提要：近一段时间以来，二三线楼市一反传统淡季，自“红5月”以来持续升温。一些城市的楼盘销售火爆，中国指数研究院发布的最新报告也显示，二三线楼市住宅平均价格普遍上涨。

近一段时间以来，二三线楼市一反传统淡季，自“红5月”以来持续升温。一些城市的楼盘销售火爆，中国指数研究院发布的最新报告也显示，二三线楼市住宅平均价格普遍上涨。

随着“金九银十”楼市传统销售旺季的到来，二三线楼市升温是否会带动楼市全面回暖？数量多、情况各异的二三线城市的房地产调控又将何去何从？

二三线楼市持续升温

国家统计局太原调查队7月31日公布的数据显示，上半年，新建住房成交量出现小幅反弹，价格指数平稳上涨。上半年各月太原新建住宅销售价格同比分别上涨0.9%、1.4%、1.0%、0.8%、0.3%和0.1%。

中国指数研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨。值得注意的是，此次价格上涨主要集中于二三线城市，而一线城市房价则相对平稳。

数据显示，在住宅价格环比上涨的70个城市中，涨幅前十位的均为二三线城市，依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆(主城区)、乌鲁木齐、洛阳，且上涨幅度均超过1%。

记者采访中发现，个别楼盘也出现了火热场面。位于太原市建设北路的某楼盘售楼部，仅8月4日一天就成交9套住房，整个展示大厅座无虚席。置业顾问宁女士说，由于中小户型均价为每平方米5300元，远低于当地平均价格，所以一经推出就吸引了不少购房者。

房地产内部人士分析认为，目前热销项目的共同特点是针对首次置业和首次改善的群体，定价合理，所以成交量大，房价呈现微涨态势。

后市仍需“降价跑量”

房地产的传统销售旺季“金九银十”即将到来，二三线楼市的升温是否会演变为全面回暖？

“二三线城市房价出现上涨，主要由于成交量增加所致。”山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前楼市调控大趋势没有改变，目前出现的热销楼盘主要依靠刚需支撑。

“一旦房价出现较大涨幅，潜在购房者会重新陷入观望。”耿晔强说，当前楼市的投资化调控不会让房价出现大幅波动。一段时间内，二三线楼市将维持稳定发展态势。

中国房地产业协会顾问袁纶华认为，目前房价微涨就是开发商和购房者博弈的结果，一些购房者看到近期房价变化不大，甚至一些热销盘逆势上涨，所以出手购房。

事实上，开发商也明白目前的处境，惟有加大优惠力度才能吸引更多购房者。以太原市为例，某房产数据监控中心统计显示，8月，预计太原市优惠的楼盘将达到180个，环比上升13.9%，上升幅度明显。

7月25日至8月3日，8个国务院督察组在全国16个省区市内开展监督检查。在业内人士看来，这是继续维护本轮调控来之不易的调控成果。因此，从这次督察的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年继续保持“放量”。

防差别化调控为变相松绑

“全国楼市调控一盘棋。”相比一线城市，因为二三线城市数量多、情况复杂，调控并非易事。业内人士表示，防止二三线城市以保刚需为名对调控变相松绑，也要盯紧开发商借一些概念炒作大肆囤地。此外，开发商还需推出适合刚需户型才能赢得市场。

国泰君安研究报告指出，关于政策修正的试探和博弈反映的是中央与地方之间寻求地产调控和稳定经济的平衡点，即限购、抑制投资需求是调控的底线不可动摇。

该报告也认为，通过执行差别化信贷政策对首套房进行支持已经得到中央认可。对于二套房的限贷一直是最严厉的执行，而对首套房进行各种方式的支持已经是中央认可甚至鼓励的修正政策手段，这包含了公积金政策放松、首套房利率下调等。

中原地产研究中心研究总监刘渊认为，二三线城市调控应该区别对待，对于房价出现增长过快的中小城市，需要适时出台政策防止房价过快上涨。同时，要防止一些开发商借养老、旅游地产之名囤积土地。

耿晔强认为，进入九月，市场将有更多楼盘入市，二三线城市的房地产销售量仍将保持较高水平，关键要控制价格。需要地方政府加强对房地产市场的监管，防止房价反弹，确保调控政策落实到位。