2012郑州土地市场持续回暖 成交面积可盖26万套房
提要：作为一级市场的土地时时刻刻左右着楼市的发展，土地发展，涨幅回落，有风无声，让我们通过土地市场的一些数据，一起回顾2012年郑州土地市场走过的不寻常之路。
作为一级市场的土地时时刻刻左右着楼市的发展，土地发展，涨幅回落，有风无声，让我们通过土地市场的一些数据，一起回顾2012年郑州土地市场走过的不寻常之路。据克而瑞提供的数据显示，2012年1月~12月全市共成交土地183宗，同比上涨52.5%；成交的土地面积为745.1万㎡（11176.5亩），同比上涨20.86%。若按容积率3.5计算，足以支撑修建起26万套100㎡的房源，因此从统计数据可以看出，2012年全市土地成交面积呈现上涨的态势，土地市场持续回暖。
根据郑州市国土资源局公布的数据显示，2012年郑州市土地供应计划为2331万㎡（34965亩），比2011年供应计划增加625万㎡（9375亩），同比上升36.7%；其中基础设施用地732.64万㎡（10989.6亩）、工矿仓储用地732.14万㎡（10982.1亩）、普通住宅用地446.38万㎡（6695.7亩），位于政府公告数量的前三位。
纵向看来，郑州市政府土地供应计划中，2012年普通住宅用地供给量较2011年出现增长，但同比减少31.1%，而商办类住房用地计划供给量同比上涨36.9%。土地供应的增加，不仅对于开发商来说是“储粮”的好时机，也是加快推动城市化发展的支撑。
克而瑞指出，2012年供应地块分布以外环外居多，使得城市外延扩张加快。其提供的数据显示，2012年1~12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地面积为796.86万㎡（11952.9亩）。
从地块性质上分析，不同性质用地公告量相差较大。在2012年所有公告土地中，住宅用地公告量为448.46万㎡（6726.9亩），占总量的56.28%，是公告土地的主力构成部分；工业类用地为234.45万㎡（3516.75亩），占总量的29.42%；商业金融用地为113.94万㎡（1709.1亩），占总量的14.3%。
从地块区位上分析，不同区位供地量也明显不同。其中二七区、郑东新区和高新技术开发区作为热点区域，供给量分别为154.49万㎡（2317.35亩）、143.09万㎡（2146.35亩）和129.64万㎡（1944.6亩），占总体比例分别为19.39%、17.96%和16.27%，供地最少的是金水区，2012年金水区土地供给量为45.19万㎡（677.85亩），占总体供给量的5.67%。
可以看出，郑州市二七区、郑东新区和高新技术开发区分列区域公告量的前三位，且三者占到总体的53.61%，土地供给外延趋势明显。
尽管限购和限贷等政策的调控，使得2012年住宅市场遇冷，但众多开发商并未坐以待毙，他们另辟蹊径，将目光转向了工业地产、商业地产等形式。伴随着商务用地成交量和居住用地成交量的不断上升，2012年全市土地成交面积呈现上涨的态势。
根据监测数据显示，2012年1月~12月全市共成交土地183宗，同比上涨52.5%；成交的土地面积为745.1万㎡（11176.5亩），同比上涨20.86%；按规划建筑面积计算，成交量为2057.62万㎡（30864.3亩），同比上涨52.6%。
克而瑞指出，在成交的183块宗地中，以拍卖方式出让的仅为1宗，以挂牌出让的为182宗。从成交的建设用地面积来看，2012年以招标方式出让的建设用地面积为4.39万㎡（65.85亩），以挂牌出让的建设用地面积为741.71万㎡（11125.65亩），占总成交量的99.4%。因此，不论从成交宗数还是从成交面积来评价，挂牌出让仍为最主要的交易方式。
虽然2012年郑州市区域发展加快，但全市各区域成交土地面积仍不均衡，从用地需求看，外环区域土地成交量增多。
