盘点郑州55个楼盘：为什么我们要果断放弃那些容积率高于5的楼盘?
（中原网讯）郑州是一个深具御姐气质的城市，却颠三倒四地宠溺着各种奇葩开发商和楼盘。其中仅就容积率偏高一方面，郑州楼盘的问题就已相当严重。因为郑州拥有大量的外来人口，这些人其中大部分为刚需群体，需要满足而郑州城区又有大量的城中村需要拆迁盖房，据统计，未来三年内郑州会有大概46个城中村纷纷进行拆迁和入市，但是城中村拆迁成本太高花钱多，而容积率低了不赚钱，必须把面积做到最大达到限定的容积率，获取最大的可租售面积而为了推动改造，相关部门也会将条件放宽，使其提高容积率，以此实现利润最大化——在一次聊天中，某位开发商对自家楼盘容积率偏高也表示无奈。
而我们很多购房者在看房时往往只看价格，顶多再看看配套，对于容积率是否偏高、户型设计是否动静分区、通透良好，楼间距是否影响采光，绿化率和绿地率有什么区别，开间、进深分别是什么意思，往往不去了解，更多地是不知道应该去了解这些，其实这些参数指标都是和楼盘价格挂钩的。
所以，中原网房产频道也将结合郑州本地楼盘陆续展开购房知识系列稿件，本文先说容积率。
容积率是个什么鬼
盘点郑州55个楼盘容积率
1、容积率是什么?
容积率的计算方式是容积率=建筑面积/规划用地面积，当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
如下图所示，就是在一块给定的土地上，看盖了多少面积的房子，盖的面积越大容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。当总建筑面积恰好等于土地的面积时，容积率就为1。容积率为2则表示地块上的建筑面积加起来可以把该地铺满两遍。
举个例子，假如由一块1万平方米的土地上，如果有1.5万平方米的建筑面积，容积率就是1.5，如果有3万平方米的建筑面积，容积率就是3，如果有5万平方米的建筑面积，容积率也就是5。
2、为什么买房要看容积率?
通过上图我们知道，根据容积率的计算公式，建筑面积越大，容积率越大。而增加建筑面积的方式无外乎两种：
①增加建筑楼层;
②增加建筑密度。上述两种方式无论哪种都会降低建筑的舒适性。
容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
说的再直观点：比如你所住的楼总共有7层，假想一下现在同样的楼总共有50层!那么是不是坐电梯、倒垃圾、生活噪音、防盗安全隐患、门外草坪的狗屎、还有旁边超市的排队队伍长度、门口公路拥堵都开始让人变得难以忍受了?
“土地”是有限的，它承载的越多，我们人均可支配的就越少。相同情况下，容积率越小这块地就“越轻”，生活起来越宽松舒适。
3、不同物业类别容积率都是多少呢?
不同类型的不能直接类比，比如说，高层一般比小高层容积率高，但是可不一定小高层就舒服，因为小高层可能只有7层，但是密密麻麻的楼间距可能只有15米;高层可能40层，但楼间距可能有100米。
下面用表格来形象说明一下
4、容积率越高好还是越低好?
住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了。对同一小区而言，容积率较小，则房价较高;容积率较大，则房价较低。对于一个楼盘的容积率大好还是小好，业内人士普遍达成的观点是：容积率越高的小区，居住舒适度越低，反之，容积率越低的小区，居住舒适度也就越高。
这就好比：
容积率为5.5的豫森城住起来没有容积率为4.6的永恒理想世界舒服;
容积率为4的亚星金运外滩住起来没有容积率3.5的万科城舒服;
容积率为3的中海锦苑住起来没有容积率为2.6的永威迎宾府舒服;
容积率为1.46的建业海马九如府和1.02的郑地·美景东望则为终极置业，舒适度高;
容积率，原来你在这里
盘点郑州55个楼盘容积率
容积率等于6或者高于6的楼盘
槽点
以上楼盘的容积率均等于6或者高于6，无论是容积率6.98的天宏咖汇、6.4的清华城还是6.07的宏光协和城邦，都是反人类，根本没办法住人。当然，也许这么说太过尖酸刻薄，不过容积率高于6真的毫无舒适度可言，真的!真的!真的!重要的事情说三遍!
