许振东:警惕股市波动下的楼市“反弹”

　　据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,7月份,新建商品住宅环比上涨的城市有31个,较上月增加4个。置业专家许振东表示,环比最高涨幅高达6.3%,个别热点城市的住房交易价格同比涨幅超过20%。置业专家许振东表示,房地产业在热点城市回暖有利于经济增长,但不可忽视的是,眼下一线城市。许振东特别强调,热点地区房价过快反弹,存在被透支的风险,应引起市场各方关注。
　　稳定住房消费有助于缓释宏观经济下行压力,但难以支撑住房交易价格再度明显上涨。许振东分析,从供求关系讲,全国范围内的住宅供不应求状态已基本结束,局部地区住房过剩压力明显。截至2015年7月末,全国商品房待售面积为6.63亿平方米,同比增长20%,大约为2014年销售量的54.9%。许振东说,从住宅市场潜力分析,据机构研究,我国购房主力人口将于今年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速,必将加剧住房过剩,缩小未来住宅交易价格上升空间。许振东认为,从住宅投资价值分析,以一线城市为代表,城镇住房租金对住房交易价格的过度偏离,使得持有物业的租金回报已明显过低。未来几年若我国房产税全面实施,也将进一步降低持有投资性物业的回报。从住宅购买潜力分析,由于国内外市场需求仍在调整与恢复,我国企业盈利能力面临实质性挑战,将会影响到城镇居民收入稳定增长,进而影响到住宅市场整体购买意愿,许振东表示。
　　许振东说,在本轮住房交易回暖过程中,投资投机性住房需求有所抬头。特别是热点城市局部区域住房成交活跃,价格上涨明显。如果不是投资投机性住房需求的强力推动,那么单凭刚性和改善性住房需求难以推动城镇房价较快上涨。当然,任何成熟市场都无法彻底根除投资投机性需求,但要限制投资投机性需求发展空间,否则容易形成资产价格泡沫。许振东称,最近一段时间以来我国股票市场巨幅波动,已充分反映出市场投机力量的巨大破坏力。而房地产市场运行关系到实体经济消费与投资,过度炒作恐不利于宏观经济稳定。特别是投资投机性住房需求掩盖了市场的真实需求,如果引发住房供应增加,可能会加剧未来市场的调整压力。