有律师表示众筹购房的方式与非法集资的界限不清可能构成非法经营罪

　　北上深楼市近期持续升温。有趣的是房价的暴涨又一次让众筹进入公众视野一大批房屋中介所谓的“众筹”买房开始引发众人的关注。

　　中投顾问研究总监郭凡礼对《证券日报》记者表示:“房地产众筹主要分为营销推广、理财投资和众筹建房三类。”他表示:“各房产众筹平台出现的各种首付贷和房产众筹产品是这次房产热潮的主力军购房者自发组成的众筹凑款买房则起到推波助澜的作用。目前房产众筹处于灰色地带面临政策风险较大。”

　　零壹财经数据部总监赵金龙对本报记者说:“国内涉及房产众筹的平台大概在25家左右上线的项目数量并不多整体表现还是非常谨慎。”

　　一线城市楼市火爆

　　房产众筹平台普遍惨淡

　　据克而瑞研究中心提供的数据显示以2015年2月-2016年2月为区间统计楼市价格北京均价涨幅19.7%上海均价涨幅42.5%深圳均价涨幅为68.2%。新年伊始虽然出台的各项利好政策并非针对一线城市但市场心理产生变化一线楼市持续高烧售楼处一派火热景象。此外更是催生了一系列杠杆炒房、“场外配资”的投机心理。

　　与之相对应的房产众筹平台却是另一番景象根据零壹财经提供给《证券日报》记者的数据显示2016年已经过去两个多月并未观察到新上线的房产众筹平台在房产行业乱象及政策不明的情况下市场表现似乎相当谨慎。

　　赵金龙对记者称“据我们观察2015年全年房产众筹不到50亿元房产众筹平台的首付贷产品更是可以忽略不计。如果说对房产行业有影响的话那应该是线下部分造成的。”

　　盈灿咨询高级分析师张叶霞也对本报记者表示:“房产众筹平台在2015年出现较大幅度增长但并未随着2016年炒房热出现明显增加。”

　　赵金龙谈道“目前国内涉及房产众筹的平台大概在25家左右包括平安好房、无忧我房、搜房网、众筹网金、房金所、安家贷、京东众筹、团贷网(房宝宝)等上线的项目数量并不多整体表现还是非常谨慎。值得注意的是北斗云筹、微投房两家平台已无法打开众筹网在2015年3月-5月完成3个房产众筹项目后便不再涉及房产项目。”

　　特例平台10分钟完成募集

　　购房价却低于市场价100万元

　　在普遍“惨淡”的行情下拼房网显得格外与众不同。“我们‘1502项目’上线不到10分钟就完成了。”本报记者以投资者的身份致电拼房网的客服他如此表示。

　　据资料显示拼房网创立于　2015年属于深圳前海科瑞迪资产管理网络科技有限公司注册资本1000万元。其官网称拼房网是国内首家二手房地产众筹平台。据客服介绍该平台的具体流程:推出房源——根据房产情况计算众筹金额——发起众筹——融资成功——购买房产——1年后回购或出售——按众筹份额获取收益。

　　前述的“1502　项目”目前已经募集完结众筹资金150万元。在该项目融资表中显示富通城四期12栋1502户建筑面积82.76平米购房价353万元其中融资的150万元首付款中包括定金20万元、首付款86万元、佣金8万元、税费6万元、月供20万元、备用金10万元。

　　但记者发现在项目动态中最近消息更新于去年12月4日而近3个月的进展如何并未有显示。对此该平台客服解释称“这是去年的项目今年开始一直很忙我们会尽快更新信息目前项目已经做完了房产证也抵押给了银行。”

　　《证券日报》记者随后登陆链家网查询到富通城四期二手房普遍房价为每平米55000元—58000元左右。其中有两套在售的83平米二手房报价分别为500万元、580万元均与拼房网的报价相去甚远。

　　“去年12月份富通城四期的均价在45000元—47000元左右总价大概在　450万元—470万元上下”链家销售人员表示。当记者借口称朋友去年353万(即前述众筹项目融资表的购房价)买到房时他表示:“不可能再低也不会低100多万元。去年听说有个最低的成交也是近400万元的。”

　　如此看来拼房网的购房价似乎过低。对此赵金龙对本报记者表示:“拼房网其盈利方式无非是靠交易手续费。”据他了解在深圳楼市整体上涨的背景下有的项目持有4个月后收益率高达77%。目前监管方对房贷行业盯的紧政策风险不可忽视楼市也不可能一直疯狂下去所以众筹到的房产也可能有贬值风险。

　　“我们不保本保息。对房产会考察评估大概2天内完成而且公司的资金是由第三方易宝支付资金托管也有法律顾问团队　。”对于存在的风险拼房网客服如此回应。

　　民间凑份子众筹存风险

　　发起人或涉及非法集资

　　明知道有风险但想众筹买房的人却不在少数。除了通过众筹平台买房外据了解还有一种民间凑份子的众筹买房方式。实际上就是几个朋友凑钱付首付备好两年左右的月供资金筹资的人签订一个合约以其中某一位的名义买房约定房价上涨到某个点时抛出获利按出资比例分成。

　　而这种联合炒房的极端是“包楼”即一些有实力的投资客会抱团在看好某个新楼盘后与开发商协商以某个价格承包下整栋楼然后留着慢慢卖。

　　“这周已经有4个朋友跟我商讨过要不要众筹买房。”一位想买房的李女士人士对《证券日报》记者称她对众筹买房有些犹豫但十分动心。“我身边有的朋友已经众筹买了房虽然知道会存在一些风险但朋友之间互相信任而且现在不买房钱放在手里也是亏的。”

　　大学刚毕业没多久的小赫称“看着房价一直在涨再涨就买不起了所以很想众筹买房但身边的朋友都没有这个实力也挺着急。”他认为与其找不到众筹买房的伙伴不如找一些能众筹买房赚钱的平台去投资买房。

　　不过这些方式也不安全。如果未来的房产证上只登记了一个人的名字那么该房子就属于个人私有财产。即使一起众筹的出资人有过分成协议也可以根据借贷关系解决只需要将其他出资人的资金归还即可那笔升值的资金很有可能落入房主个人口袋。

　　中国经济体制改革研究会首席法律顾问谷辽海律师接受《证券日报》记者采访时表示:“从司法实践中的诸多案例来看众筹买房对购买商品房缺乏足够资金的年轻人来说具有巨大的诱惑力而通过网络平台众筹买房具有相当大的法律风险若一旦有问题众筹的发起人有可能会涉及到非法集资方面的犯罪。”他进一步解释称在司法实践中众筹的发起人往往通过互联网平台这一媒介向社会公众即社会不特定对象吸收建房资金不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的可能会以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

　　北京市人大常委会立法咨询委员会委员杨兆全也对本报记者表示:“以投资为目的的众筹买房面临极大的政策风险因为这种方式会人为非理性地推高房价与国家政策目标相违背随时存在被政府叫停的可能。其次众筹购房的方式与非法集资的界限不清从普通投资人进行资金归集承诺回报可能构成非法经营罪。再次如果出现房价下跌投资人损失会很大。在贷款偿还上会产生纠纷甚至是法律诉讼。”