谁公摊了你的面积
提要：很多朋友在买房时，都会遇到住宅面积的问题，什么是建筑面积？什么是使用面积？什么是公摊面积？开发商给出的销售面积到底是什么，其中又有多少水分？
销售面积=套内建筑面积+公摊面积
套内建筑面积
套内建筑面积由三部分组成，套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。能让我们产生直观感受的是使用面积和阳台面积，墙体面积一般在建筑图纸和户型图纸会有所体现，这三种面积有各自的算法。
公摊面积
即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
套内建筑面积的计算
我们在售楼部看到的户型面积，是开发商给出的销售面积，当我们走进样板间时，感觉实际面积会小一些，而交房后我们在装修的过程中，关于面积又会产生种种的疑问，到底什么是销售面积？什么是公摊面积？什么是套内建筑面积？公摊系数又是什么？下面让我们一起来看一看他们之间的关系。
销售面积指的是套内建筑面积和公摊面积的和，开发商在卖楼时会把楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等面积都纳入到销售面积，这些公共空间需要各户分摊，即除了你房屋的套内建筑面积外，还会有一部分公摊面积。每个楼盘的公摊系数，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。详见公摊面积的概念及计算。
套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的总和。
1.套内使用面积
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。我们可以简单理解为住宅内地面面积，包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。另外，非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积。
2.套内墙体面积
这是个建筑学名词，套内墙体面积=共有墙面积x0.5+非共有墙面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和非共用墙两种。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体(非公有墙)按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
简单的说就是住宅内的墙，另一面是公共空间或者他人私有空间的，都按墙面一半面积计算，如果另一面还是自己家的话，按墙面实际面积计算。
3.阳台建筑面积
现在阳台面积一般是未封闭阳台算一半面积，封闭的阳台算全面积，这就是为什么开发商喜欢给你把阳台封起来的原因，另外，外凸出去的没有顶部的露台不算面积，很多户型中的赠送面积里就有这一部分。
飘窗，阁楼，挑高等面积计算
全国统一的建筑面积计算规则中，单层层高在2.2米以内的技术层，不计算建筑面积，也就是说凡是垂直高度小于2.2米的部分，均不能计入建筑面积，在购房时应注意这点。
飘窗面积的计算
一般来说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米，窗台不算入面积；
外飘阳台（只有一面靠墙）算一半面积；
内阳台（有三面墙）算全面积。
斜屋顶阁楼面积
如果阁楼是斜屋顶，根据《建筑工程程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）第3．0．1 条第二款：“利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1／2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。”
斜屋顶阁楼面积=（净高>2.1米部分面积）+（1.2米<净高<2.1米部分面积）x0.5
挑高面积
很多楼盘都会有两房变三房的户型，其中有一房挑高，可改为阁楼，因而变为三房。一般情况下该种住宅的总层高在3.8~4.9米之间，挑高的面积只做一层来销售，改装成立体空间后不会影响其建筑面积的鉴定。
公摊面积的概念和计算
公摊面积即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
公摊面积包括：
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
公摊面积的计算：
公摊面积=套内面积×分摊系数
分摊系数=共有共用面积/套内面积
产权面积=公摊面积＋套内面积
一般情况下，每套房屋的套内面积越大，按比例分摊的公摊面积也越多。
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间；
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间；
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间；
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
三招教你避免公摊风险
常见公摊陷阱：
第一：将不应纳入公摊面积的项目纳入公摊面积，导致购房者多交房款。
第二：玩弄“零公摊”把戏 诱使业主买房。
第三：公然改变公摊面积逼迫消费者吃下哑巴亏。
三招教你避免公摊风险
第一招：索取公摊数据
在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
第二招：查阅有关资料
业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
第三招：在购房合同中约定公摊面积
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。
销售面积=套内建筑面积+公摊面积
套内建筑面积
套内建筑面积由三部分组成，套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。能让我们产生直观感受的是使用面积和阳台面积，墙体面积一般在建筑图纸和户型图纸会有所体现，这三种面积有各自的算法。
公摊面积
即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
套内建筑面积的计算
我们在售楼部看到的户型面积，是开发商给出的销售面积，当我们走进样板间时，感觉实际面积会小一些，而交房后我们在装修的过程中，关于面积又会产生种种的疑问，到底什么是销售面积？什么是公摊面积？什么是套内建筑面积？公摊系数又是什么？下面让我们一起来看一看他们之间的关系。
销售面积指的是套内建筑面积和公摊面积的和，开发商在卖楼时会把楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等面积都纳入到销售面积，这些公共空间需要各户分摊，即除了你房屋的套内建筑面积外，还会有一部分公摊面积。每个楼盘的公摊系数，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。详见公摊面积的概念及计算。
套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的总和。
1.套内使用面积
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。我们可以简单理解为住宅内地面面积，包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。另外，非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积。
2.套内墙体面积
这是个建筑学名词，套内墙体面积=共有墙面积x0.5+非共有墙面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和非共用墙两种。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体(非公有墙)按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
简单的说就是住宅内的墙，另一面是公共空间或者他人私有空间的，都按墙面一半面积计算，如果另一面还是自己家的话，按墙面实际面积计算。
3.阳台建筑面积
现在阳台面积一般是未封闭阳台算一半面积，封闭的阳台算全面积，这就是为什么开发商喜欢给你把阳台封起来的原因，另外，外凸出去的没有顶部的露台不算面积，很多户型中的赠送面积里就有这一部分。
飘窗，阁楼，挑高等面积计算
全国统一的建筑面积计算规则中，单层层高在2.2米以内的技术层，不计算建筑面积，也就是说凡是垂直高度小于2.2米的部分，均不能计入建筑面积，在购房时应注意这点。
飘窗面积的计算
一般来说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米，窗台不算入面积；
外飘阳台（只有一面靠墙）算一半面积；
内阳台（有三面墙）算全面积。
斜屋顶阁楼面积
如果阁楼是斜屋顶，根据《建筑工程程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2005）第3．0．1 条第二款：“利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1／2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。”
斜屋顶阁楼面积=（净高>2.1米部分面积）+（1.2米<净高<2.1米部分面积）x0.5
挑高面积
很多楼盘都会有两房变三房的户型，其中有一房挑高，可改为阁楼，因而变为三房。一般情况下该种住宅的总层高在3.8~4.9米之间，挑高的面积只做一层来销售，改装成立体空间后不会影响其建筑面积的鉴定。
公摊面积的概念和计算
公摊面积即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
公摊面积包括：
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
公摊面积的计算：
公摊面积=套内面积×分摊系数
分摊系数=共有共用面积/套内面积
产权面积=公摊面积＋套内面积
一般情况下，每套房屋的套内面积越大，按比例分摊的公摊面积也越多。
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间；
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间；
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间；
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
三招教你避免公摊风险
常见公摊陷阱：
第一：将不应纳入公摊面积的项目纳入公摊面积，导致购房者多交房款。
第二：玩弄“零公摊”把戏 诱使业主买房。
第三：公然改变公摊面积逼迫消费者吃下哑巴亏。
三招教你避免公摊风险
第一招：索取公摊数据
在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
第二招：查阅有关资料
业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
第三招：在购房合同中约定公摊面积
《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。