楼市调控洗牌市场 中小房企一房多抵缓释资金压力
提要：近年楼市炽热，一线城市不动产价值翻倍地往上走，这也让地产商成为众多金融机构的优质客户。然而，并非牛市资产就一定有保障，千万别低估了贪婪的魔力。
近年楼市炽热，一线城市不动产价值翻倍地往上走，这也让地产商成为众多金融机构的优质客户。然而，并非牛市资产就一定有保障，千万别低估了贪婪的魔力。
广州市志联房地产开发有限公司(下文简称“志联公司”)导演的一房多卖、先押后卖闹剧让金融机构、购房人陷入循环法律诉讼中，而开发商则利用时间差坐享房价上涨的渔利。
一房多卖
一年前蒋明先花了近400万元买下地处广州中心区域的名为东湖肯辛顿楼盘的房子，到收楼时才发现，房子还另有“主人”，而这位“主人”已经把开发商告上了法庭，准备执行这套房子。这让花了大半生积蓄安居的蒋明先甚为惊恐。
2012年3月，蒋明先在买房子时，还特意上网查了房屋状态，“当时显示的是可售”。在支付首期款后，他极力要求与开发商广州市志联房地产开发有限公司在官网上网签了预售合同。发生这样的变故也让他颇为意外。
“这主要是志联公司原总经理林志云任内发生的事情。”开发商的股东兼副总经理林志东向《中国经营报》记者表示，2010年至2012年期间，志联公司确实存在一房二卖，甚至一房三卖的现象。据开发商自己事后的统计，与蒋明先相仿涉及“一房多卖”的单位有15套，其中的资金达到2亿元人民币。“我们已经革除了林志云志联公司总经理的职务，并且报了警，林志云已经被刑拘。”其表示。
高息借款
5月底记者联系上了该公司原总经理林志云。“我只是协助调查。”其一再强调，并且表示，小业主的利益会得到保障，“网签就只有一个，这是得到官方认可的。”林志云如是说，其解析称，其他的“主张人”主要是一些“担保公司”。
据了解，早在2010年林志云就向一些民间金融机构融入多笔大额资金，这些资金从1000万到3000万元不等。事实上，当年广州楼市度过了 2008年金融危机带来的冲击，进入快速上升的阶段。虽然政策面不断重拳调控，但楼价还是高歌猛进。据该市国土房管局发布的《2010年广州市10区房地产市场运行情况通报》显示，当年广州一手房价为13174元/平方米，首度进入万元时代。
2010年上半年东湖肯辛顿还处于开工建设阶段，还难以分享迅速飙升的楼价。但当时的志联公司并不缺乏资金，因为同年3月18日，志联公司与广州市农村商业银行花都支行签订了《借款抵押合同》，以38套物业为抵押向农商行借入两亿元债务。对于只有一个项目，且项目工程已接近尾声的志联公司而言，握有的资金已足够应对。而到了2010年7月28日，东湖肯辛顿已经拿下了预售证，开始进入销售阶段，为何开发商还需要频频融资。林志云对此的解释是公司需要“滚动发展”，因此谋求借入资金。
在一份企业借贷纠纷诉讼中可以看到该公司的财务状况，这份(2012)穗中法民二初字第79号案的起诉状中显示，2010年11月，志联公司准备以惠轮公司做抵押，由志联公司担保借款8000万元，林志云以其志联公司自有股份做担保，准备为其“龙津路项目借款1亿元，期限2年，利率30%”。该文件同时显示，截至2010年9月28日，公司每月的贷款利息已经达到500多万元，其向民间借入的资金，月利率在3%~5%之间。
是抵押还是买卖
这时候，志联公司开发的东湖肯辛顿项目有不少已经抵押给广州市农商行，并且在房管部门办理了抵押登记手续。在“一房多押”东窗事发后，林志云曾向记者表示：“谁在房管部门做了抵押登记，谁就有权处理该物业。”
那开发商用什么向民间机构融资？在一份涉及志联地产的民间借贷纠纷诉讼中，显示出其中的逻辑。在这份案号为(2012)穗荔法民一初字第706 号案件中，包括了一份由志联公司向罗伟强借款2300万元的借款合同，这份签订时间为2010年7月26日，晚于志联公司与农商行签订的《借款抵押合同》。
当中规定“如未按期还款，则无条件按双方约定的条件在网上签订甲方购房的《广州市商品房买卖合同》”。
2011年9月1日，罗伟强与志联公司签订了一份《广州市商品房买卖合同(预售)》，表明已经买下了东湖肯辛顿1101房。事实上这套房早已抵押给了农商行，所以并未能在网上完成签订。
