▶近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，郑州市新建住宅价格指数环比上涨1.6%，比去年同期上涨9.2%。 这是郑州市新建住宅销售价格指数自2015年5月来的第13次上涨。

　　▶同时，记者从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，截至2016年6月30日，郑州市商品住宅销售均价达9661元/㎡，较1月份上涨1006元/㎡。

　　□东方今报记者 牛犇

　　【数据】

　　上半年 郑州房价1㎡涨1006元

　　尽管老百姓希望房价能够有所下降，但根据市场运行情况，除一线城市的限购政策起到对冲房价上涨的趋势外，二线城市如南京、合肥、武汉、郑州等地，商品住宅均价仍持续走高。

　　近日，郑州市房管局公布数据，6月郑州市区商品房均价9661元/㎡，比今年1月每平方米贵1006元。以市民6月买一套100平方米房子为例，要比1月份买多掏10.06万元。

　　郑州市住宅与房地产业协会有关负责人说，在政策利好和销量稳定的双重带动下，上半年销售价位呈现趋涨现象。特别是2月份不限购的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。刚性需求及部分改善性需求得到释放，库存去化明显，将平均价位抬高，春节后，郑州楼市呈现供不应求态势，市场表现较为火热。

　　值得注意的是，1~6月，郑州市商品住宅均价涨幅相较去年同期，略有下调。根据郑州市房管局统计，2015年6月，郑州市商品住宅均价9395元/平方米，比去年1月每平方米贵1405元。

　　难道说，去年同期郑州房价上涨趋势要比今年更加凶猛?对此，郑州市房管局一位负责人说，去年上半年郑州市区商品住房销售均价8738元/㎡，但郑东龙湖区域几个高端楼盘集中备案，拉高了整体房价，如果去除高端楼盘(单价超过2万)的影响，郑州6月房价属于持平略增。

　　为此，记者查阅国家统计局住宅销售价格指数发现，郑州市新建商品住宅销售价格，自2015年1月至今，以每月0.1%~1.1%的幅度波动，整体处于小幅上涨的态势，并无异常。

　　【销量】

　　商品住宅供不应求 去化周期3.9个月

　　根据克而瑞数据统计，2016年上半年，郑州市商品住宅销售面积达623万㎡，较去年同期上涨71%。与全国主要城市相比，郑州商品住宅销量处于中等水平，但增长率高居前五，上升较快。

　　克而瑞高级分析师李晓兵分析，随着房地产市场逐步成熟，近年供求比呈平稳态势，2016年上半年郑州商品住宅销售量攀升，市场呈供不应求态势。

　　克而瑞数据显示，上半年郑州商品住宅供应量为464.87万㎡，成交623.10万㎡，市场存量处于下行状态。

　　据悉，郑州市商品住宅存量自2014年下半年起，便一直处于下行状态。进入2016年，在政策红利的持续影响下，存量逐步下降，截至目前存量524.6万㎡。

　　按上半年月均成交134.35万㎡的速度计算，去化周期仅为3.9个月，仅次于南京、合肥、上海和武汉，市场状况比较健康，去库存效果良好。

　　【属性】

　　刚需仍是主力 市场正向改善型过渡

　　时间往前推半年，假如有人说郑州是个“屌丝”之城，很多人都会赞成。但在今后，郑州或将扔掉屌丝之城的帽子。

　　从户型结构上看，上半年郑州房地产市场，三房的销售比例正在逐步提升，已超过市场一半份额。同时，四房比例也逐步增加。

　　据统计，上半年，郑州有31.7%的购房者选择两居室，50.5%的购房者选择三居室，12.1%的购房者选择四居室甚至更大的户型。而在2015年下半年，购买四居室甚至更大户型的购房者只占到6.8%。

　　克而瑞高级分析师李晓兵表示，随着“二孩”政策的放开，客户对产品的功能空间要求明显提升，产品驱动将会越来越重要。

　　从成交面积段来看，90㎡及以下的商品住宅仍占据市场半壁江山，90~120㎡的住宅占比23%，120~140㎡的住宅占比16%，140~180㎡的住宅占比8%，180㎡及以上的住宅只占3%。

　　由此可以看出，目前的郑州房地产市场，刚需仍是主体，改善类产品成交占比已逐步提升，整个市场正在向改善型过渡的发展阶段。

　　从产品结构上看，客户需求的多样性逐步显现，整体仍以二房、三房为主，80~90㎡为绝对主力面积段。

　　【细分】

　　二七、中原、管城偏刚需 郑东、金水偏改善

　　分区域分析上半年的郑州房地产市场，二七区在商品住宅供应及成交量上都位居榜首，郑东新区则以18303元/㎡的均价，成为成交均价最高的区域。

　　从供应量上看，二七区以119.2万㎡位居榜首，中原区、惠济区分别以80.7万㎡、71.5万㎡列二、三名。

　　在成交均价上，郑东新区以18303元/㎡的均价继续领跑郑州楼市，中原区则以7624元/㎡的均价成为单价最便宜的区域。

　　二七区、中原区、高新区住宅价格相对较低，为性价比较高区域，吸引大量刚需客户置业，在成交量上，分别以115.6万㎡、104.6万㎡、87万㎡位居前三。

　　“整体市场以二房、三房为主，二七区、中原区、管城区的刚需属性较为突出，郑东新区与金水区成为主要的改善区域。”李晓兵表示，目前郑州楼市70~90㎡为市场主流，尤其是高新区、中原区、二七区，90㎡以下产品占较大比例;郑东新区为主要改善区域，户型面积较大。

　　【预测】

　　下半年 房价稳中趋涨

　　河南财经政法大学教授李晓峰说，受楼市宽松政策和金融宽松政策的长期影响，以及郑州市持续紧张的供求关系，预计下半年刚性需求依然强劲，改善性需求得到持续释放，市场销量保持稳定，销售价格保持稳中趋涨的态势。

　　河南省房地产业商会相关负责人也认为，由于上半年外地房企进入郑州，非城中村用地稀缺，开发商竞争激烈，土地价格整体呈现快速增长趋势，地王频出。下半年项目集中入市，或将进一步拉高房价。郑州市上半年房价涨幅相比去年同期1405元/㎡略有下调，但仍处在合理区间。“同时，根据目前郑州市商品住宅的存量以及房企上半年拿地情况，销售价格保持稳中趋涨的态势。预计今年下半年，郑州商品住宅均价有望破万。”

　　据悉，自7月8日，万科美景以25亿元的天价拿下郑纺机93亩地块后，郑州楼市开始了今年以来第三轮涨价潮。据记者不完全统计，有不少于28个楼盘宣布将在7月中下旬进行提价，涨价幅度在300~3000元/㎡不等。