据克而瑞数据显示，2012年1月~12月成交土地总量最大的是经济技术开发区，该区成交土地的建设用地面积达213.8万㎡（3207亩），占全市土地成交总量的28.7%；其次是惠济区和郑东新区，其成交的建设用地面积分别为95.45万㎡（1431.75亩）和92.16万㎡（1382.4亩），分别占全市土地成交总量的12.81%和12.37%；然后是二七区和管城回族自治区，成交土地面积分别为83.3万㎡（1249.5亩）和81.45万㎡（1221.75亩），占全市土地成交总量的11.2%和10.9%；除以上区域外，其余各区成交相对较小，总计仅占总成交量的24%。
由上述成交数据量可以看出，区域成交面积差异明显。我市的土地成交热点区域中经济技术开发区成交量遥遥领先，同时惠济区与郑东新区仍是主力成交区域，都表明伴随着中心城区土地供应的日渐减少，三环沿线将成为新的供应成交热点。
2012年，郑州市成交的土地单价为2797元/㎡（186.46万元/亩），同比上涨18.8%；成交的楼面地价为1012元/㎡（67.47万元/亩），同比下降6%。
2011年，各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，郑东新区土地单价7232元/㎡（482.16万元/亩），居于所有区域的首位，其次是金水区，土地单价4897元/㎡（326.48万元/亩）。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动幅度相对较大，郑东新区楼面地价2865元/㎡（191万元/亩），居于所有区域首位，其次为惠济区，为1276元/㎡（85.07万元/亩）。
可以看出，“寸土寸金”的郑东新区等外延区域作为河南省加快城市化进程的推动力，已成为众多开发商争相投资的热点。
从各类性质用地的成交价格来看，2012年郑州市成交的土地中以住宅用地价格最高，为4949元/㎡（329.95万元/亩），同比上涨4%；成交楼面地价为1364元/㎡（90.94万元/亩），同比上涨4.8%。克而瑞分析，居住类用地的价格比较平稳，与国家的宏观调控政策有紧密关系。
2012年，郑州市土地市场在溢价表现上，除了个别宗地出现一定溢价外，其余均以底价成交，排名前五名溢价率最高达到186%，最低为50%。从区域看，这些溢价高的土地主要位于郑东新区、经开区和惠济区，属于目前郑州房地产市场的热点板块；其中由于“竞地价、将配建”的土地竞拍原则有效地限制了高溢价的产生。
究其原因，优质地块的推出、出让价格的下调等多种因素使得各城市的溢价率在短期内上升。释放土地市场积极信号的溢价率，不仅让郑州土地市场热点板块凸显，也成为郑州土地市场的一次华丽转身。
根据郑州市国土资源局公布的数据显示，2012年郑州市土地供应计划为2331万㎡（34965亩），比2011年供应计划增加625万㎡（9375亩），同比上升36.7%；其中基础设施用地732.64万㎡（10989.6亩）、工矿仓储用地732.14万㎡（10982.1亩）、普通住宅用地446.38万㎡（6695.7亩），位于政府公告数量的前三位。
纵向看来，郑州市政府土地供应计划中，2012年普通住宅用地供给量较2011年出现增长，但同比减少31.1%，而商办类住房用地计划供给量同比上涨36.9%。土地供应的增加，不仅对于开发商来说是“储粮”的好时机，也是加快推动城市化发展的支撑。
克而瑞指出，2012年供应地块分布以外环外居多，使得城市外延扩张加快。其提供的数据显示，2012年1~12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地面积为796.86万㎡（11952.9亩）。
从地块性质上分析，不同性质用地公告量相差较大。在2012年所有公告土地中，住宅用地公告量为448.46万㎡（6726.9亩），占总量的56.28%，是公告土地的主力构成部分；工业类用地为234.45万㎡（3516.75亩），占总量的29.42%；商业金融用地为113.94万㎡（1709.1亩），占总量的14.3%。
从地块区位上分析，不同区位供地量也明显不同。其中二七区、郑东新区和高新技术开发区作为热点区域，供给量分别为154.49万㎡（2317.35亩）、143.09万㎡（2146.35亩）和129.64万㎡（1944.6亩），占总体比例分别为19.39%、17.96%和16.27%，供地最少的是金水区，2012年金水区土地供给量为45.19万㎡（677.85亩），占总体供给量的5.67%。
