东莞楼市在9月开局的表现平平

　　随着“金九”的启幕，房企的推盘积极性也在提升。有研究机构统计显示，9月东莞预计有近20个楼盘推出新货。不过，相比去年同期，东莞楼市在今年9月开局的表现不尽如人意，市场的新增供应还是出现明显减少。

　　鉴于今年8月东莞楼市表现低迷，而且9月开局情况一般，因此多家市场调研机构均对今年“金九”行情持谨慎态度。

　　1、 4镇街上周供应量较高

　　据东莞中原战略研究中心不完全统计，9月预计有近20个盘推新货，共计超3000套新品入市，其中有5个纯新盘上市，主要集中在虎门、塘厦。

　　不过，与往年同期相比，今年9月预计推新项目不多，推盘量比2017年和2016年同期均下降四成。

　　从上周表现来看，新增住宅供应集中度依然较高，泛市区区域表现突出。从供应来看，上周供应量较高的镇街有4个，分别为常平、寮步、长安和石龙，其余区域的新增供应则寥寥。

　　由于上周“金九”启幕遇上教师节的到来，东莞不少房企的推盘积极性显著提升，楼盘促销活动主题更丰富。

　　虽然同比有所不足，但从楼盘推货量来看，上周呈现一定的“金九”行情。合富研究院统计显示，上周全市迎来6个住宅项目集中推货，纯新盘碧桂园铜雀台首批推150套洋房，皇马郦宫加推7栋、9栋和大面积别墅新品，卓越维港·璟颂加推三区112套，万科时富金色家园、虎门印象则小量试探，大部分开发商还是保持谨慎。

　　此外，泰禾新天地趁热打铁加推商铺，由此可见，伴随重大节点的到来，房企资金回笼心理非常强烈。

　　“从上周的情况来看，东莞楼市相对七八月的表现明显‘热闹’，上周热点区域和少量推货项目相比之前去化率更高。”合富研究院分析师告诉记者。

　　2、 上周网签泛市区区域表现较突出

　　从成交情况来看，“金九”首周的开局不容乐观。

　　上周，东莞一手住宅成交面积10.19万平方米，环比下降18.02%，同比下降22.86%;成交套数975套，环比下降23.77%，同比下降24.48%;成交金额17.77亿元;成交均价为17437元/平方米，环比下降1.60%，同比上升5.44%。

　　从区域来看，上周的网签主要集中于虎门、高埗和万江，总量占全市37%，其余区域低迷。业内人士分析认为，剔除限签因素，由于产品普遍存在滞签现象，中旬以后能更直观反映“金九银十”的行情。从片区来看，泛市区表现突出，万江、东城、高埗、石碣、茶山均上榜签约量前列。

　　上周，东莞住宅公寓签约21套，商业公寓签约200套，商业公寓签约环比前一周减少89套。目前，商业公寓仍为公寓市场主力，主要是由于商业公寓“不限购，不限贷”，且户型较小，总价低，受到大量投资客的青睐。

　　3、 业内预期东莞“金九”成色不足

　　市场整体偏冷，市场预期降低，房企备战“金九”动力不足。研究机构优房超·瑞城搜认为，目前楼市以自然销售、加推为主，以往“金九”常见的推货潮或难出现。

　　东莞中原战略研究中心也表示，基于多限政策调控从严以及9月推货供应量不足，预计楼市成交“金九”难现。不过，由于“金九银十”推货项目多集中在临深区域，高价项目成交增多，或推动全市均价结构性小幅上升。

　　合富研究院认为，虽然东莞迎来传统销售旺季“金九”，但对于楼市预期的回落和政策因素的限制，今年“金九银十”预计是量和价趋稳的过程，难有太大反弹，成色不足将是大概率事件。

　　在个盘促销策略方面，业内人士认为当前房地产市场进入更加平稳健康的发展轨道，进入“金九”旺季开发商也在加大推货力度积极抢客，但整体供需热情比上一年都低。伴随调控政策的影响力，买卖双方预期保守，这将影响东莞楼市在“金九”的整体表现。

　　“随着营销力度、业绩冲刺及供应加大，后市成交量仍有反弹动力，价格方面整体坚挺，局部项目或区域会采取小幅促销和让利。”业内人士分析。

　　值得注意的是，今年上半年以来，首套房贷款利率平均水平保持微中微涨的态势，无论利率、首付、贷款审核均保持偏严态势。数据显示，首套房贷款利率上升的银行数量减少，持平的银行占较大比例。合富研究院认为，随着利率持平银行数的增加，利率将表现出逐渐稳定的趋势，整体市场表现将会更加平稳有序。

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　　南城再出让地块

　　条件极为严格

　　地块编号为2018WG025的商住、商业地块正式挂牌，该地块位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧，面积90580平方米，起始价195664万元。

　　记者在东莞公共资源交易网上看到，根据公告内容显示，该地块最高限价楼面地价仅为6549元/平方米，但竞拍条件是目前为止东莞土地拍卖最严格的一宗。

　　公告显示，该地块将采用“限价+竞自持”方式竞拍，最高限制地价为237300万元，按照总计容建筑面积计算，最高楼面地价为6549元/平方米。当报价超过最高限制地价后，仍有两个或两个以上竞买人要求竞买的，竞买方式转为竞剩余商业用房面积的自持比例(可竞剩余商业用房计容建筑面积约43625平方米，自持年限至出让的土地使用权使用年限届满之日止，竞报阶梯为上述面积的5%)。

　　值得注意的是，该地块总计容建筑面积约362322平方米，宗地权利人须无偿配建计容建筑面积不少于160000平方米商业办公楼和1600个规划地下停车位给南城街道办事处用作拆迁安置、高新科技企业孵化器及其他发展配套用房等用途。同时，宗地权利人须集中建设并全部自持计容建筑面积不少于50000平方米商业用房，该商业用房主要指商场。

　　本版撰文：南方日报记者 龚名扬