清华城去年请了李冰冰来助阵，但自此一直消声觅迹，6月初掌上楼市去实地探访工地正在挖地基，到现在3个月过去仍未出地面。退一万步讲，就是现在施工有所进展，其住宅已经与舒适度无缘。
容积率6.4的金成时代广场，2010年对外销售时就是无证销售，业主知晓后爆发过多次维权，但开发商态度恶劣，和业主针锋相对。后来该项目因各种证件不全数度停工，直到2014年预售证才办下来，此外该项目容积率达到了6.4，超高的容积率根本没法儿住人……宏光协和城邦、恒祥百悦城都是城中村改造项目，改造成本高，容积率不高的话都赚不到钱。
容积率3.99—5.5的楼盘
槽点
整体来说，这个区间的楼盘容积率也很高，基本告别舒适。但没办法，郑州庞大的刚需族肯定会关注这些楼盘。其中，开发商来自地市的豫森城建议不要关注了，容积率高，小开发商高，据了解目前在搞内购，各种不靠谱。
五龙新城为五龙村改造项目，4.68的高容积率自然在意料之中，居住舒适度也不会高，但项目由富力、建业、易居联合开发，大品牌，有保障，自售楼部开放后天天人山人海。
永恒理想世界是永恒集团在郑州的首个项目，最大亮点是有双地铁配套，交通便利，另外还有精装修，不过你要是追求居住舒适度，就别考虑这儿了，还是考虑附近的通利紫荆尚都吧，容积率2.6。
亚星金运外滩为亚星集团的新盘，项目共4个地块，共占地450亩，其中最先开盘的一期共有4栋楼，内部将建设九年制学校，从幼儿园到中学全都有，还加入了雾森系统、新风系统等绿色环保系统，但作为黄岗寺的改造项目，容积率高是避免不了。
绿都紫荆华庭销售一直很好，原因是对准了城市的刚需白领客群，地铁口正是其最大的优势;但目前所在的南三环片区生活配套严重缺乏，容积率也有些高。
晖达新天地的开发商晖达集团有一定知名度，项目交通比较便利，邻近金水东路、107辅道，高铁站、地铁一号线，但其作为高铁站东广场的首个住宅，有一定稀缺性同时也有很大弊端，比如周边没有成熟的生活氛围、教育配套，并且容积率高，建议慎重考虑。
容积率2.9—3.7的楼盘
槽点
郑州大部分楼盘的容积率差不多都在这个区间。美景麟起城、和昌悦澜、锦艺金水湾、康桥朗城都是当前郑州北区的明星楼盘，竞争也异常激烈，这些楼盘也很值得关注。
美景麟起城有品质保障，和昌·悦澜临近郑州地铁2号线广播台站，出行方便。锦艺金水湾从位置层面来看，文化路北端的位置不错，另外还有锦艺品牌、户型设计等优势，康桥朗城除了康桥优质的景观和物业，还位于地铁2号线终点站，毗邻魏河，贾鲁河、东风渠，小区里面有LED夜光灯塑胶跑道，打造智能家具典范。
悦府海棠容积率3，该项目作为一个刚需盘来说，也算不错了，五证齐全，景观产品都可以，不断推出各种优惠政策、营销活动，大力解放刚需，该楼盘的客群就是那些很缺钱的刚需族。
而绿地滨湖国际城有绿地品牌保驾护航，品质基本靠谱，户型设计南北通透，电梯设计基本实现了一梯两户，旁边有270米的双塔地标，日后也将成为二七的新地标，具有一定的升值潜力。
容积率2—2.8的楼盘
槽点
雅居乐国际花园，就项目本身而言，周边有象湖、市政绿化、贾鲁河等景观水资源，空气好，居住在此也会比较舒服。但也有一些劣势，比如公共交通极为缺乏，业主必须得有私家车出行才方便。
在郑州，永威算是一个比较重品质、有情怀的开发商，一直以来凭借精细化品质操盘，永威迎宾府和永威南樾品质都不错。
清华大溪地所处的片区还属于起步发展阶段，与主城区距离较远，刚需族看房时要考虑这一点。此外该项目容积率低，小区规模较大，内部规划有酒店、商业、教育配套等，可以满足业主的日常需求。
豫发大运城白鹭园位于港区核心位置，邻近地铁2号线南延线，周边教育资源较多，容积率低，港区是国家战略，未来发展不可限量，但目前还是以工业产区为主，工厂多，人口导入缓慢，生活配套也匮乏。
容积率0.4—1.98的楼盘
槽点
这个区间的楼盘容积率均在2以下，基本属于高端置业或者终极置业了。郑报润园由郑州报业集团打造，容积率较低，每个户型均为南北通透，居住舒适度较高，外观也很显档次。
保利海上五月花和普罗旺世在北区也是赫赫有名，虽然也都有点瑕疵，但品质都不会掉地上。
鸿园带热了郑东新区北部区域，建业海马九如府带热了龙湖副CBD、郑地·美景东望带热了白沙片区，新田城、郑州碧桂园、恒大山水城联合带热了洞林湖片区，绿地泰晤士新城在平原新区也值得关注。
但这些楼盘基本上都有一个共同的特点，要么是在新区，要么就是在郊区，交通不够便利。
而我们很多购房者在看房时往往只看价格，顶多再看看配套，对于容积率是否偏高、户型设计是否动静分区、通透良好，楼间距是否影响采光，绿化率和绿地率有什么区别，开间、进深分别是什么意思，往往不去了解，更多地是不知道应该去了解这些，其实这些参数指标都是和楼盘价格挂钩的。
所以，中原网房产频道也将结合郑州本地楼盘陆续展开购房知识系列稿件，本文先说容积率。
容积率是个什么鬼
盘点郑州55个楼盘容积率
1、容积率是什么?
