“单独二孩”政策放开两年之后，外界预期强烈的“普遍二孩”政策终于在10月底瓜熟蒂落，将全面开放，二胎概念股戴维医疗、海伦钢琴等应声而涨。

　　据测算，如果政策实施，我省每年多生的人口数在6万~8万间，将带来2.5万~4万套的改善性住房需求。业内表示，二胎政策的放开，人口红利将使房地产再增加十年好光景，而刚需户型的概念也将从目前的两房转变成三房，改善性需求将提高。

　　楼市再增十年好光景?

　　“计划生育的松动，对房地产是重大的利好消息。别小看生二胎，政策出来以后，对人口大省河南而言，或将再增添十年的好光景。”上周，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，一经发布，引发广泛关注。

　　10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。

　　这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。二胎全面放开的消息一时刷屏，对于非单独家庭来说再生一个孩子将被允许，那么对于楼市而言影响又有几何?

　　易居房地产研究院副院长杨红旭直言，允许普遍二孩政策对于楼市而言属于重大利好。他认为，楼市需求与人口有关，全面放开二孩限制将明显促进人口增长，十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利。这既有助于经济增长，也有利于人口红利。

　　“原本我认为河南房地产至少有20年左右的高速发展期，现在二胎政策放开后，我认为这个时间应该会延长，河南房地产应该有30年左右的发展期。”河南省商业经济学会秘书长宋向清表示。

　　当前，郑州市的实有人口已经达到1100万，未来还将持续增多。根据《中原经济区郑州都市区建设纲要》，到2020年，郑州都市区总人口达到1500万以上，占全省1/5左右;建成区面积达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积达到800平方公里左右。

　　这也意味着，今后的六七年间，郑州还将增加600万人口，几乎每年新增近百万。郑州市的城市规模将不可避免地向特大型城市转变，城市的空间结构也将不断地调整，而“二胎”的放开无疑将为郑州进入千万级人口大都市时代添加动力。

　　郑州每年将新增3000余套改善性需求

　　二胎政策放开之后，最让人关心的是会给中国新增多少出生人口。而对于房地产行业而言，最关心的则是因此有可能带来的改善性需求，和未来这些孩子长大之后的购房需求有多少。

　　有业内人士就指出，“二胎”的人口红利不值得过分夸大，毕竟符合条件的、愿意生的、还愿意为此买房的，这个数字未必会很庞大。

　　有业内专家曾预测，二胎政策全面落实后，在全国范围内将影响1500万至2000万人，他们是一方独生子女，且已育有一个孩子的育龄夫妻。而国家卫生计生委前期开展的生育意愿调研则显示，上述1500万至2000万符合生育新政的夫妇，大约50%至60%愿意生育第二个孩子。

　　根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二胎，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二胎时增加4%，增加规模达到1.28亿人。

　　这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二胎后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。

　　据了解，在单独二孩放开前，我省也曾做过调研，当时，河南省卫计委预测，2~3年内，全省申报“单独二孩”的数量应在8万例左右，扣除其他因素，“单独二孩”出生人口在6万人左右，占总人口的0.6‰。

　　在有约一半家庭认为生二胎之后需要改善住房条件的情况下，全省每年将产生2.5万~4万套的改善性住房需求，目前郑州人口约占全省总数的9%，如果以此来推算，二胎放开后，郑州每年新出生人口约为4500~7200人，将给楼市带来2250~3600套的改善性需求。

　　改善刚需将成纯刚需

　　近年来，由于人口红利结束，房地产市场正在由增量市场转变为存量市场已成为行业共识。由于计划生育政策的实施，让80后90后的人口急剧减少。60后70后们已经透支了购买需求，大部分90后00后也是不缺房子住的。

　　“二孩成为家庭人口结构的主流，楼市将增加人口红利，未来的改善刚需产品成为纯刚需产品，比例增量肯定上扬。”一位地产业内人士分析，“二胎”全面放开可谓拯救楼市“人口拐点”的一场及时雨。

　　“虽然未来的经济发展趋势尚待观望，但新生人口的增加一定会为经济带来活力，成为刺激市场的强劲力量。”有开发商表示，现在的新生儿，二三十年之后也许将成为住房市场新增的主体。

　　房地产实战专家、河南王牌企划董事长上官同君表示，“二胎”政策的放开，将会大大改变开发商未来的户型设计。“一个家庭计划要生二胎，再加上老人，以及照顾小孩需要的保姆，目前流行的刚需两房明显不符合要求，3、4房户型未来会成为刚需选择的主流。”

　　“而作为开发商而言，未来在设计户型的时候，就不能像现在180平方米面积只做三房，房间以大为主，而是尽可能多房间，包括多设计工人房。”上官同君告诉记者，不少地块出让可能依然会要求多建90平方米以下的小户型，这种情况下如何在90平方米内做出三房，甚至还要加一个功能房。

　　正天置业的董事总经理张宇表示，从目前的二手房成交来看，有超过三成的成交是选择60-80平方米这一面积区间的户型，主要就是以两房为主。“二胎政策放开之后，未来的5-10年，这个户型结构的选择将会发生改变，80-100平方米的户型将成为主流，这也是家庭人口规模所决定的。”