2012年5月，罗伟强向广州市仲裁委员会提出仲裁，强调已向开发商支付了首期房款，并且在2012年3月26日办理了房屋交付手续。只是由于开发商的原因未能为其完成网签，要求确认房屋所有权属申请人所有。
“如果购房人的《购房合同》是合法有效的，同时又能证明自己购房时不清楚物业的抵押情况，购房者房屋的所有权是受到保护的。”广东南国德赛律师事务所奚桢律师表示(该律师是志联公司的代理律师)。
而此时与罗伟强一起向广州仲裁委员会提出仲裁的还有7套房产，这7套房子中有6套的《买卖合同》都是2011年1月18日签订的，涉及的金额多达3500多万元，这全部是农商行花都支行的抵押物。
金蝉脱壳
究竟农商行的抵押物中，有多少属于“已卖”资产，据志联公司事后做的统计，在2010年3月18日已抵押的38套物业中，有20套已有“业主”，部分单位存在着3个以上的买家。
除了住宅部分，单位的商场部分更是多重抵押。其中(2012)穗越法民二初字第5915号诉讼显示，将抵押给农商行的商场，其15年的租赁权已经被林志云典当给了一家典当行。根据相关法律的规定，在订立抵押合同前已出租的物业，原租赁关系不受该抵押权的影响。据志联公司股东林志东表示：“仅曾穗、甄小媛和金易泰典当行就有近亿元的债券优先与市农商行查封。”
一房多卖，一房多押后，据林志东所言，大部分向私人借入的资金都流入林志云个人账户，其表示，向农商行花都支行申请的开发贷款“有1.04亿元都已据为己有”。2010年11月，林志云以个人名义收购了广州市建佳发展有限公司100%的股权，代价是1.1亿元人民币。2011年6月林志云成为该公司董事及总经理，该公司拥有的广州市荔湾区龙津东路的项目也成为林志云的个人物业。该物业截至2013年5月底，该楼盘已卖出1.77亿元的单位，剩余的单位价值约为6000万元。
另据林志东所言，期间林志云还收购了广州市中村房地产开发有限公司，并且开发了一个名为星品轩的项目，截止到今年5月底已卖出4.2亿元的单位，剩余单位市值约为2.9亿元。
这出大戏最大的赢家无疑是开发商大股东，成功转移资产，并且用这些资产开发了新项目。而志联公司的私人债主，凭借着《买卖合同》在债权之争中取得了优先权。而广州市农商行却成为该次游戏的买单者，还有楼盘的诸多业主，数百万换回的是无尽的纠纷。(龙飞)
广州市志联房地产开发有限公司(下文简称“志联公司”)导演的一房多卖、先押后卖闹剧让金融机构、购房人陷入循环法律诉讼中，而开发商则利用时间差坐享房价上涨的渔利。
一房多卖
一年前蒋明先花了近400万元买下地处广州中心区域的名为东湖肯辛顿楼盘的房子，到收楼时才发现，房子还另有“主人”，而这位“主人”已经把开发商告上了法庭，准备执行这套房子。这让花了大半生积蓄安居的蒋明先甚为惊恐。
2012年3月，蒋明先在买房子时，还特意上网查了房屋状态，“当时显示的是可售”。在支付首期款后，他极力要求与开发商广州市志联房地产开发有限公司在官网上网签了预售合同。发生这样的变故也让他颇为意外。
“这主要是志联公司原总经理林志云任内发生的事情。”开发商的股东兼副总经理林志东向《中国经营报》记者表示，2010年至2012年期间，志联公司确实存在一房二卖，甚至一房三卖的现象。据开发商自己事后的统计，与蒋明先相仿涉及“一房多卖”的单位有15套，其中的资金达到2亿元人民币。“我们已经革除了林志云志联公司总经理的职务，并且报了警，林志云已经被刑拘。”其表示。
高息借款
5月底记者联系上了该公司原总经理林志云。“我只是协助调查。”其一再强调，并且表示，小业主的利益会得到保障，“网签就只有一个，这是得到官方认可的。”林志云如是说，其解析称，其他的“主张人”主要是一些“担保公司”。
据了解，早在2010年林志云就向一些民间金融机构融入多笔大额资金，这些资金从1000万到3000万元不等。事实上，当年广州楼市度过了 2008年金融危机带来的冲击，进入快速上升的阶段。虽然政策面不断重拳调控，但楼价还是高歌猛进。据该市国土房管局发布的《2010年广州市10区房地产市场运行情况通报》显示，当年广州一手房价为13174元/平方米，首度进入万元时代。
