核心提示|“金九银十”，传统的购房旺季又来了，不少二手房也在此刻集中上市。对于购房者而言，迎来买房好时机。但如何擦亮慧眼“淘”到好房子?昨日，记者从南阳市中级人民法院了解到几起近期审理的房屋买卖合同纠纷案例，以案说法，助您在购房过程中少走弯路。

　　案例1开发商一房二卖，法院判双倍返还购房款

　　[事件]

　　2015年10月1日，符某与某置业公司签订商品房买卖合同，购买商品房一套，总价35万。合同约定了房屋的交付期限和产权登记，其中出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

　　合同签订后8天，符某交付了全部购房款，并开始对房屋进行装修。在办理房屋过户手续时，符某得知，该置业公司在符某购房前已将房屋出卖给第三人，并在房管局办理了备案登记，致使符某的购房合同无法继续履行。此案经法院审理后判决，该置业公司向符某返还购房款35万元及同期银行利息，并向符某支付赔偿款35万元。

　　[解读]

　　南阳中院民二庭法官王勇介绍，开发商在签订合同时故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人的事实，属于典型的“一房二卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，法院判决开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案也提醒购房者，购房前查清房产权属情况很重要。合同中要明确注明出卖人办理产权证的义务。产生纠纷后要及时依法维权，保护自己的合法权益。

　　案例2委托购房风险大可能会被吃差价

　　[事件]

　　买房子这事也能拜托给朋友?王先生就因为这个被坑了。南阳市王先生托朋友丁某帮忙看房，随后决定以29万元的价格购买马某修建的房屋。

　　经协商，决定分期付款，王先生先期交给丁某25万元。没想到的是，朋友变身“中介”，留下2万元“服务费”，仅交付给马某23万元。王先生实地查看房屋后，发现房屋建筑质量差，要求退房退款却遭拒绝，遂诉至法院。法院判决解除双方房屋买卖合同关系，丁某返还王某购房款2万元及利息，马某返还王某购房款23万元及利息。

　　[解读]

　　南阳中院民二庭副庭长尹庆文介绍，本案房产存在质量问题，房产证亦不是登记在出卖人马某名下。王某委托他人代买房屋，双方之间也没有签订书面购房合同，对于房屋的状况和房产手续办理问题均缺乏明确约定。王某接到钥匙验收房屋时发现房屋存在质量及手续问题，随即提出退房，涉案房屋并没有实际交付，王某请求解除房屋买卖合同的理由成立。双方合同关系解除，马某和丁某理应返还其收到的房款及相应利息。

　　在现实生活中许多购房者是通过房地产中介公司购买的，其中一些“黑中介”避重就轻，对所售房源只说优点不说缺点，诱惑购房者成交。尹庆文提醒广大购房者委托他人买房一定要谨慎，交易前要实地查看房屋状况和产权情况，注明受托人的费用，签订合同时一定要与卖房人见面，双方详细查看合同细节及房价，避免被中间人吃了差价还不知情。

　　案例3小产权房卖给合同无效“外人”?

　　[事件]

　　2015年2月，经房地产中介介绍，唐河县的田某将位于某村的一套房子卖给王某，房价12万元。王某入住该房后发现该房屋是盖在集体土地上，无准建手续，无土地证和房产证。王某随即起诉至法院要求退还房屋。该案经法院审理后认为，该房屋建在集体土地上，在建设前没有取得土地使用证，没有办理相关准建手续，该房屋系违章建筑，房屋建成后也没有进行产权登记，该房屋依法不得进行转让、买卖，该买卖协议违反法律强制性规定，为无效合同，当事人因该无效合同所取得的财产应当予以返还。最终法院判决王某向田某返还房屋，田某向王某返还购房款。

　　[解读]

　　南阳中院民三庭法官孙娟解释说，本案中双方买卖合同的标的物是建在集体土地上的房屋，既无准建手续，也无土地使用证和房屋产权证，属于常说的“小产权房”。根据我国法律的相关规定，此类房屋只能分配给本村村民，或者在该集体组织成员之间流转、买卖。因此本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房或者集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般均认定为合同无效。本案中涉案房屋系建设在集体土地上，但王某不是该集体成员，因此双方间买卖房屋的合同无效。

　　案例4买到被查封的“问题房”及时诉讼讨回损失

　　[事件]

　　南阳市卧龙区的华某与李某签订《房地产买卖居间合同》，约定华某向李某购买商品房一套，卖方李某保证房产产权清晰，如发生与房产有关的产权或其他纠纷，由李某负责解决并承担一切后果及违约责任。双方任何一方拒绝履行合同或发生违约情形，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价的20%作为违约金。合同签订后，华某向李某支付第一笔购房款30万元。随后，双方办理过户手续时发现涉案房产已经被法院查封，无法办理过户，由此形成纠纷。法院审理后判决李某向华某退还购房款30万元及利息，并承担违约金6万元。

　　[解读]

　　南阳市卧龙区法院法官梁红介绍，本案双方买卖房前，李某并不知道房产被查封的事实，双方所签订的房屋买卖合同合法自愿，应为有效合同，李某并不存在欺诈的主观故意。在双方办理过户时李某才知道该房屋已被查封，无法办理过户手续，致使该合同无法继续履行，故合同应当予以解除，华某已付的购房款李某应予以返还。本案中造成合同无法继续履行的责任在于李某，李某应当按照合同约定承担相应的违约责任，但其主观上并不存在故意，因此违约金并未按照房屋成交价的20%计算，而是按照已付款的20%计算。