上市房企主攻去库存 成为国内楼市新常态
房地产市场的各项指标尽显颓势，各方对楼市的现状和走势也产生分歧。对此，住建部政策研究中心主任秦虹22日表达看法时认为，波动将是今后房地产业的“新常态”之一，“从当前看，房地产市场仍是调整而不会崩盘或暴跌。”
“目前放松限购城市效果未有明显显现，市场上购房者及开发商仍在博弈，双方都在试探市场的底部，观望情绪延续，房地产市场难有实质性恢复。值得关注的是，7月百城住宅价格连续第三个月下跌，且跌幅在不断扩大。”诺亚财富地产研究员黄琳珊对经济导报记者表示，预计8月楼市仍将维持弱势震荡回调状态。而市场究竟需要多长时间实现根本性回升，“关键取决于未来市场政策松动程度及货币政策实际宽松程度。”
上市房企业绩堪忧
在颓势尽显的大环境中，上市房企正在遭遇“寒冬”。导报记者查阅目前已披露的地产股中报发现，其中期业绩普遍下滑，多家房企业绩出现深度“跳水”。比如万通地产(行情,问诊)5日披露的2014年中报显示，上半年公司营业收入3.37亿，同比下降52.43%;净利润为4837万元，同比下降59.83%。18日，招商地产(行情,问诊)公布的中报显示，上半年净利润同比下滑30%。此外，万科A(行情,问诊)上半年实现营收409.6亿元，同比下降1%，这是该公司自2010年以来营业收入首次负增长。
数据显示，截至22日，58家上市房企公布2014年半年报，其中25家营业收入增长率为负，17家营业收入和利润同比双降。
“经历2013年的火热行情之后，受市场供需失衡及库存高企的影响，楼市悄然进入自主调整期。”黄琳珊表示，但在今年6月房企普遍冲击业绩的基础上，7月楼市传来价跌量升的消息，虽然没有表现出强劲的复苏，但楼市的整体基调缓慢向好，至少没有继续恶化的迹象。
在黄琳珊看来，持续几年的限购对楼市发展的限制较大，但目前多数城市的限购基础已大大削弱。预期未来除了一线城市继续维持限购的特殊性外，很多城市的楼市或恢复久违的“自由”。“未来房地产市场受到的行政干预将减少，这有利于投资者通过市场供求及城市基本面来把握楼市的发展规律，更准确地作出投资反应。”黄琳珊说。
三季度末或触底
“7月以来，积极因素纷纷探头，市场释放出一些利好信号，如邮储银行个人住房贷款支持证券化产品的首发，以及住宅金融事业部的开业。所以，未来货币政策方面的预期是基本宽松的，如果这个影响购房者实际购买力的关键障碍得到及时解决，预计将对市场成交起到立竿见影的作用。”黄琳珊分析说。
“从房地产金融角度看，个人住房贷款支持证券化产品的首发，预示着管理层希望通过金融创新的尝试在合理的范围内进行托市，在一定程度提升银行发放住房抵押贷款的积极性，能推动住房金融化的发展，其示范意义较大。未来若此类产品能控制好风险，并进行一定程度的推广，对于促进房地产金融的健康发展将大有裨益。”一家国有银行山东省分行的房贷负责人对导报记者表示。
“目前房地产市场上已出现政策利好的积极因素，未来决定楼市走向的因素在于信贷政策的宽松程度。”黄琳珊认为，尽管投资开发持续低迷及市场成交仍未走出低谷，但在呼和浩特首开取消限购的先例后，承受高库存压力、低去化率的城市陆续出台限购松绑政策，整体楼市有望在三季度中后期触底回升，四季度逐步进入恢复期。
事实上，开发商最为担心的问题是积累的高库存，若现有开发项目不能获得持续的销售回报，其资金链承受的压力将增大，土地无法正常开工，在建工程工期拖延，这些均对房企的生存形成不小威胁。不少人士预计，房企会在未来选择放弃部分利润，或在保本的情况下，通过降价促销或提升项目的性价比来实现快速销售回笼现金，为后续土地投资及企业成长补充资金。
地产非标产品分化明显
诺亚财富集团研究与发展中心研究总监李要深表示，房地产投资是支撑经济增长的重要一环。因为房地产销售情况仍在变差，所以楼市短期内仍将继续调整，房地产投资短期内也难以实质改善。
“最近几个月，房地产企业正在去库存，对资金的需求相对减少，这直接导致房地产非标产品的发行规模在今年出现下滑。虽然政信信托的发行规模缓慢上升，但依然拖累信托业的增长。今年6月信托资产首次出现月度负增长，这似乎预示着信托业高增速阶段的结束。”李要深说。
李要深对导报记者表示，在社会融资成本下行和流动性充裕的背景下，非标产品整体收益率小幅下降，8月新发行的政信非标产品收益率总体也有所下降。由于投资者对房地产非标产品的看法不一，加之不同房地产企业和城市的分化，其收益率分化因风险不同而比较明显。
