北京的豪宅有多火?一份中原地产市场研究部的统计数据显示，半年来8万+签约571套，刷新了年度历史新高。不仅如此，豪宅的火爆还吸引了离开北京市场多年的绿城也吃起了回头草，高调宣称回归北京，开发豪宅产品。

　　豪宅似乎会将一直“豪”下去，但实际上，这场多方参与的游戏下半年是否还能一如既往，才是市场最关心的问题。一些开发商操盘手就对豪宅后市表现出了一定的担忧：“2016年下半年顶豪市场一定会遭遇冲击。流动性下降，钱变少，贷款变少，将直接影响资金要求最高的顶豪市场。”

　　中原地产首席分析师张大伟也认为：半年8万+签约了160亿，可以认为北京一年的顶豪容量在300亿+上下。按照300亿的年去化速度，北京高端产品全部消化大约要7年。此外，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。豪宅市场并不像外表看上去那么美，一旦市场出现降温，顶豪市场将出现巨大风险。

　　下半年豪宅销售难度将明显加大

　　传统意义上进入下半年，也进入了豪宅的销售季。根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年6月，北京成交价7万+的公寓豪宅产品共签约306套，成交面积5.59万平方米，环比分别大增42%、28%，这一数字也创造了7万+豪宅产品成交的历史新高。

　　豪宅成交的如此火热，一定程度上掩盖了豪宅即将面临的白热化竞争。据中原地产统计，截至6月21日，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿，而截至今年6月16日，其销售额只有224.8亿，这意味着豪宅的推盘高峰还远没有到来。

　　同时，除了存量巨大以外，豪宅开发带来的资金压力同样不容小觑。业内人士指出，目前北京商品房销售均价在35000元/平方米左右，之前拍出的高价地未来销售价格至少在6万元/平方米左右。这些地块入市的难度巨大，如果在未来三年内销售不达标，对项目本身而言很可能会有潜在的资金链风险。

　　融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。一些北京、上海的开发商之所以迟迟没有推盘入市，就是因为一旦入市就可能亏本。他认为，现在一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王对项目开发要求非常高。

　　某在售项目营销负责人对北京青年报记者表示，豪宅化的加剧导致购房人选择更多了，进一步拖慢了豪宅项目的去化周期，公司上下都有相应的准备，“持久战”是必要的;另一位业内人士也表示，随着高价地项目陆续入市，未来单价超过10万元的项目会越来越多，市场竞争将更加激烈。

　　也有人认为，新地王的不断出现，会为早期地王解套，但事实上，即使新拍地价高过周边房价，在售项目也未必可以收获明显的去化效应。

　　思源地产的李昕炜就表示，今年自己曾接触到去年曾在南五环大兴拿了地王的某公司营销负责人。在不久前北六环外南邵地块高价被拍后，一度觉得“大兴卖十万不是问题了”，欢欣鼓舞。但他随即需要面对的是：如果按照这个逻辑，今年下半年北京会有将近60个左右的地块都能卖到十万元!同一时期井喷出来项目间的横向竞争会异常激烈。

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年6月，北京公寓豪宅市场成交价88293万/平方米，环比下跌12%。这也是上月公寓豪宅市场成交均价首超10万之后，迅速跌落。随着愈加惨烈的抢客争夺，有市场人士认为北京豪宅销售进入了困难期。

　　拿地越早越从容

　　2016年下半年，新豪宅与老豪宅的命运可能会完全不同。

　　住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌就表示，一些在2015年以前拿地的开发商，地价相对低，即便项目没有入市，地价也大多翻番了。相反，2015年下半年拿地的开发商很多苦于地价很高，等到2016年下半年入市时，价格很难有足够的竞争力，一旦遇到市场低潮，更是丧失了灵活的定价空间。

　　北京市房地产协会秘书长陈志也认为，地王的去化往往比老项目新产品的难度要大许多，一方面老项目的拿地成本低，另一方面项目的成熟度、品牌成熟度都要大于新地王的影响，最典型的万柳地王，或者今年豪宅市场上表现抢眼的泛海，都属于早期拿地的项目，不但地段好不用纠结定位，更因为拿地早保证了利润率。

　　中国中央别墅区发展研究院创办人、院长刘东认为，实际上，高昂的土地价格，正不断挑战开发商的底线，拍卖配建保障房的土地出让方式、相应上升的财务成本以及高税率也压缩开发商的合理利润空间。2014年北京财政收入总计4027.2亿元，其中1917亿为卖地收入。也就是说，土地收入占北京财政收入将近一半。2015年则达到2032亿元。“高地价与高房价似乎形成了死循环，因为只有在现在项目的销售中获得利润才能保证未来有钱拍地，而土地越来越贵，房价的上涨也是必然。”

　　北京现在有一些早期以较低价格拿地的项目，面对上扬的豪宅市场，更激动，也更从容。像不久前公布了样板间的天润玖锡，前身就是当年亚奥区域的天润福熙大道，其在2016年进行了产品升级后，价格也出现了大幅度上涨。项目负责人天润同泰置业营销总监张大东就自信地表示，“项目拿地早，所以价格弹性大。”

　　很多早期拿地的项目都和天润玖锡类似，在当前市场中，价格更加灵活，像2012年的地王夏家胡同终于也要入市了，该地块于2012年被懋源地产以楼面价4.5万元/平方米摘得，成为北京当年单价地王。但现在四年过去，三环边上的住宅用地价格对比4.5万元/平方米几乎翻番。

