进入10月，楼市利好不断，利率七折、认贷不认房、公积金首付两成……不过另一方面，真正的7折利率尚不见踪影，郑州商品房库存达到1172.7万㎡。所有的利好下面似乎都藏着一个对应的利空，看懂楼市买不买房的背后有着更多的信息纠结。作为楼市中三个最为重要的参与者，银行信贷政策走向、开发商对后市的预判、购房者心态的转变构成了楼市今年最后两个月多方博弈的局面。

　　【政策层面】双限虽已解禁，利率优惠难现

　　早在数月前，不少购房者反映，银行放贷的速度非常慢，有的需要等上半年。现如今，央行的7折利率的通知让更多的购房者有了更多的希望。一方面，他们希望贷款能够更快地放出来，而另一方面，他们更希望能够享受到最惠的7折利率。

　　但是，利率优惠当前并未出现，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、广发银行等九家银行表示目前房贷未变，至于新政策的实施要等通知。

　　对此，永威置业常务副总马水旺透露，“新政肯定会执行，但由于目前各银行都积压了不少贷款申请，所以银行需要一个‘缓冲期’，对于首套房贷利率折扣最低7折，多家银行认为根据房贷市场的实际情况，实现的可能性不大。”

　　大部分银行都已收到央行最新通知，但目前基本都以利率上浮5%～20%在执行。有银行个贷中心工作人员称，7折利率对银行来说是亏本的，按照现在的资金成本计算，基本9折才能保本。

　　【市场层面】开发商喊提价，高库存需走量

　　“双限政策”的取消刺激购房者入市，房企抑制不住收紧优惠的同时，必须面对存量高企的现状，何去何从?房企处于两难境地。

　　郑州同致行数据显示，以2010年底为基底，郑州市商品房库存截至9月达到1172.7万㎡，库存压力上涨明显。全年房地产下行明显，销售难以与去年相比，预计未来两个月去库存仍将是市场主流。

　　河南财经政法大学教授刘社认为，新政策出台后在短期内的刺激作用明显，购房市场人气上升。“但对于市场挤压量大的城市，房价不可能抬头。政策时效性对后期市场浮动不会太大，聪明点的开发商就不会涨价，抓紧时间跑量才是第一要素。”

　　有业内人士认为，“现在开发商想要提价是十分不理性的行为，目前应该做的是趁市场向好趁机走量。除了大型国企多元化经营的房企不差钱以外，其余的企业应该首先考虑维持资金链的健康。”

　　【购房者层面】换房需求释放，观望情绪并存

　　对于刚需购房者而言，首套房的利率优惠是最吸引人的地方。购房者李先生表示：“今年下半年以来一直在四处看房，尽管这几个月以来开发商给出的优惠越来越多，但也扛不住贷款利率过高啊。”

　　对于改善型住房的购房者来说，首付三成则是最大吸引力。“最近我们家决定换一套更大的房子。”购房者黄先生表示，如果按照之前二套房首付6成，房贷利率比首套房提高1.2倍这样的换房成本，新政执行的首付3成和利率优惠让他心动不已。

　　尽管刚需和改善型的购房者对央行的房贷新政十分向往，但是对于高端和再改型客户而言，银行的利率政策并非是影响他们置业的主要因素。他们更在意的是产品细节和整体楼市的政策走向及未来国家对楼市的调控政策。

　　“双限放松对楼市更多的是中长期利好，现在马上判断未来市场一直走好也不现实。总体来说，去库存、尽量实现年度计划才是接下来开发商需重点思考的。”业内人士称。