刘社：商圈有其自身规律 不可盲目乐观或谨慎
4月10日，由新浪乐居主办、亚新广场协办的“地产下午茶第八期：解读郑州东区写字楼”在华夏珍宝馆举行。在精美的钧 瓷艺术品环绕中，河南财经政法大学教授刘社、楷林IFC营销总监李晓、郑州百利地产营销总监卞聪、睿意德高级经理许娜等数十位专家、业内人士齐聚一堂，积 极发表自己对郑州楼市、东区写字楼商圈的看法。其中，刘社教授从宏观到细则，对政策及市场深入浅出的分析赢得了在场嘉宾的阵阵掌声。[地产下午茶第八期]
郑州新政短期不会剧变 对写字楼利好尚不明显
自4月1日郑州国五条颁布以来，业内及网友们纷纷对郑州新政进行猜想、分析，关于楼市新政的讨论不绝于耳。究竟住宅市场受到何种影响?写字楼等商圈又将能否享受利好?作为权威的房产界专家--刘社教授认为，郑州新政温柔落地，短期内也不会再发生剧变，写字楼和商业地产有自身发展规律，受到政策的 利好目前并不明显。
她分析，国五条对郑州肯定是有影响。例如房管局交易大厅频频出现加班加点，累病工作人员，老人坐轮椅排队等事件。但为何没有提 到大家最关心的几个政策?首先是郑州作为省会城市，并没有省级政府的税收等政策的制定权。其次当地国五条没有提很重的招儿，核心就是在中央规定的时间大限 下公布了郑州的年度房价调控目标，其它的都不是特别关键。
但要注意到，此次政策提到“年度房价调控目标不超过当年老百姓人均可支配收入的实际增 幅，实际增幅就是要看物价上涨的幅度，这要跟2011年相比就严格很多，今年定的全年GDP增幅7.5%，郑州肯定不会超过10%，扣除物价的上涨，实际 上今年的房价涨幅是个位数。2011年的时候房价的增幅里边含有经济适用房，而这次是商品住宅，也将目标明朗化。”
政策出台后，是否住宅市场将面 临风险?刘社进一步分析，“至少在今年上半年甚至下半年，如果中央对各地方政府是重重地抬起，轻轻地放下的话，那国五条到地方也就这样了，那么楼市的调控 就会波澜不惊。”而对于政策对写字楼带来的发展契机，刘社认为“我觉得写字楼和商业地产有自身发展规律。我们要为下一步全国随时开展房地产税做好技术的基 础工作。全部联网让房地产税呼之欲出，那官员手里边那么多房会怎么办呢?肯定会卖二手房，未来一年中二手房不是说是井喷，而是会比以前的量多。而二手房价 格一旦抬不上去一手房价格也抬不上去。至少眼前咱们看不出来对写字楼会造成像2011年时候的好处，有可能真正对写字楼或者商业地产的促进作用，在未来一 两年面临着房产税越来越近，在这种情况下投资者直接会向商业地产投入。”
“就目前来看，由于这个政策比较温和，短期内没有剧变，所以我认为这个市场还比较稳定。”她说。
写字楼有其市场规律 不能盲目乐观或谨慎
提到写字楼的发展，不得不提到郑东新区高铁商圈。作为新兴的写字楼商圈，郑东新区的拔地而起引起全城瞩目。而郑东新区写字楼云集，竞争激烈，巨大体量也给开发商带来了困惑。就此刘社分析，政府层面已经注意到高铁站附近写字楼体量大，或造成低价倾销状况。许多人认为，尽管不好销但以后获利空间很 大。“以后是多长时间呢?我想肯定不是两三年，至少是三年以上。因为商业是有它自身规律的。”刘社说。
“曾经我们也给当地写字楼负责过招商引资。 上市公司和跨国集团会不会来郑州消化这些写字楼呢?答案是会来，但不是眼前，它是一个水到渠成的过程。”她提出“其实郑州的写字楼在2007年已经供大于 求了，而且出现了结构性的失衡，真正的停车场、电梯质量及配套设施比较好的写字楼数量比较紧缺，那些十几年前建的差劲写字楼还比较多，它租金比较便宜，所 以刚刚起步的公司还都集中在那里。”
刘社十分认可高铁站的优势。她说道“高铁站跟商业之间我一直认为它对普通商业绝对有促进作用，因为坐高铁而来 的都是高端人士，至少都是中上层的人，所以这样两个客站已经把消费者形成了。但是对于写字楼我一直认为是要求有环境的，它适合于开会，适合于展销、论坛， 但并不需要闹哄哄的集贸市场。我也是去年年底到高铁站开车逛一逛，当时自己都吓一跳，体量确实非常大。但是近期那边还会很冷落。这里如果变成传统意义的商 业中心绝对没有质疑，但如果变成特别多的写字楼扎堆的地方风险就会很大，政府方面未来对该区的写字楼的可能不批了。当然，未来十年到十五年那个地方的东西 都能卖掉。但我总觉得什么事情不能盲目乐观，也不能过分谨慎。”（来源：新浪乐居）
