郑州房价不会下跌的理由 从宏观经济看房价

本地东方今报2016-08-18 09:36:28

  ▶郑州房价还要继续涨,这不是危言耸听。房地产市场有泡沫,这也的确是个事实。难道房价就不会跌吗?实话说,会。但这个时候还远没有到来。

  ▶“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜?”作为房地产行业的记者,我也希望房价能够有所下降。

  ▶北京房价可以降,深圳房价可以降,全国房价都可以降。但对于目前的郑州,找不出房价可以下降的理由。□东方今报记者 牛犇

  经济增速下降 房价却不断上涨 泡沫的推手是谁

  中国经济的发展速度,在世界范围内看,绝对是一枝独秀。尤其是赞到爆的改革开放制度。正是改革开放,让中国的经济增长潜力得以释放,中国在经济社会发展方面取得了巨大成就。

  据统计,1980年~2010年的30年间,中国经济以年均10.4%的速度增长。2010年中国国内生产总值超过日本成为世界第二大经济体。在全球经济增长放缓的背景下,中国经济进入中低速增长阶段。2012年中国经济增长7.7%,这是自2000年以来中国经济增速首次低于8%。

  如今,中国进入了新的经济形势,俗称经济新常态。在新常态下,尤其是在2009年爆发的全球经济危机背景下,中国的经济增速持续下滑,进入了中低速水平。

  当然,在这种形势下,中国加快了产业结构调整步伐,加快转变由投资和外贸拉动的经济增长模式,逐渐让国内消费成为拉动经济增长的根本驱动力量。

  这里面,有一个现象:为什么中国经济增速下降,但房地产业却持续向好?知名财经评论家叶檀就说:“买房子说明人们看好城市的长期发展,愿意同城市共存亡。”

  用一个比喻就是,谈恋爱是需要花钱的,说千万句我爱你,不如甩手买一堆礼物。套在河南的省会城市上,任谁都能发现,郑州在进入21世纪后,发展速度之快,让人惊讶。就连最初被人诟病的“鬼城——郑东新区”,也成为华尔街巨头谈论的焦点。

  量化宽松 房价上涨是泡沫上涨

  经济增速放缓,并不影响房价上涨。从1998年~2008年,房价直线上升,但经济增速却在放缓。关键在于央行的货币政策。叶檀认为,这是中国房地产产生泡沫的时段。

  “真正的经济好、人民生活水平高的时期,房价应该是平稳或小幅上涨,并不会爆发式上涨。”对比日本房价暴跌之前的数据,日本从战后恢复重建,到房价暴涨之前的经济复苏阶段,房价一直处于平稳阶段。

  从上世纪60年代开始,日本保持着每年10%的高速经济增长,在短短20年间,从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

  知乎作者Davision也指出,从1966年到1974年,8年的时间,日本房价上涨了3倍;这期间日本保持了年均GDP10%左右的高速增长,城市化率也由不到50%迅速增长到70%左右,基本完成城市化的进程。

  1973年第一次石油危机引发日本房价高位下跌,但短暂调整后,又重新进入上涨通道,到1985年左右,房价是1966年的4.5倍左右。这一阶段日本的年均GDP增幅在5%左右,城市化率缓慢增长。

  1985年~1990年,日本房价快速上涨,5年时间上涨3倍,而且核心城市增幅超过全国平均水平,此后泡沫快速破灭,用5年时间下滑到1985年左右的水平。

  中国现在在哪个阶段呢?全国城市化率58%左右,北上超过85%,GDP从10%左右的增幅降至6%~7%,2005年~2015年,房价上涨也就是3倍左右(以北京为例,2005年商品房均价6274元/m2,2014年为24337元/m2),如果考虑到2003年左右的下跌,实际涨幅还要更慢。

  叶檀认为,如果说从1998年~2008年,房价的上涨是泡沫的上涨,那在2008年经济危机之后,中国房价的暴涨就是泡沫的聚集。

  货币25年增长超过100倍 或是房价上涨推手

  由于通货膨胀和货币贬值,25年前的1块钱和今天的1块钱,在价值上是不能画等号的。综合分析世界各国自1990年以来的货币供应量,不难发现,中国房价持续增长,与货币扩张不无关系。

  以世界各国普遍采用的广义货币使用量M2为例,1988年为1.35万亿,2014年上半年就达到120.96万亿,2015年末达到139.2万亿元。25年间增长超过100倍。

  尽管业内有不少专家表示房价上涨不能与M2和通胀画等号,但叶檀仍认为,量化宽松的货币政策,拉动了房价的上涨。“只要货币不断上涨,房价就会同日元那样。”当货币贬值到一定程度,人民币也可以像如今的日元那样。房价会持续上涨。