容积率的计算方式是容积率=建筑面积/规划用地面积，当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
如下图所示，就是在一块给定的土地上，看盖了多少面积的房子，盖的面积越大容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。当总建筑面积恰好等于土地的面积时，容积率就为1。容积率为2则表示地块上的建筑面积加起来可以把该地铺满两遍。
举个例子，假如由一块1万平方米的土地上，如果有1.5万平方米的建筑面积，容积率就是1.5，如果有3万平方米的建筑面积，容积率就是3，如果有5万平方米的建筑面积，容积率也就是5。
2、为什么买房要看容积率?
通过上图我们知道，根据容积率的计算公式，建筑面积越大，容积率越大。而增加建筑面积的方式无外乎两种：
①增加建筑楼层;
②增加建筑密度。上述两种方式无论哪种都会降低建筑的舒适性。
容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
说的再直观点：比如你所住的楼总共有7层，假想一下现在同样的楼总共有50层!那么是不是坐电梯、倒垃圾、生活噪音、防盗安全隐患、门外草坪的狗屎、还有旁边超市的排队队伍长度、门口公路拥堵都开始让人变得难以忍受了?
“土地”是有限的，它承载的越多，我们人均可支配的就越少。相同情况下，容积率越小这块地就“越轻”，生活起来越宽松舒适。
3、不同物业类别容积率都是多少呢?
不同类型的不能直接类比，比如说，高层一般比小高层容积率高，但是可不一定小高层就舒服，因为小高层可能只有7层，但是密密麻麻的楼间距可能只有15米;高层可能40层，但楼间距可能有100米。
下面用表格来形象说明一下
4、容积率越高好还是越低好?
住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了。对同一小区而言，容积率较小，则房价较高;容积率较大，则房价较低。对于一个楼盘的容积率大好还是小好，业内人士普遍达成的观点是：容积率越高的小区，居住舒适度越低，反之，容积率越低的小区，居住舒适度也就越高。
这就好比：
容积率为5.5的豫森城住起来没有容积率为4.6的永恒理想世界舒服;
容积率为4的亚星金运外滩住起来没有容积率3.5的万科城舒服;
容积率为3的中海锦苑住起来没有容积率为2.6的永威迎宾府舒服;
容积率为1.46的建业海马九如府和1.02的郑地·美景东望则为终极置业，舒适度高;
容积率，原来你在这里
盘点郑州55个楼盘容积率
容积率等于6或者高于6的楼盘
槽点
以上楼盘的容积率均等于6或者高于6，无论是容积率6.98的天宏咖汇、6.4的清华城还是6.07的宏光协和城邦，都是反人类，根本没办法住人。当然，也许这么说太过尖酸刻薄，不过容积率高于6真的毫无舒适度可言，真的!真的!真的!重要的事情说三遍!
