燕郊“落宗”事件冰山一角:土地指标透支潜规则

要闻21世纪经济报道2017-02-13 09:30:12

  一位土地研究人士告诉21世纪经济报道记者,燕郊的土地乱象不是个案。其背后主要是土地指标被非法滥用或提前透支。“三河市商品房开发量这么大,住宅性质的土地指标显然不可能有这么多。”

  一个名为“等落者-等待落宗的一大群”的微信群已经迅速聚集500人。群友基本是河北省三河市燕郊镇区域内涉及房屋产权无法“落宗”的业主。

  宗地是土地登记的基本单元,也是地籍调查的基本单元。房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系,生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一,就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。举个例子,如果土地是50年产权的商业用地,地上建筑物却是70年产权的商品住宅,则判定为不一致。

  此次“落宗”问题大约涉及燕郊十几个商品房小区,事件在两个月内迅速发酵。针对河北燕郊多个小区存在的不动产登记产权缩水、不能过户、不能落宗等问题,国土资源部部长姜大明最新表态是,“现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续,可以登记了,估计在不长的时间,这个问题就会解决完毕。”

  2月7日,燕郊落宗事件有了突破性进展。福成五期一名业主已经成功办理不动产登记,并取得证书。

  等待“落宗”

  国土部表示对此高度重视,考虑到历史客观实际情况,国土部在请地方调查的同时,也已派人去了解情况。了解清楚后会提出一个解决办法。

  但燕郊等待“落宗”的业主们仍然非常焦虑。

  燕郊此次大范围的“落宗”问题,始于三河市开始施行不动产统一登记。根据《三河市国土资源局关于实施不动产统一登记有关事项的公告》规定,自2016年12月1日起,三河将全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的职责整合到三河市国土资源局,并成立三河市不动产登记中心,负责承担三河市不动产登记具体业务。 按照“不变不换”原则,以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效,权利不变动,证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时,更换新的《不动产权证书》。

  正是在更换《不动产权证书》过程中,大量住户发现,70年房本上所录入的建设用地原来并非住宅用地,有的是工业用地,有的是绿化用地,有的更是违章用地。

  根据业主们提供的名单,目前包括首尔甜城、燕郊美林湾A区、电子城小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、福成五期、福成二期、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区、紫竹园等十几个小区、近万套商品住宅,都在不能落宗的范围内。根据规定,房屋不能落宗,则不允许进行买卖交易,不能向银行申请抵押贷款,也不能办理房产继承。

  违法乱象错综复杂

  “落宗”问题可能只是掀开了燕郊土地违法乱象的一角。这其中还掺杂涉及其他违法乱象问题。

  燕灵西区(东方御景)一位业主告诉21世纪经济报道记者,除了土地性质不统一,燕郊部分小区还涉及房产证产权年限信息模糊等问题。“一部分人房产证标明了产权年限,但一部分人的房产证上面是没有年限的。关于这个问题,我们也曾向河北省三河市副市长反映。副市长的反馈是可能当时房管局办理(手续)时不规范,政府会追责。”

  上述业主还有担忧,燕郊目前的商品房小区还有一部分涉及非法建设用地,即集体土地被非法建设并出售,也即“小产权房”。“对于这部分,我们需不需要缴纳土地出让金?但如果要缴纳出让金,应该由谁来承担?”

  时过境迁后,追责恐怕也是难题。根据东方御景业主提供给21世纪经济报道记者的购房材料,业主与开发商签订的商品房买卖合同上标明为70年产权,商品房预售许可证上房屋用途性质为住宅。但当查询这家名为“三河燕郊开发区房地产开发有限公司”的开发商时,21世纪经济报道记者发现这家成立于2000年10月28日的公司,在2006年11月28日已经由于未按时参加年检而被吊销营业执照。

  关于无法落宗问题,除了燕郊之外,21世纪经济报道记者发现石家庄的藁城区以及正定县,还有河北沧州市、邯郸市、新乐市部分小区都存在类似问题。在河北的网络问政平台上,石家庄的普通住户也在反映房屋不能落宗的情况。在一则新乐市国土资源局的回复中,明确写着“经不动产登记中心调查核实,未找到该小区相关土地手续,不能落宗。”

  土地指标滥用

  一位土地研究人士告诉21世纪经济报道记者,燕郊的土地乱象不是个案。其背后主要是土地指标被非法滥用或提前透支。“三河市商品房开发量这么大,住宅性质的土地指标显然不可能有这么多。”

  中原地产分析师张大伟认为,燕郊土地乱象背后就是土地指标的问题。“每年全国都会根据5年发展规划确定开发强度指标,根据开发指标和18亿亩土地红线指标确定开发量。比如三河市的指标,每年大约在150-200公顷。一般住宅用地比例只有10%-15%。这是社会发展协调的需要。另外包括教育、医院等公共管理的土地比例一般是15%-20%,超过住宅用地比例。但燕郊根本用不了那么多的工业或者商业用地,反而是住宅用地需求旺盛。所以,地方政府就在其中先上车后补票,提前把部分非住宅属性变成住宅属性,以后再改过来。”

  21世纪经济报道发现,提前透支或滥用土地指标在全国各地都较为普遍。

  据郑州大学法学院副院长、中国民主促进会河南省委常委沈开举调研,自2011年开始郑州市已没有耕地占补平衡指标储备,当年需耕地占补平衡指标约11万亩,全市全年缺口在8万亩左右。在建设用地指标方面,甚至已经开始寅吃卯粮。据沈开举调研,2010年和2011年郑州市的建设用地指标均是7500亩,2010年郑州市实际用地是1.8万亩。也就是说,即使2011年不再使用1亩土地,还欠下1万多亩建设用地指标。据河南当地媒体报道,新乡一些县的土地利用指标在2013年时就已透支到2020年。

  2009年时,有媒体报道称,中山的土地指标早已被“透支”到了2020年后。土地严重“透支”,成为制约中山工业产业发展以及重点建设项目落地的核心因素,甚至出现“有项目无土地”的窘境。

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