豪赌城镇化 金科狂取二、三线土地

企业21世纪经济报道2014-04-08 10:49:55
提要:两月拿地14宗, 2012年拿地撒金88亿,接近全年销售金额的60%。在资本市场融资不畅的背景下,金科股份(000656)(000686.SH)成为2012年年末,A股最“疯狂”的房地产公司之一。2012年,金科新增土地数量27块,超过该公司2011年的一倍之多。

两月拿地14宗, 2012年拿地撒金88亿,接近全年销售金额的60%。在资本市场融资不畅的背景下,金科股份(000656)(000686.SH)成为2012年年末,A股最“疯狂”的房地产公司之一。2012年,金科新增土地数量27块,超过该公司2011年的一倍之多。

一位与金科曾有密切合作关系,但不愿透露姓名的地产业内人士接受本报记者采访时表示,金科已从过去十分重视品质的公司转变为高周转公司。

疯狂扩张不仅考验着公司的管理能力,也让公司的人力资源吃紧,融资压力倍增。金科股份董事会主席、重庆工商联主席黄红云豪赌城镇化的扩张策略,会让公司脱胎换骨,还是将公司推入险境?

扩张的脚步

金科此轮扩张始于2012年4月。起初,金科拿地节奏并不快。4月份拿地3宗,位于重庆。5月份拿地3宗,至10月,金科单月拿地数量不超过3 宗。但到11月,金科突然开始提速,频繁发布土地获取公告。11月份拿地7宗,12月份拿地7宗。根据公告披露的情况计算,金科投入买地金额达88.5亿元。

金科的扩张范围集中在重庆和三四线城市。重庆开县、壁山、涪陵等地,金科都在增加土地储备。此外,金科还在河北张家港、山东济南、湖南长沙等地 取地。渤海证券报告显示,金科土地储备建筑面积1588万平米,中西部地区占比达到71.2%。土地成本较低,平均楼面地价1386元。

拿地背后,两条战略逻辑支撑着金科的扩张。2011年8月借壳上市之后,金科制定了“622战略”和“1030战略”。前者指金科在全国的布局比重,后者描述的是金科在大本营重庆的布局。

所谓“622战略”,是指金科在以重庆为中心的中西部,投入比重提高到60%,长三角和环渤海地区分别占20%。这意味着金科的投资布局重心重回大本营重庆,注重中西部的投资。用其官方的话来解释就是:“金科在一线城市做品牌,二线城市做利润,三线城市做规模。”

所谓“1030战略”,也就是用10年时间,进入重庆辖区的30个城市发展。黄红云强调,一定要在重庆主城以外的区县大力发展。目前,金科已进入涪陵、永川、荣昌、开县等6个区县,即将进入万州、合川、长寿等多个区县。

据了解,自2011年以来,以大重庆为核心的中西部地区占金科股份销售比例,均保持在65%左右。今年中西部地区新增项目面积占到约70%,三四线城市占比约60%。

2012年,金科销售额为150亿左右,2011年销售额为138亿。用接近90亿的资金去买地,金科透露出强烈的扩张欲望。同为重庆背景的企 业,龙湖地产(0960.HK)去年的销售额为400亿,拿地金额接近200亿,但其布局更广阔,涵盖一线城市和二线主要城市。

黄红云认为,金科必将直接受惠于新型城镇化的快速发展,成为同行业上市公司中的最大受益者。

成长的瓶颈

华远地产(600743)董事长任志强曾在接受本报记者采访时表示,制约企业扩张规模的是人力和资金。

2013年初,金科宣布启动“300位行业精英招募计划”,在1月15日开始集中面试。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文在接受本报记者采访时指出,对于高速扩张的企业必须要具备的两个能力,一是开发管理能力的复制,其次是团队的复制能力。

开发管理能力的复制,很大程度上受制于资金。从2011年起,金科频繁借助信托融资。2012年分别和中铁信托、兴业信托、长安国际信托、重庆信托展开合作。去年12月27日和重庆信托借款20000万元之后,2012年新增的信托融资额为25.51亿元,金科信托融资余额为 45.20 亿元。

对于在资本市场已失去再融资功能的A股上市公司,其最大的资金来源是销售回款,其次是银行贷款和信托公司。金科从信托公司借款成本为10%至15%左右,远高于银行贷款。摆脱资金危机后,绿城集团副董事长寿柏年曾向本报记者表示,绿城今后要减少信托融资,尽量不向信托公司借款。在不确定的市场,房地产企业很难把握项目去化速度,财务成本便成为最大的成本。

快速周转成为保障公司金科资金链安全的唯一办法。据透露,金科要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月,外地项目不得超过7至8 个月。金科2012年获取的项目中,有部分项目已开盘销售。例如,2012年5月底在张家港取得的土地,11月份已开盘,速度确实很快。

2012年金科获取的大部分土地都在三四线城市(区)。湘财证券分析师张化东指出,金科的项目大部分位于重庆主城的周边县区,不受房产税政策的影响。长沙项目为所辖长沙县项目不在限购范围的市内五区。渤海证券在研究中发现,三四线城市对于开发商来说,很难实现项目的爆发式增长,因此增长还是项目个数为主。

值得注意的是,去年以来,三四线楼市的消化速度明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示,2011年,三四线城市商品住宅销量同比增30%,远高 过一二线城市(负增长19%),而去年,三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%,落后于一二线的32%。仲量联行中国区董事陈锦平也认为,未来三四线城 市可能比一线城市面临更大的风险。主要是需求增长面临更多不确定性,且在前两年充足的供应量下,有可能发生供过于求的态势。金科能否险中求胜?

以北京项目为例,金科销售情况并不尽如人意。其中金科帕庄园2012年5月开盘的别墅部分,项目去化率刚过50%。2011年10月开盘的住宅 部分去化率仅过30%。金科在北京昌平区的另外一个项目金科廊桥花园,同为2011年10月开盘,截至2013年1月16日,仍有接近20%未被消化。北 京金科相关负责人称,主要是受到限购政策的影响。金科快速发展中,一些不和谐的音符也跳出来。无锡金科地产被业主投诉称,交付的期房绿化及配套设施严重缩 水。

除了住宅领域的快速扩张,2013年,金科地产还打算开发旅游地产和商业地产。金科计划在重庆照母山地块打造30万平方米的商业综合体,还将在黑山谷打造旅游度假物业。

无论是商业地产还是旅游地产都需要大笔资金投入,由于财务报表的滞后性,跟踪金科的分析师们普遍认为该公司目前并不存在资金链问题。但金科 2011年在建项目共有51个,2012年又新获得27个项目,78个项目代表78股现金流,它们犬牙交错,需要极强的资金管理能力。是否能实现快速周 转,既有赖于政策,也有赖于市场。而城镇化策略究竟会对房地产市场产生多大的影响,还看不清。

在薛迥文看来,房地产行业过去黄金十年已被验证的规律是,不是靠能力取胜,更多是靠规模和利润取胜。给开发企业做大的机会仅剩下十几年的时间,房地产行业终将走向细分市场的道路。由此,不难理解,在机会主义导向下,开发商们对规模扩张的渴望。

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