郑州新政短期不会剧变 对写字楼利好尚不明显
自4月1日郑州国五条颁布以来，业内及网友们纷纷对郑州新政进行猜想、分析，关于楼市新政的讨论不绝于耳。究竟住宅市场受到何种影响?写字楼等商圈又将能否享受利好?作为权威的房产界专家--刘社教授认为，郑州新政温柔落地，短期内也不会再发生剧变，写字楼和商业地产有自身发展规律，受到政策的 利好目前并不明显。
她分析，国五条对郑州肯定是有影响。例如房管局交易大厅频频出现加班加点，累病工作人员，老人坐轮椅排队等事件。但为何没有提 到大家最关心的几个政策?首先是郑州作为省会城市，并没有省级政府的税收等政策的制定权。其次当地国五条没有提很重的招儿，核心就是在中央规定的时间大限 下公布了郑州的年度房价调控目标，其它的都不是特别关键。
但要注意到，此次政策提到“年度房价调控目标不超过当年老百姓人均可支配收入的实际增 幅，实际增幅就是要看物价上涨的幅度，这要跟2011年相比就严格很多，今年定的全年GDP增幅7.5%，郑州肯定不会超过10%，扣除物价的上涨，实际 上今年的房价涨幅是个位数。2011年的时候房价的增幅里边含有经济适用房，而这次是商品住宅，也将目标明朗化。”
政策出台后，是否住宅市场将面 临风险?刘社进一步分析，“至少在今年上半年甚至下半年，如果中央对各地方政府是重重地抬起，轻轻地放下的话，那国五条到地方也就这样了，那么楼市的调控 就会波澜不惊。”而对于政策对写字楼带来的发展契机，刘社认为“我觉得写字楼和商业地产有自身发展规律。我们要为下一步全国随时开展房地产税做好技术的基 础工作。全部联网让房地产税呼之欲出，那官员手里边那么多房会怎么办呢?肯定会卖二手房，未来一年中二手房不是说是井喷，而是会比以前的量多。而二手房价 格一旦抬不上去一手房价格也抬不上去。至少眼前咱们看不出来对写字楼会造成像2011年时候的好处，有可能真正对写字楼或者商业地产的促进作用，在未来一 两年面临着房产税越来越近，在这种情况下投资者直接会向商业地产投入。”
“就目前来看，由于这个政策比较温和，短期内没有剧变，所以我认为这个市场还比较稳定。”她说。
写字楼有其市场规律 不能盲目乐观或谨慎
提到写字楼的发展，不得不提到郑东新区高铁商圈。作为新兴的写字楼商圈，郑东新区的拔地而起引起全城瞩目。而郑东新区写字楼云集，竞争激烈，巨大体量也给开发商带来了困惑。就此刘社分析，政府层面已经注意到高铁站附近写字楼体量大，或造成低价倾销状况。许多人认为，尽管不好销但以后获利空间很 大。“以后是多长时间呢?我想肯定不是两三年，至少是三年以上。因为商业是有它自身规律的。”刘社说。
“曾经我们也给当地写字楼负责过招商引资。 上市公司和跨国集团会不会来郑州消化这些写字楼呢?答案是会来，但不是眼前，它是一个水到渠成的过程。”她提出“其实郑州的写字楼在2007年已经供大于 求了，而且出现了结构性的失衡，真正的停车场、电梯质量及配套设施比较好的写字楼数量比较紧缺，那些十几年前建的差劲写字楼还比较多，它租金比较便宜，所 以刚刚起步的公司还都集中在那里。”
刘社十分认可高铁站的优势。她说道“高铁站跟商业之间我一直认为它对普通商业绝对有促进作用，因为坐高铁而来 的都是高端人士，至少都是中上层的人，所以这样两个客站已经把消费者形成了。但是对于写字楼我一直认为是要求有环境的，它适合于开会，适合于展销、论坛， 但并不需要闹哄哄的集贸市场。我也是去年年底到高铁站开车逛一逛，当时自己都吓一跳，体量确实非常大。但是近期那边还会很冷落。这里如果变成传统意义的商 业中心绝对没有质疑，但如果变成特别多的写字楼扎堆的地方风险就会很大，政府方面未来对该区的写字楼的可能不批了。当然，未来十年到十五年那个地方的东西 都能卖掉。但我总觉得什么事情不能盲目乐观，也不能过分谨慎。”（来源：新浪乐居）