清华城去年请了李冰冰来助阵，但自此一直消声觅迹，6月初掌上楼市去实地探访工地正在挖地基，到现在3个月过去仍未出地面。退一万步讲，就是现在施工有所进展，其住宅已经与舒适度无缘。
容积率6.4的金成时代广场，2010年对外销售时就是无证销售，业主知晓后爆发过多次维权，但开发商态度恶劣，和业主针锋相对。后来该项目因各种证件不全数度停工，直到2014年预售证才办下来，此外该项目容积率达到了6.4，超高的容积率根本没法儿住人……宏光协和城邦、恒祥百悦城都是城中村改造项目，改造成本高，容积率不高的话都赚不到钱。
容积率3.99—5.5的楼盘
槽点
整体来说，这个区间的楼盘容积率也很高，基本告别舒适。但没办法，郑州庞大的刚需族肯定会关注这些楼盘。其中，开发商来自地市的豫森城建议不要关注了，容积率高，小开发商高，据了解目前在搞内购，各种不靠谱。
五龙新城为五龙村改造项目，4.68的高容积率自然在意料之中，居住舒适度也不会高，但项目由富力、建业、易居联合开发，大品牌，有保障，自售楼部开放后天天人山人海。
永恒理想世界是永恒集团在郑州的首个项目，最大亮点是有双地铁配套，交通便利，另外还有精装修，不过你要是追求居住舒适度，就别考虑这儿了，还是考虑附近的通利紫荆尚都吧，容积率2.6。
亚星金运外滩为亚星集团的新盘，项目共4个地块，共占地450亩，其中最先开盘的一期共有4栋楼，内部将建设九年制学校，从幼儿园到中学全都有，还加入了雾森系统、新风系统等绿色环保系统，但作为黄岗寺的改造项目，容积率高是避免不了。
绿都紫荆华庭销售一直很好，原因是对准了城市的刚需白领客群，地铁口正是其最大的优势;但目前所在的南三环片区生活配套严重缺乏，容积率也有些高。
晖达新天地的开发商晖达集团有一定知名度，项目交通比较便利，邻近金水东路、107辅道，高铁站、地铁一号线，但其作为高铁站东广场的首个住宅，有一定稀缺性同时也有很大弊端，比如周边没有成熟的生活氛围、教育配套，并且容积率高，建议慎重考虑。
容积率2.9—3.7的楼盘
槽点
郑州大部分楼盘的容积率差不多都在这个区间。美景麟起城、和昌悦澜、锦艺金水湾、康桥朗城都是当前郑州北区的明星楼盘，竞争也异常激烈，这些楼盘也很值得关注。
美景麟起城有品质保障，和昌·悦澜临近郑州地铁2号线广播台站，出行方便。锦艺金水湾从位置层面来看，文化路北端的位置不错，另外还有锦艺品牌、户型设计等优势，康桥朗城除了康桥优质的景观和物业，还位于地铁2号线终点站，毗邻魏河，贾鲁河、东风渠，小区里面有LED夜光灯塑胶跑道，打造智能家具典范。
悦府海棠容积率3，该项目作为一个刚需盘来说，也算不错了，五证齐全，景观产品都可以，不断推出各种优惠政策、营销活动，大力解放刚需，该楼盘的客群就是那些很缺钱的刚需族。
而绿地滨湖国际城有绿地品牌保驾护航，品质基本靠谱，户型设计南北通透，电梯设计基本实现了一梯两户，旁边有270米的双塔地标，日后也将成为二七的新地标，具有一定的升值潜力。
容积率2—2.8的楼盘
槽点
雅居乐国际花园，就项目本身而言，周边有象湖、市政绿化、贾鲁河等景观水资源，空气好，居住在此也会比较舒服。但也有一些劣势，比如公共交通极为缺乏，业主必须得有私家车出行才方便。
在郑州，永威算是一个比较重品质、有情怀的开发商，一直以来凭借精细化品质操盘，永威迎宾府和永威南樾品质都不错。
清华大溪地所处的片区还属于起步发展阶段，与主城区距离较远，刚需族看房时要考虑这一点。此外该项目容积率低，小区规模较大，内部规划有酒店、商业、教育配套等，可以满足业主的日常需求。
豫发大运城白鹭园位于港区核心位置，邻近地铁2号线南延线，周边教育资源较多，容积率低，港区是国家战略，未来发展不可限量，但目前还是以工业产区为主，工厂多，人口导入缓慢，生活配套也匮乏。
容积率0.4—1.98的楼盘
槽点
这个区间的楼盘容积率均在2以下，基本属于高端置业或者终极置业了。郑报润园由郑州报业集团打造，容积率较低，每个户型均为南北通透，居住舒适度较高，外观也很显档次。
保利海上五月花和普罗旺世在北区也是赫赫有名，虽然也都有点瑕疵，但品质都不会掉地上。
鸿园带热了郑东新区北部区域，建业海马九如府带热了龙湖副CBD、郑地·美景东望带热了白沙片区，新田城、郑州碧桂园、恒大山水城联合带热了洞林湖片区，绿地泰晤士新城在平原新区也值得关注。
但这些楼盘基本上都有一个共同的特点，要么是在新区，要么就是在郊区，交通不够便利。