河南房企多维度变革时代到来 二手房市场将继续稳中有升
2016年房价到底会不会降?国家对于维稳楼市都会有哪些政策即将出台?郑州楼市这个奇葩还会不会一枝独秀?伴随着2015年的离去，2016年郑州楼市何去何从，相关观点已经在朋友圈中传了开来。
在河南省房地产业商会秘书长赵进京看来，随着城镇化进程的加快，农民进城买房空间巨大，“全国有近2.5亿农民工，农民工的就地城镇化还有很长一段路要走，再加上全面放开二孩、旧城改造等，目前郑州房地产仍属于朝阳产业，房价依然坚挺”。
全国房价2016年持续上涨 郑州下跌几无可能
从市场预期看，目前对于一、二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三、四线城市则有分化的看法。
实际情况是，三、四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即保持一个相对不涨不跌的态势，不是因为库存而导致的，最主要的是人口背后的需求还没有被挖掘出来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。
2016年全国楼市去库存基调敲定，那么，郑州楼市的主旋律又是什么呢?河南省政协提案委员会副主任王永苏认为，郑州房价还将上涨。
有数据显示，截至2015年12月，郑州市区商住房去化周期接近9个月，而国家推算出来的合理区间是12个月。
业内专家认为，火热的地王将会持续推高周边的房价。总的来看，2016年郑州房地产市场会继续稳中有升，平稳前行。
户籍制度改革将成为去库存的重要利器
要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群，必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。只有在一个城市里就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上，买房对农民工才有意义。
随着2014年《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》的深入开展，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口，全面实施居住证制度逐渐成为共识。就目前来看，此次户籍制度改革也为2016年去库存的目标提供了政策便利。
2015年中央经济工作会议特意强调：要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。经记者了解，2015年11月份河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》中显示，河南省将从金融服务、财政补贴和公积金政策方面推出系列利好措施，为农民进城购房提供便利。
所以从这个角度延伸，如果将农民工全面纳入城市购房优惠体系也是去库存的有效方法。河南省各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，将农民工纳入公积金缴纳体系，对农民工购房给予税费优惠，配合户籍制度改革，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动郑州楼市中长期稳定有较大作用。
地方政府可以收购存量房用于公租房，亦是去库存的间接手段。不过，专家认为这条政策对政府财政实力要求较高，且面临一个尴尬的矛盾——租房需求较大的一般是人口导入特征显著的一线及部分二线城市，这些城市库存压力本就不大;而大多数供求失衡、库存高企的是人口流出的三、四线城市，这些城市的租赁需求却很有限。因此该政策效果可能一般。
房地产行业兼并重组不会停止
2015年，河南本土知名房企新芒果地产公司被来自深圳的华强集团收购，并将成立新的开发公司华强新芒果集团。河南省房地产业商会一位资深行业人士表示，这种“并购”在河南并不是第一次，这样更有利于资源整合。
2015年中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。这一举措有诸多好处：可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。
为此，政府可能还会做更多制度性的安排，比如推动行业兼并立法、引导设立并购基金等，在这些利好的刺激下，2016年房地产行业有望延续2015年以来的并购热潮。
房企多维度经营变革的时代到来
房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2015年，房企由于外部环境及自身供血能力不足，进行了诸多转型尝试。不可否认的是，2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。
“一线城市的大开发商快速向二、三线城市布局，行业集中度提高;郑州本地开发商及众多中小开发商生存十分困难。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社说。虽说某些中小房企暂时能顶得住压力，迎难而上，起到中流砥柱的作用，但这似乎也改变不了房地产市场格局重组的趋势。
据了解，河南龙头房产建业对此转型早有应对。在建业地产蓝海战略发布会上，建业地产董事局主席胡葆森宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”
此番建业地产的整体转型是在互联网+的背景下整合房地产上下游资源，形成多元化的产业布局，未来建业地产将形成大建业生态圈，广泛涉及足球、商业综合体、酒店、文化旅游、生态农业、社区物业、家装等多个领域。而依托于多元化布局，胡葆森表示：“将以分享为原则，打造产业联盟、商家联盟、投资者联盟和合作平台，实现轻资产的转型。”
二手房市场将继续稳中有升
进入存量房时代，一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年，预计土地供应量收紧，土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标的迹象将更加凸显。
另外，活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障，由于住房需求传导机制也为新建商品住宅释放需求，二手房市场的体量越大，这种传导机制就越有效率。在有数据记录的城市中，绝大多数二手房成交体量已经达全部住房成交量的三成以上。
从2015年郑州地区二手房价走势来看，整体稳中有涨，截至2016年1月10日二手房均价：8559元/平方米，环比上周上涨0.96%。一位郑州二手房市场的工作人员告诉记者：2015年二手房市场成交量较去年有较大增长，成交均价呈现小幅上涨，整体行情稳中有升。