　　而拿地晚、地价高的项目不但自身面临巨大的成本压力，还要考虑入市的时机问题。

　　抱团造豪宅应对高地价和高风险

　　“抱团造豪宅”是目前一些房企选择应对高地价，高风险的方式。尤其是一些新兴的豪宅区域，由于此前并不是传统的豪宅聚集区，无论是市场知名度还是购房人的认可度都不高，但地价却不低，导致风险加大。所以更需要大型开发商的抱团式合作开发。

　　2015年由首开保利联合体以64.83亿元竞得的孙河地块就引入了龙湖与平安共同开发，四方所占股权比例均为25%。从过去的竞争对手到现在的合作伙伴，豪宅市场呈现出博弈与均衡的戏码。

　　不久前，该地块刚刚以景粼原著的名字面市。而景粼原著所处的孙河板块，是位于北京中央别墅区的位置，是北京高端居住区的代表之一，除了中粮瑞府外，这里的豪宅还包括泰禾·北京院子、首开琅越以及龙湖·双珑原著等。如此来看，景粼原著在豪宅竞争激烈的孙河难免也会承受一定的压力，但这种压力分摊在四个大型开发企业上，就将风险降到了最低。

　　除此之外，类似的还有正在崛起的南中央别墅区。顾名思义，南中央别墅区主要位于大兴核心区的瀛海镇，因邻近新建中的第二机场和南海子公园，有望发展成新的国门，南城的中央别墅区。北京龙湖副总经理李亮就表示，龙湖与首开合作开发的天琅将是一个低密度的高端别墅盘，将会成为南中央别墅区的标杆产品。同时，该区域的高端别墅项目已经扎堆，首开、旭辉、融创、城建等大型开发商都将推出低密业态项目，这么多的房企经常共同出席活动、共同为区域呐喊，宣称大兴瀛海区域将成为未来高端纯熟的别墅板块。

　　北京楼市地价越来越高的前提下，类似的抱团应对风险的方式将更多地出现。

　　内城豪宅多集中于丰台

　　豪宅的分布从区域上看，五环内豪宅化的趋势更加明显。国际地产服务机构——第一太平戴维斯发布报告认为，五环内新增项目则普遍“豪宅化”。其中，朝阳和丰台将出现最大供应规模。

　　亚豪机构的统计数据显示，6月公寓豪宅成交当中海淀、丰台、朝阳三个区域占据了前三位置，三个区域共实现成交266套，占据全部成交的近九成。

　　而在泛豪宅浪潮中，丰台无疑是最受益的区域之一。由于历史上发展的相对滞后，丰台还有大量五环内甚至三四环的住宅用地。在北京城区土地极度稀缺的背景下，这些内城住宅用地都具备了成为豪宅的先决条件。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，海淀与朝阳为传统老牌豪宅区，其中海淀依赖于其得天独厚的教育资源，朝阳区则是最早的高端商务区，而丰台区由于地处南城，因此区域价格向来不能与东、西、北城相比，区域内出产高端产品的几率也较低。

　　不过近两年来，随着海淀、朝阳老牌豪宅产品逐渐消化殆尽，而新项目区位不断外延，“被遗忘的”丰台开始异军突起。由于发展较为迟缓，因此丰台区得以保留大量五环内甚至三四环的住宅用地，在北京住宅主战场已外延至六环外的背景之下，这些内城地块也身价倍增。2014年至2015年丰台区成交的14宗住宅用地当中，有11宗楼面价在30000元/平方米以上，其中葛洲坝樊家村地块楼面价更是高达75000元/平方米。随着这些高价地块的逐渐入市，丰台区也逐渐在豪宅市场当中争得一席之地。

　　豪宅前景与国家整体货币政策直接相关

　　有人认为，“去年豪宅市场突然崛起很大程度上跟股票市场有很大关系，很多投资者从股票市场套现后买了豪宅。”

　　豪宅产品与普通住宅不同，投资者往往对资金流动性更为关注，降息、降准等宽松政策对豪宅的刺激往往超过了普通住宅。“一旦国家相关政策收紧，豪宅市场将首当其冲受到影响。”

　　在目前的市场，顶豪产品明显是供过于求的，并且供应还有加大的趋势。客户才是最大的稀缺资源。

　　根据中原地产统计，按照未来一年60个顶豪项目，预期入市每个项目50套左右计算，待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京历史上一年卖出的单价超过10万元/平方米的历史最高纪录只有260套，即使将样本延伸到8万元/平方米签约所有居住类也只有673套。也就是说，2016年北京豪宅市场库存即使乐观，去化时间也需5年至10年。

　　在目标客户没有显著增长的情况下，豪宅数量却越来越多。亚豪机构市场总监郭毅分析，进入2016年以来，公寓豪宅市场成交逐月增多，需求的旺盛也促使开发商具备了推盘动力，更多的豪宅将在下半年入市，进一步加剧了豪宅市场的竞争。

　　另外，人们印象中的“权贵阶层”或许应该让位了。有研究报告显示，现在豪宅市场面对的是30至40岁的新型置业群体，比以往更年轻。行业多集中在IT、金融这些新兴财富领域。另外“二孩”政策也为豪宅市场提供了新的需求。(记者 李桁)