由于分化加剧，在选择房地产非标产品时，李要深建议，投资者宜选择实力较强、布局全国的大型房企的项目，以及处于一线城市和“去化”压力较小的二、三线城市的项目。
“目前放松限购城市效果未有明显显现，市场上购房者及开发商仍在博弈，双方都在试探市场的底部，观望情绪延续，房地产市场难有实质性恢复。值得关注的是，7月百城住宅价格连续第三个月下跌，且跌幅在不断扩大。”诺亚财富地产研究员黄琳珊对经济导报记者表示，预计8月楼市仍将维持弱势震荡回调状态。而市场究竟需要多长时间实现根本性回升，“关键取决于未来市场政策松动程度及货币政策实际宽松程度。”
上市房企业绩堪忧
在颓势尽显的大环境中，上市房企正在遭遇“寒冬”。导报记者查阅目前已披露的地产股中报发现，其中期业绩普遍下滑，多家房企业绩出现深度“跳水”。比如万通地产(行情,问诊)5日披露的2014年中报显示，上半年公司营业收入3.37亿，同比下降52.43%;净利润为4837万元，同比下降59.83%。18日，招商地产(行情,问诊)公布的中报显示，上半年净利润同比下滑30%。此外，万科A(行情,问诊)上半年实现营收409.6亿元，同比下降1%，这是该公司自2010年以来营业收入首次负增长。
数据显示，截至22日，58家上市房企公布2014年半年报，其中25家营业收入增长率为负，17家营业收入和利润同比双降。
“经历2013年的火热行情之后，受市场供需失衡及库存高企的影响，楼市悄然进入自主调整期。”黄琳珊表示，但在今年6月房企普遍冲击业绩的基础上，7月楼市传来价跌量升的消息，虽然没有表现出强劲的复苏，但楼市的整体基调缓慢向好，至少没有继续恶化的迹象。
在黄琳珊看来，持续几年的限购对楼市发展的限制较大，但目前多数城市的限购基础已大大削弱。预期未来除了一线城市继续维持限购的特殊性外，很多城市的楼市或恢复久违的“自由”。“未来房地产市场受到的行政干预将减少，这有利于投资者通过市场供求及城市基本面来把握楼市的发展规律，更准确地作出投资反应。”黄琳珊说。
三季度末或触底
“7月以来，积极因素纷纷探头，市场释放出一些利好信号，如邮储银行个人住房贷款支持证券化产品的首发，以及住宅金融事业部的开业。所以，未来货币政策方面的预期是基本宽松的，如果这个影响购房者实际购买力的关键障碍得到及时解决，预计将对市场成交起到立竿见影的作用。”黄琳珊分析说。
“从房地产金融角度看，个人住房贷款支持证券化产品的首发，预示着管理层希望通过金融创新的尝试在合理的范围内进行托市，在一定程度提升银行发放住房抵押贷款的积极性，能推动住房金融化的发展，其示范意义较大。未来若此类产品能控制好风险，并进行一定程度的推广，对于促进房地产金融的健康发展将大有裨益。”一家国有银行山东省分行的房贷负责人对导报记者表示。
“目前房地产市场上已出现政策利好的积极因素，未来决定楼市走向的因素在于信贷政策的宽松程度。”黄琳珊认为，尽管投资开发持续低迷及市场成交仍未走出低谷，但在呼和浩特首开取消限购的先例后，承受高库存压力、低去化率的城市陆续出台限购松绑政策，整体楼市有望在三季度中后期触底回升，四季度逐步进入恢复期。
事实上，开发商最为担心的问题是积累的高库存，若现有开发项目不能获得持续的销售回报，其资金链承受的压力将增大，土地无法正常开工，在建工程工期拖延，这些均对房企的生存形成不小威胁。不少人士预计，房企会在未来选择放弃部分利润，或在保本的情况下，通过降价促销或提升项目的性价比来实现快速销售回笼现金，为后续土地投资及企业成长补充资金。
地产非标产品分化明显
诺亚财富集团研究与发展中心研究总监李要深表示，房地产投资是支撑经济增长的重要一环。因为房地产销售情况仍在变差，所以楼市短期内仍将继续调整，房地产投资短期内也难以实质改善。
“最近几个月，房地产企业正在去库存，对资金的需求相对减少，这直接导致房地产非标产品的发行规模在今年出现下滑。虽然政信信托的发行规模缓慢上升，但依然拖累信托业的增长。今年6月信托资产首次出现月度负增长，这似乎预示着信托业高增速阶段的结束。”李要深说。
李要深对导报记者表示，在社会融资成本下行和流动性充裕的背景下，非标产品整体收益率小幅下降，8月新发行的政信非标产品收益率总体也有所下降。由于投资者对房地产非标产品的看法不一，加之不同房地产企业和城市的分化，其收益率分化因风险不同而比较明显。
由于分化加剧，在选择房地产非标产品时，李要深建议，投资者宜选择实力较强、布局全国的大型房企的项目，以及处于一线城市和“去化”压力较小的二、三线城市的项目。