预计在2016年政策平稳的环境下，郑州二手房市场仍以刚需自住群体为支撑，需求的平稳增长难以带动价格大幅波动。随着临近春节，房产市场整体步入一年最淡的季节，春节期间二手房成交量会出现小幅下滑，3月份或继续带动市场成交热度。
在河南省房地产业商会秘书长赵进京看来，随着城镇化进程的加快，农民进城买房空间巨大，“全国有近2.5亿农民工，农民工的就地城镇化还有很长一段路要走，再加上全面放开二孩、旧城改造等，目前郑州房地产仍属于朝阳产业，房价依然坚挺”。
全国房价2016年持续上涨 郑州下跌几无可能
从市场预期看，目前对于一、二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三、四线城市则有分化的看法。
实际情况是，三、四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即保持一个相对不涨不跌的态势，不是因为库存而导致的，最主要的是人口背后的需求还没有被挖掘出来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。
2016年全国楼市去库存基调敲定，那么，郑州楼市的主旋律又是什么呢?河南省政协提案委员会副主任王永苏认为，郑州房价还将上涨。
有数据显示，截至2015年12月，郑州市区商住房去化周期接近9个月，而国家推算出来的合理区间是12个月。
业内专家认为，火热的地王将会持续推高周边的房价。总的来看，2016年郑州房地产市场会继续稳中有升，平稳前行。
户籍制度改革将成为去库存的重要利器
要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群，必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。只有在一个城市里就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上，买房对农民工才有意义。
随着2014年《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》的深入开展，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口，全面实施居住证制度逐渐成为共识。就目前来看，此次户籍制度改革也为2016年去库存的目标提供了政策便利。
2015年中央经济工作会议特意强调：要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。经记者了解，2015年11月份河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》中显示，河南省将从金融服务、财政补贴和公积金政策方面推出系列利好措施，为农民进城购房提供便利。
所以从这个角度延伸，如果将农民工全面纳入城市购房优惠体系也是去库存的有效方法。河南省各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，将农民工纳入公积金缴纳体系，对农民工购房给予税费优惠，配合户籍制度改革，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动郑州楼市中长期稳定有较大作用。
地方政府可以收购存量房用于公租房，亦是去库存的间接手段。不过，专家认为这条政策对政府财政实力要求较高，且面临一个尴尬的矛盾——租房需求较大的一般是人口导入特征显著的一线及部分二线城市，这些城市库存压力本就不大;而大多数供求失衡、库存高企的是人口流出的三、四线城市，这些城市的租赁需求却很有限。因此该政策效果可能一般。
房地产行业兼并重组不会停止
2015年，河南本土知名房企新芒果地产公司被来自深圳的华强集团收购，并将成立新的开发公司华强新芒果集团。河南省房地产业商会一位资深行业人士表示，这种“并购”在河南并不是第一次，这样更有利于资源整合。
2015年中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。这一举措有诸多好处：可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。
为此，政府可能还会做更多制度性的安排，比如推动行业兼并立法、引导设立并购基金等，在这些利好的刺激下，2016年房地产行业有望延续2015年以来的并购热潮。
房企多维度经营变革的时代到来
房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2015年，房企由于外部环境及自身供血能力不足，进行了诸多转型尝试。不可否认的是，2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。
“一线城市的大开发商快速向二、三线城市布局，行业集中度提高;郑州本地开发商及众多中小开发商生存十分困难。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社说。虽说某些中小房企暂时能顶得住压力，迎难而上，起到中流砥柱的作用，但这似乎也改变不了房地产市场格局重组的趋势。
据了解，河南龙头房产建业对此转型早有应对。在建业地产蓝海战略发布会上，建业地产董事局主席胡葆森宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”
此番建业地产的整体转型是在互联网+的背景下整合房地产上下游资源，形成多元化的产业布局，未来建业地产将形成大建业生态圈，广泛涉及足球、商业综合体、酒店、文化旅游、生态农业、社区物业、家装等多个领域。而依托于多元化布局，胡葆森表示：“将以分享为原则，打造产业联盟、商家联盟、投资者联盟和合作平台，实现轻资产的转型。”
二手房市场将继续稳中有升
进入存量房时代，一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年，预计土地供应量收紧，土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标的迹象将更加凸显。
另外，活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障，由于住房需求传导机制也为新建商品住宅释放需求，二手房市场的体量越大，这种传导机制就越有效率。在有数据记录的城市中，绝大多数二手房成交体量已经达全部住房成交量的三成以上。
从2015年郑州地区二手房价走势来看，整体稳中有涨，截至2016年1月10日二手房均价：8559元/平方米，环比上周上涨0.96%。一位郑州二手房市场的工作人员告诉记者：2015年二手房市场成交量较去年有较大增长，成交均价呈现小幅上涨，整体行情稳中有升。
预计在2016年政策平稳的环境下，郑州二手房市场仍以刚需自住群体为支撑，需求的平稳增长难以带动价格大幅波动。随着临近春节，房产市场整体步入一年最淡的季节，春节期间二手房成交量会出现小幅下滑，3月份或继续带动市场成交热度。