可以看出，郑州市二七区、郑东新区和高新技术开发区分列区域公告量的前三位，且三者占到总体的53.61%，土地供给外延趋势明显。
尽管限购和限贷等政策的调控，使得2012年住宅市场遇冷，但众多开发商并未坐以待毙，他们另辟蹊径，将目光转向了工业地产、商业地产等形式。伴随着商务用地成交量和居住用地成交量的不断上升，2012年全市土地成交面积呈现上涨的态势。
根据监测数据显示，2012年1月~12月全市共成交土地183宗，同比上涨52.5%；成交的土地面积为745.1万㎡（11176.5亩），同比上涨20.86%；按规划建筑面积计算，成交量为2057.62万㎡（30864.3亩），同比上涨52.6%。
克而瑞指出，在成交的183块宗地中，以拍卖方式出让的仅为1宗，以挂牌出让的为182宗。从成交的建设用地面积来看，2012年以招标方式出让的建设用地面积为4.39万㎡（65.85亩），以挂牌出让的建设用地面积为741.71万㎡（11125.65亩），占总成交量的99.4%。因此，不论从成交宗数还是从成交面积来评价，挂牌出让仍为最主要的交易方式。
虽然2012年郑州市区域发展加快，但全市各区域成交土地面积仍不均衡，从用地需求看，外环区域土地成交量增多。
据克而瑞数据显示，2012年1月~12月成交土地总量最大的是经济技术开发区，该区成交土地的建设用地面积达213.8万㎡（3207亩），占全市土地成交总量的28.7%；其次是惠济区和郑东新区，其成交的建设用地面积分别为95.45万㎡（1431.75亩）和92.16万㎡（1382.4亩），分别占全市土地成交总量的12.81%和12.37%；然后是二七区和管城回族自治区，成交土地面积分别为83.3万㎡（1249.5亩）和81.45万㎡（1221.75亩），占全市土地成交总量的11.2%和10.9%；除以上区域外，其余各区成交相对较小，总计仅占总成交量的24%。
由上述成交数据量可以看出，区域成交面积差异明显。我市的土地成交热点区域中经济技术开发区成交量遥遥领先，同时惠济区与郑东新区仍是主力成交区域，都表明伴随着中心城区土地供应的日渐减少，三环沿线将成为新的供应成交热点。
2012年，郑州市成交的土地单价为2797元/㎡（186.46万元/亩），同比上涨18.8%；成交的楼面地价为1012元/㎡（67.47万元/亩），同比下降6%。
2011年，各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，郑东新区土地单价7232元/㎡（482.16万元/亩），居于所有区域的首位，其次是金水区，土地单价4897元/㎡（326.48万元/亩）。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动幅度相对较大，郑东新区楼面地价2865元/㎡（191万元/亩），居于所有区域首位，其次为惠济区，为1276元/㎡（85.07万元/亩）。
可以看出，“寸土寸金”的郑东新区等外延区域作为河南省加快城市化进程的推动力，已成为众多开发商争相投资的热点。
从各类性质用地的成交价格来看，2012年郑州市成交的土地中以住宅用地价格最高，为4949元/㎡（329.95万元/亩），同比上涨4%；成交楼面地价为1364元/㎡（90.94万元/亩），同比上涨4.8%。克而瑞分析，居住类用地的价格比较平稳，与国家的宏观调控政策有紧密关系。
2012年，郑州市土地市场在溢价表现上，除了个别宗地出现一定溢价外，其余均以底价成交，排名前五名溢价率最高达到186%，最低为50%。从区域看，这些溢价高的土地主要位于郑东新区、经开区和惠济区，属于目前郑州房地产市场的热点板块；其中由于“竞地价、将配建”的土地竞拍原则有效地限制了高溢价的产生。
究其原因，优质地块的推出、出让价格的下调等多种因素使得各城市的溢价率在短期内上升。释放土地市场积极信号的溢价率，不仅让郑州土地市场热点板块凸显，也成为郑州土地市场的一次华丽转身。