“今年的房地产市场不可能从年头火到年尾,阶段性回落不可避免,别看人家涨价你也跟着涨。”在日前举办的2016年观点论坛上,保利地产广东公司董事长余英就今年的房地产市场形势发表了提醒性的言论。多位与会人士表示,从数据看,前两个月的新开工面积、销售面积以及销售额等各项指标走出了近两年持续下行的低谷,向良好的态势发展。但是城市之间分化加剧,尤其是三四线城市库存量大的现状依旧,一线城市过热或迎来政策的调整,今年的市场仍然不宜过分乐观。

　　“市场复苏比预想早,但仍处变化中”

　　在论坛上,多位行内资深人士就今年宏观经济态势、房地产政策走势以及金融去泡沫化等话题作了深刻探讨。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一分享了国家统计局的各项数据,1—2月份全国商品房的销售面积、销售额同比增长分别是28.2%和43.6%。在销售额的带动下,全国的房屋新开工面积、竣工面积也改变了去年全年分别同比下降的情况,分别同比增长了13.7%和28.9%。房地产企业土地购置面积同比下降幅度也在收窄,土地的成交价格也由去年的同比下降23.9%转为了同比增长0.9%。房地产开发投资的增幅也改变了两年持续下降的局面,由去年全年的同比增长1%回升到了3%。

　　“从这些数据可以看到,市场复苏比我们预想的要早。但是复苏是否意味着进入拐点,还有待观察。三四线城市的去库存压力仍然很大,而发展较快的一线和部分二线城市,政策可能面临调整。两者都处于变化的过程。”著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮指出,过去几年调控果然有一定的效果,但是在供给侧产业竞争跟国民经济其他产业的协调上,以及空间分布上,显得粗放和薄弱。供给侧就是把过去从短期总量平衡关系的政策体系,调整到以中期为目标的产业政策与区域政策中来。

　　“盲目提价,说不定明天售楼部就没人了”

　　“都说今年房价在疯涨,其实主要体现在二手房,一手房的开发商还是比较冷静的。”保利地产广东公司董事长余英如此评判今年以来的房地产市场。“从与多位同行交流的情况来看,最近能走量还是要走量,千万不能盲目提价,价格对于投资客而言非常敏感,说不定售楼部明天就没人了。”余英建议,即便是深圳,房子能卖还是快点卖,今年的市场并非一路高歌,肯定会出现阶段性的回落。他认为,2014年和2015年,对于房企而言主要任务是去库存,而今年却是好的企业重组兼并的好时机。三四线城市动辄上百万平方米的大盘,类似500平方米以上的大别墅、200平方米的公寓设计将面临比较大的困难。

　　“一线城市要稳一稳,没必要再往上加杠杆”

　　对于近期的另一热门话题“首付贷是否应该喊停”,陈淮认为,只要把杠杆加到有足够的资产信用的群体头上,就会存在小风险甚至无风险。只要加到供大于求的区域上,它就不存在推高房价的问题。首付贷对于加速改善型需求、均衡化城镇中过去十余年累计的供给与需求之间的平衡非常重要。因为这个群体有充分的资产信用资源,加杠杆在他的流动性下并无大害。

　　著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康也给予了相似的看法,他认为,在支持房地产市场走完调整过程方面,既然要去库存,适当地要加杠杆。“一线城市已经出现炒作的苗头,这时候我们要稳一稳,过去的贷款还清以后,再买房就可以按照首套房贷的待遇,给予这样的待遇大体是合适的,支持的主要还是刚性需求和改善型需求,没有必要再往上加杠杆。”在三四线城市方面,贾康认为,还要考虑适当加强房贷的杠杆,但是即使是强调加杠杆,如果只把它理解为商业性贷款基础上的加杠杆,不足以解决三四线城市去库存的问题。