2010年上半年东湖肯辛顿还处于开工建设阶段，还难以分享迅速飙升的楼价。但当时的志联公司并不缺乏资金，因为同年3月18日，志联公司与广州市农村商业银行花都支行签订了《借款抵押合同》，以38套物业为抵押向农商行借入两亿元债务。对于只有一个项目，且项目工程已接近尾声的志联公司而言，握有的资金已足够应对。而到了2010年7月28日，东湖肯辛顿已经拿下了预售证，开始进入销售阶段，为何开发商还需要频频融资。林志云对此的解释是公司需要“滚动发展”，因此谋求借入资金。
在一份企业借贷纠纷诉讼中可以看到该公司的财务状况，这份(2012)穗中法民二初字第79号案的起诉状中显示，2010年11月，志联公司准备以惠轮公司做抵押，由志联公司担保借款8000万元，林志云以其志联公司自有股份做担保，准备为其“龙津路项目借款1亿元，期限2年，利率30%”。该文件同时显示，截至2010年9月28日，公司每月的贷款利息已经达到500多万元，其向民间借入的资金，月利率在3%~5%之间。
是抵押还是买卖
这时候，志联公司开发的东湖肯辛顿项目有不少已经抵押给广州市农商行，并且在房管部门办理了抵押登记手续。在“一房多押”东窗事发后，林志云曾向记者表示：“谁在房管部门做了抵押登记，谁就有权处理该物业。”
那开发商用什么向民间机构融资？在一份涉及志联地产的民间借贷纠纷诉讼中，显示出其中的逻辑。在这份案号为(2012)穗荔法民一初字第706 号案件中，包括了一份由志联公司向罗伟强借款2300万元的借款合同，这份签订时间为2010年7月26日，晚于志联公司与农商行签订的《借款抵押合同》。
当中规定“如未按期还款，则无条件按双方约定的条件在网上签订甲方购房的《广州市商品房买卖合同》”。
2011年9月1日，罗伟强与志联公司签订了一份《广州市商品房买卖合同(预售)》，表明已经买下了东湖肯辛顿1101房。事实上这套房早已抵押给了农商行，所以并未能在网上完成签订。
2012年5月，罗伟强向广州市仲裁委员会提出仲裁，强调已向开发商支付了首期房款，并且在2012年3月26日办理了房屋交付手续。只是由于开发商的原因未能为其完成网签，要求确认房屋所有权属申请人所有。
“如果购房人的《购房合同》是合法有效的，同时又能证明自己购房时不清楚物业的抵押情况，购房者房屋的所有权是受到保护的。”广东南国德赛律师事务所奚桢律师表示(该律师是志联公司的代理律师)。
而此时与罗伟强一起向广州仲裁委员会提出仲裁的还有7套房产，这7套房子中有6套的《买卖合同》都是2011年1月18日签订的，涉及的金额多达3500多万元，这全部是农商行花都支行的抵押物。
金蝉脱壳
究竟农商行的抵押物中，有多少属于“已卖”资产，据志联公司事后做的统计，在2010年3月18日已抵押的38套物业中，有20套已有“业主”，部分单位存在着3个以上的买家。
除了住宅部分，单位的商场部分更是多重抵押。其中(2012)穗越法民二初字第5915号诉讼显示，将抵押给农商行的商场，其15年的租赁权已经被林志云典当给了一家典当行。根据相关法律的规定，在订立抵押合同前已出租的物业，原租赁关系不受该抵押权的影响。据志联公司股东林志东表示：“仅曾穗、甄小媛和金易泰典当行就有近亿元的债券优先与市农商行查封。”
一房多卖，一房多押后，据林志东所言，大部分向私人借入的资金都流入林志云个人账户，其表示，向农商行花都支行申请的开发贷款“有1.04亿元都已据为己有”。2010年11月，林志云以个人名义收购了广州市建佳发展有限公司100%的股权，代价是1.1亿元人民币。2011年6月林志云成为该公司董事及总经理，该公司拥有的广州市荔湾区龙津东路的项目也成为林志云的个人物业。该物业截至2013年5月底，该楼盘已卖出1.77亿元的单位，剩余的单位价值约为6000万元。
另据林志东所言，期间林志云还收购了广州市中村房地产开发有限公司，并且开发了一个名为星品轩的项目，截止到今年5月底已卖出4.2亿元的单位，剩余单位市值约为2.9亿元。
这出大戏最大的赢家无疑是开发商大股东，成功转移资产，并且用这些资产开发了新项目。而志联公司的私人债主，凭借着《买卖合同》在债权之争中取得了优先权。而广州市农商行却成为该次游戏的买单者，还有楼盘的诸多业主，数百万换回的是无尽的纠纷。(龙飞)