳表示拥有一套住房并已结清贷款的家庭可执行首套房贷款政策;广西消费者购买保障房可提公积金付首付无房职工异地购房也可用公积金;浙江金华、湖北黄冈等地则提高了住房公积金的贷款额度;天津、海南、深圳等地放松住房公积金提取条件为缴存职工住房消费提供便利。

　　据记者不完全统计今年以来已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计未来还会有不少城市跟进采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施成为多地政府调控楼市的主要措施。

　　多个城市公积金流动性紧张状况初现

　　与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日广州“公积金新政策”获得原则性通过新政规定公积金贷款仅限于首次使用者且首付从两成调整为三成;贷款基础条件也有所调整贷款额度也变得更加吃紧计算的公式也更为严格。

　　对比现行政策这一“新政”被许多人冠以“史上最严公积金政策”的称号。对此业内人士表示这是不得已而为之。目前广州公积金提取比例已超过警戒线个别月份接近甚至超过八成。

　　广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查南京、青岛等32个城市个贷率超过90%出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例截至今年6月底武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元个贷率高达97%比去年底增长近5%。

　　“如果不予应对只需两个月公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信表示武汉已建立公积金个人贷款资产变现机制通过盘活公积金资产存量来应对公积金流动性趋紧矛盾。

　　公积金不能为了救市不顾实际而调整

　　既然那么多城市公积金流动性已初现紧张为何还要放松相关政策?有市场人士表示公积金政策的放松必然会带来可观的购房者入市。因此市场和购房者都普遍认为调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施。预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”以激活市场信贷刺激楼市成交。

　　但专家并不赞同“救市工具”的看法。中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒在土地财政和新房库存的双重压力下在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下要警惕地方政府不顾公积金实际状况一味放松贷款政策来救市。

　　如何面对一边是放松呼声越来越大另一边是自身存量不足的矛盾?专家建议公积金管理部门应积极探索提高资金利用率满足“应贷尽贷”资金需求并适应科学化楼市调控的要求。

　　建立跨地区公积金资金调剂平台被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现目前各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例武汉市的个贷率比全省平均水平高出30.46个百分点而有些城市的个贷率却不足10%。

　　其次通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议在公积金中心账户存款不支付时商业银行应允许直接透支取得信贷资金。同时将一部分公积金个贷资产变现引入社会资本投入盘活资产存量。

　　最重要的是在房地产调控市场化之下公积金要随时“量身定制”政策。张东建议建立公积金支持基本住房需求的机制而不应由各地方政府根据各自需求随意调整。“有关部门应多征求职工意见使公积金为基本需求者服务又不能成为助推楼价的帮凶。”