楼市进入以价换量关键期 郑州很难独善其身
提要：房价、销量是楼市阴晴表的重要指标。第三季度数据的不尽如人意，甚至相当惨淡，再度加剧了楼市上空的阴霾。由此，拐点论再度飘在了楼市上空。威力显现全国房价都松动第三季度，一直被业界称为楼市的分水岭。而第三季
房价、销量是楼市“阴晴表”的重要指标。第三季度数据的不尽如人意，甚至相当惨淡，再度加剧了楼市上空的阴霾。由此，“拐点论”再度飘在了楼市上空。
威力显现
全国房价都松动
第三季度，一直被业界称为楼市的“分水岭”。而第三季度数据的出炉，也再度把楼市推至风口浪尖。
10月18日，国家统计局发布数据表明，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。
与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。
业内人士分析，，9月70个大中城市新建商品住宅价格比8月份仅上涨了0.003%，非常接近于0，基本停涨，10月份极有可能下跌。他认为，接下来数月新建商品住宅价格同比涨幅也将继续下滑，有可能于明年二季度出现负增长。
在房价持续松动的同时，房地产开发景气指数创2009年9月以来新低，行业呈现“入冬”迹象。统计显示，9月全国房地产开发景气指数为100.41，创造了2009年9月以来连续25个月的最低点。
其中，2011年三季度房企资金情况景气指数为85.7，较二季度减少3.7，企业融资景气指数为67.2，较二季度减少3.5。
作为二线城市中的省会城市，郑州似乎也不能独善其身。
上周末，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，发布2011年前三季度房地产市场运行情况，三季度郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。不少开发商采取了灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，在新项目定价上，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。
业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。
阳敏咨询董事长周阳敏向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位”。“三季度以来，各地打折促销的范围越来越大，基本上涵盖了大中小开发商、高中低档楼盘。由于个别项目降价幅度偏大，比如二三成，北京等地出现了老业主大闹售楼处的现象。部分城市的二手房市场，也出现了折扣进一步加大，甚至个别投资客低价抛售的现象。所有这些事实，皆表明市场已经发生了很大的变化。”
销售大幅度下滑 房地产拐点论再度升温
价格的松动让“楼市可能真的会降价”成为主流，甚至关于楼市“拐点”的言论成为网络中点击率最高的新闻。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由似乎也很充足。
作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据是反映楼市走向的先行指标。
北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。
根据伟业我爱我家的数据，9月过半，4个一线城市的新建商品住宅成交量环比继续下滑，其中北京的降幅达到24.1%，深圳也达到18.9%。
在房地产市场中，“量跌”往往被看做是“价跌”的先兆。针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降”的判断。
具体到郑州，前三季度，郑州市市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降四成；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。
另外的几个数据也非常让人担忧。前三季度，郑州市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增加了三成多。
截至9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。
按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。
郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦表示，受开发周期影响，今年的商品房入市多，销售量反而同比下降了四成，造成了大量商品房积压，“创造了近两三年的新高。从库存结构看，非住宅的累计库存量远高于销售占比。60平方米以下的商品住房库存量较大。”
河南财经政法大学教授刘社认为，在严厉的调控之下，未来房地产将持续处于下行通道，四季度将正加严峻，行业正在“入冬”。她指出，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“拐点就在眼前”。
■ 争锋
“拐点”真的来了吗？
河南省商业经济学会常务副会长 宋向清
商品房由高向低的拐点已经开始出现
从数据分析看，销售面积下降说明刚性购房走向消极，市场等待观望氛围浓厚，国家宏观调控政策发挥了实质性效应。开工面积增加说明开发商对于国家放松宏观调控政策具有明显的心理预期，由于郑州乃至中国房地产市场购买缺位现象依然突出，开发商对于宏观调控放松后的市场兴奋度具有较高的期待。销售价格下降说明部分开发商基于资金链条的紧绷现象，试图通过降价来缓解现金流压力，以保持企业在高压下能够运转。
商品房由高向低的拐点已经开始出现，但目前还没有到价格的低谷，预计明年一二季度，开发商的资金链条，尤其是现金流将出现空前紧张，房产价格的低位峰值应该在那个时候出现。明年第三季度最迟第四季度，国家宏观调控政策一定或出现调整，由低向高的拐点在那个时候将会出现。而且，由于开发商掌握自主定价权以及企业主内生性利益取向，由低向高的价格拐点要比由高向低的价格拐点来得快得多。
王牌企划董事长上官同君
“拐点”仅是专业术语
二线、三线城市尚安全
据王牌地产研究院的研究数据，2011年前三季度，郑州市商品房销售面积同比下降35.84%；主要原因是受房地产调控政策限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。
2011年前三季度，全市商品房开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%。主要原因是郑州市区部分房企进入郑州市县区投资，县区房地产正在成为郑州房地产业新的增长点。
2011年前三季度，全市商品房销售均价6629元/平方米，其中商品住房销售均价5349元/平方米。单纯从第三季度价格来看，量价博弈僵持，出现小幅下探势头，一方面是开发商加大促销力度，另一方面是开发商新盘入市，价格较为灵活，低价试水市场，低价入市，价格假摔，出现松动。
拐点论是媒体和房地产研究者的术语。房地产调控政策的长期性让开发商开始储备过冬的资金，一线城市房企应对调控形势更加严峻；二线、三线城市房企相对安全一些，王牌地产研究院近期针对河南房企资金链安全测试，发现2012年春节前是房企现金流的拐点。
