政府加快发展住房租赁市场 怎样影响房地产业巨变

本地东方今报2017-07-21 09:50:10

  ▶7月20日,九部委发出加快发展住房租赁市场的新政。郑州作为人口净流入的大中城市,成为首批试点。郑州住房租赁市场会因此而产生什么变化?地产商和住房租赁中介公司会面临什么样的发展选择?一纸通知仅仅只对住房租赁市场有影响吗?站位全局,它有怎样的价值?

  【主持人】 路治欧 东方今报·猛犸新闻评论员

  【嘉 宾】 奚春山 地产公共政策研究者

  王 川 21世纪不动产郑州区域总经理

  政策会使租赁房供应量加大或大量租客入市,降低或提高租金的可能都存在

  主持人:今天这个通知的出台,会对郑州房屋租赁市场产生什么影响?

  王川:郑州租赁市经过近四年每年15%-20%的涨幅,今年上涨趋势已经停滞。部分地区租金在5、6月份出现小幅下调。新政在郑州落地执行后,如果租赁房大量供应或者交易更透明,会降低租金价格。

  当然,大力发展租赁市场只是一个通知,具体落地政策没有细则。从通知看,有意义的就是加大租赁房土地供应和鼓励建设纯租房。相关政策从实施到落地、再到对市场产生影响,是一两年后的事情了。

  奚春山:首先要恭喜在郑州还没有买房,也买不起房,或者准备来郑州发展不打算买房的小伙伴们!你们可以省下买房的巨款,时不时就来一场想走就走的旅行。

  也要恭喜那些手里有一套以上房的房东。有机构调查说,郑州户籍人口人均两套房,而伴着大量租客的入市,你们每月的房租,也要水涨船高了!

  目前租售不同权,未来看趋势会同权

  主持人:郑州的房屋租赁市场一直存在呀,为什么你要“恭喜租房的小伙伴们”?

  奚春山:因为九部委的文件下发后,教育部门可能会出台关于租赁住房就近入学的文件。买房,其实是买市政配套,买住房附加的户籍及教育等公共资源。没有九部委文件,不会有房客的附加公共资源,也就是说,目前租售不同权,未来看趋势会同权。所以要恭喜。

  王川:我个人认为,如果租售同权,会推高学区房租金价格,想上好学校可以由买转租了。

  主持人:郑州现在租售不同权吗?

  奚春山:是的,比如:子女入学,先满足户籍人口就近入学,非户籍的外来务工子女会调剂个学校。我们需要完全意义上的租售同权,而不是广州的政治表态式的租售同权。

  一些地产商会转型自持租赁,更多经纪公司会大力开拓房屋托管业务

  主持人:通知称,鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。对地产商和租赁中介机构来说,这意味着什么?

  奚春山:企业开发出来房子,不一定非要一卖了之,可以自持租赁。国有企业有地有房,但是使用率不高,可以拿出来开发使用,转型为住房租赁企业。这是增加租赁住房有效供应。

  去年12月到现在,已经有企业闻风而动,例如河南正商,跑到北京摘了两块地,不能销售,只能自住。而且,去年12月以来,北京、上海已经开始大规模租赁用地的拍卖。

  同时,万科等地产企业现在已经开始自持住宅物业,包括正商专门到北京自持住宅,正是提前嗅到了风向。政策鼓励会是税收的减免等,所以一些开发商可能会转型干这事。

  王川:住房租赁企业应该是特指承建、开发租房房产的企业。鼓励经纪公司拓展租赁业务,一是重视,二是鼓励做房屋托管服务。

  目前,郑州的租房托管公司在增多,大的租房托管公司手中能有四五千套出租房源。但是,有些租房托管公司过于追求利益最大化,对房屋分租没有做到合理配置,再分割时忽视了安全问题和居住舒适度,就会存在安全隐患。这需要政府的有效监管。

  主持人:这么说来,经纪公司也面临转型问题。

  王川:是的。目前,租金下行,托管公司空置率上升,现在整个房屋托管行业也在整合阶段。

  主持人:住房租赁业务,会不会发展到直接从开发商那里拿新房的地步?

  王川:会直接从开发商拿新房,如魔飞公寓已经和建业地产战略合作。

  主持人:这样一来,运营成本就会很大呀。

  王川: 市场有一些金融产品,如:租客可以月付,有部分溢价,金融平台可以年付给业主租金,可以降低企业资金成本。

  为什么政府要出面建设住房租赁交易服务平台,而不是鼓励市场化的企业来建?

  主持人:目前,住房租赁交易服务平台有房屋租赁中介公司的门店,也有相关的网站。现在的政策是建设政府住房租赁交易服务平台。政府有必要参与其中吗?为什么不强调促进市场化平台的完善?

  王川:我认为,政府主要考虑信息的真实有效性以及相关人员个人隐私保护。同时,建设政府住房租赁交易服务平台之外,还包括租赁合同网上备案、租赁信用管理、市场监测等,都侧重于政策对房屋租赁市场的规范和监管,这些都是政府应该做的事情。但是,住房租赁交易平台的发展趋势还是合作、共建、共享、共赢。

  奚春山:我理解,出于监管的原因才这样做。其实,交给小马或老马这样的更合适。但是,这个行业迟迟没有出现这样的大平台,所以政府不得不出马补位。

  加快发展住房租赁市场的政策影响,绝不止于房屋租赁市场

  主持人:总的来说,政策的影响绝不止于房屋租赁市场。

  奚春山:是的。在我看来,有5大影响:

  一是,如果开发商自持住宅以租赁为主,资金回收就由一锤子卖房,变为细水长流的租赁收入。对于习惯靠高负债来运营项目的一些开发商来说,这种模式会使资本运作把戏玩不下去。

  二是,以销售楼盘为主的代理机构,恐怕也面临转型运营的挑战。销售房产可以讲狼性,可以以高超的话术逼单;而运营房产,则追求与客户的黏性,还要具备整合资源、统筹运营的能力。

  三是,对教育机构现行中小学入学政策形成挑战。一旦大量的租赁户入市,必然牵涉到子女入学,而教育资源,特别是优质中小学教育资源,在郑州是稀缺的,如何平衡租赁户与房东们的利益,制定出更合理的入学政策,教育部门需要面对。

  四是,国土部门的拍地收入,恐怕也要受一些影响。北京、上海的租赁住房用地,拍卖价格赶不上单纯的销售住房用地。而对开发商的审核上,也要改变过去认钱不认人的简单做法,转变为综合考虑开发商运营租赁住房的能力与资金实力!

  五是,再多的部委也管不了丈母娘,中国内地丈母娘逼准女婿买房已经成为爱女儿的标配。在中国内地,有房人士已经超过无房人士了。没有自有住房,如何向丈母娘证明自己的优秀?这也是不打算买房的小伙伴们面临的考验。

  ■结语

  中央提出加快培育和发展住房租赁市场,步步细化,缓缓落地,可以预计郑州的实施细则也会很快出台。

  这一政策具有多重意义:

  一方面,是为了应对大中城市人口净流入的挑战,改变城市住房租赁市场需求旺盛与租赁房源总量不足的矛盾、发展潜力大与市场秩序不规范的矛盾。

  一方面,培育和发展住房租赁市场,以政策支持更多公众形成租赁习惯,有利于抑制越来越高的房价,让房地产市场冷却下来,慢慢向“房子是用来住的、不是用来炒的”这个目标靠拢。

  另一方面,这也是促进新型城镇化的要求。只有解决新市民住房问题,他们才能在城市留下来,所以说,这是重大民生工程。