预计第四季度郑州楼市量价僵持博弈继续，第四季度也是房企自救的初期，开发商会选取加大促销力度，股权融资等措施提前应对。聪明的有实力的开发商会积极“营销突围”。
威力显现
全国房价都松动
第三季度，一直被业界称为楼市的“分水岭”。而第三季度数据的出炉，也再度把楼市推至风口浪尖。
10月18日，国家统计局发布数据表明，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。
与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。
业内人士分析，，9月70个大中城市新建商品住宅价格比8月份仅上涨了0.003%，非常接近于0，基本停涨，10月份极有可能下跌。他认为，接下来数月新建商品住宅价格同比涨幅也将继续下滑，有可能于明年二季度出现负增长。
在房价持续松动的同时，房地产开发景气指数创2009年9月以来新低，行业呈现“入冬”迹象。统计显示，9月全国房地产开发景气指数为100.41，创造了2009年9月以来连续25个月的最低点。
其中，2011年三季度房企资金情况景气指数为85.7，较二季度减少3.7，企业融资景气指数为67.2，较二季度减少3.5。
作为二线城市中的省会城市，郑州似乎也不能独善其身。
上周末，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，发布2011年前三季度房地产市场运行情况，三季度郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。不少开发商采取了灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，在新项目定价上，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。
业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。
阳敏咨询董事长周阳敏向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位”。“三季度以来，各地打折促销的范围越来越大，基本上涵盖了大中小开发商、高中低档楼盘。由于个别项目降价幅度偏大，比如二三成，北京等地出现了老业主大闹售楼处的现象。部分城市的二手房市场，也出现了折扣进一步加大，甚至个别投资客低价抛售的现象。所有这些事实，皆表明市场已经发生了很大的变化。”
销售大幅度下滑 房地产拐点论再度升温
价格的松动让“楼市可能真的会降价”成为主流，甚至关于楼市“拐点”的言论成为网络中点击率最高的新闻。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由似乎也很充足。
作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据是反映楼市走向的先行指标。
北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。
根据伟业我爱我家的数据，9月过半，4个一线城市的新建商品住宅成交量环比继续下滑，其中北京的降幅达到24.1%，深圳也达到18.9%。
在房地产市场中，“量跌”往往被看做是“价跌”的先兆。针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降”的判断。
具体到郑州，前三季度，郑州市市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降四成；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。
另外的几个数据也非常让人担忧。前三季度，郑州市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增加了三成多。
截至9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。
按照今年前9个月的销售面积均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。
郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦表示，受开发周期影响，今年的商品房入市多，销售量反而同比下降了四成，造成了大量商品房积压，“创造了近两三年的新高。从库存结构看，非住宅的累计库存量远高于销售占比。60平方米以下的商品住房库存量较大。”
河南财经政法大学教授刘社认为，在严厉的调控之下，未来房地产将持续处于下行通道，四季度将正加严峻，行业正在“入冬”。她指出，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“拐点就在眼前”。
■ 争锋
“拐点”真的来了吗？
河南省商业经济学会常务副会长 宋向清
商品房由高向低的拐点已经开始出现
从数据分析看，销售面积下降说明刚性购房走向消极，市场等待观望氛围浓厚，国家宏观调控政策发挥了实质性效应。开工面积增加说明开发商对于国家放松宏观调控政策具有明显的心理预期，由于郑州乃至中国房地产市场购买缺位现象依然突出，开发商对于宏观调控放松后的市场兴奋度具有较高的期待。销售价格下降说明部分开发商基于资金链条的紧绷现象，试图通过降价来缓解现金流压力，以保持企业在高压下能够运转。
商品房由高向低的拐点已经开始出现，但目前还没有到价格的低谷，预计明年一二季度，开发商的资金链条，尤其是现金流将出现空前紧张，房产价格的低位峰值应该在那个时候出现。明年第三季度最迟第四季度，国家宏观调控政策一定或出现调整，由低向高的拐点在那个时候将会出现。而且，由于开发商掌握自主定价权以及企业主内生性利益取向，由低向高的价格拐点要比由高向低的价格拐点来得快得多。
王牌企划董事长上官同君
“拐点”仅是专业术语
二线、三线城市尚安全
据王牌地产研究院的研究数据，2011年前三季度，郑州市商品房销售面积同比下降35.84%；主要原因是受房地产调控政策限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。
2011年前三季度，全市商品房开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%。主要原因是郑州市区部分房企进入郑州市县区投资，县区房地产正在成为郑州房地产业新的增长点。
2011年前三季度，全市商品房销售均价6629元/平方米，其中商品住房销售均价5349元/平方米。单纯从第三季度价格来看，量价博弈僵持，出现小幅下探势头，一方面是开发商加大促销力度，另一方面是开发商新盘入市，价格较为灵活，低价试水市场，低价入市，价格假摔，出现松动。
拐点论是媒体和房地产研究者的术语。房地产调控政策的长期性让开发商开始储备过冬的资金，一线城市房企应对调控形势更加严峻；二线、三线城市房企相对安全一些，王牌地产研究院近期针对河南房企资金链安全测试，发现2012年春节前是房企现金流的拐点。
预计第四季度郑州楼市量价僵持博弈继续，第四季度也是房企自救的初期，开发商会选取加大促销力度，股权融资等措施提前应对。聪明的有实力的开发商会积极“营销突围”。