SOHO中国：告别住宅开发后 商业也开始只租不售
提要：在SOHO中国即将18岁的“成人礼”上，8月16日，SOHO中国董事长潘石屹宣布，SOHO中国从童年期、青春期进入了真正的成熟期，改变以往经营销售模式，“从今年起，我们就要成为包租婆了”。未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平方米。
在SOHO中国即将18岁的“成人礼”上，8月16日，SOHO中国董事长潘石屹宣布，SOHO中国从童年期、青春期进入了真正的成熟期，改变以往经营销售模式，“从今年起，我们就要成为包租婆了”。未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平方米。
SOHO中国的转型，被质疑为调控下的被动转型，对此，潘石屹在中期业绩会上表示，这是“综合考虑的结果”，“住宅市场太政策化了”，“我们没有感觉到调控的压力”。潘石屹认为，在过去10年，散售模式能提供企业做标志性建筑的机会，而SO H O中国抓住了这个机会，充分享受到了城市发展的红利。发展至今，两大城市的格局已经勾勒出，未来的发展比较稳定。世邦魏理仕报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。正是在这样的前提下，公司开始准备转型。
“持有对公司的价值是最大的。”潘石屹也坦承转型首先要解决资金问题。他表示，公司目前拥有150亿资金，净负债率仅20%，将使公司有能力完成此次转型。转型后SO H O中国将是北京、上海优质商用物业的最大拥有者，“要在每平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单单的生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。”
告别散售、转型后的SOHO中国将是一家什么样的公司？“它将拥有北京、上海大量优质地段办公、商业物业，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。”潘石屹这样描述未来。
从“开发-销售”转向“开发-自持”，其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。公司中报资料显示，预期租金回报率将大于12%。届时，“SOHO将是上海外滩上最大的业主。”
不过，在潘石屹宣布SOHO中国即将重大转型之前，市场却有消息传出，前门大街这一练兵项目的出租率欠佳，当中的原因就包括定位不清、欠缺营运管理经验等等，这无疑让外界对SO H O中国转型持有的前景蒙上一层阴影。潘石屹似乎对此并没有太在乎，但其亦坦承，SOHO中国在商业管理方面确实需要有一定的提升。8月16日，SOHO中国同时公布了2012年中期业绩。由于没有新完工项目导致结算面积减少，公司上半年实现营业收入12.22亿元，同比下降约54%；实现净利润6.13亿元，同比下降约65%。“上半年业绩下滑不是出乎意料的，今年至年中没有新项目，到了9月、10月新项目交付将带来可观收益。”潘石屹表示。
[反应]
SOHO中国股票下跌
继宣布转型后，有评论认为，SOHO中国走的是一条通过投资物业评估增值，虚增利润，然后高额分红的道路，导致该公司在香港上市的股票价格上周五一度下跌8 .6%。17日，SOHO中国在香港交易所回购1778.85万股，耗资9555.0928万港币。
网友“风雨下黄山-黄生的博”认为，SOHO中国股票继续下跌，这说明市场已经认识到了SO H O中国的严峻现金流以及销售不利的处境，在公司股价大大被高估的情况下，缺乏诚意的回购更是杯水车薪，无用之举。
张欣再次重申，SOHO中国的净负债率为20%，“避免做空机构的有意误导”。
SOHO中国的转型，被质疑为调控下的被动转型，对此，潘石屹在中期业绩会上表示，这是“综合考虑的结果”，“住宅市场太政策化了”，“我们没有感觉到调控的压力”。潘石屹认为，在过去10年，散售模式能提供企业做标志性建筑的机会，而SO H O中国抓住了这个机会，充分享受到了城市发展的红利。发展至今，两大城市的格局已经勾勒出，未来的发展比较稳定。世邦魏理仕报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。正是在这样的前提下，公司开始准备转型。
“持有对公司的价值是最大的。”潘石屹也坦承转型首先要解决资金问题。他表示，公司目前拥有150亿资金，净负债率仅20%，将使公司有能力完成此次转型。转型后SO H O中国将是北京、上海优质商用物业的最大拥有者，“要在每平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单单的生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。”
告别散售、转型后的SOHO中国将是一家什么样的公司？“它将拥有北京、上海大量优质地段办公、商业物业，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。”潘石屹这样描述未来。
从“开发-销售”转向“开发-自持”，其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。公司中报资料显示，预期租金回报率将大于12%。届时，“SOHO将是上海外滩上最大的业主。”
不过，在潘石屹宣布SOHO中国即将重大转型之前，市场却有消息传出，前门大街这一练兵项目的出租率欠佳，当中的原因就包括定位不清、欠缺营运管理经验等等，这无疑让外界对SO H O中国转型持有的前景蒙上一层阴影。潘石屹似乎对此并没有太在乎，但其亦坦承，SOHO中国在商业管理方面确实需要有一定的提升。8月16日，SOHO中国同时公布了2012年中期业绩。由于没有新完工项目导致结算面积减少，公司上半年实现营业收入12.22亿元，同比下降约54%；实现净利润6.13亿元，同比下降约65%。“上半年业绩下滑不是出乎意料的，今年至年中没有新项目，到了9月、10月新项目交付将带来可观收益。”潘石屹表示。
[反应]
SOHO中国股票下跌
继宣布转型后，有评论认为，SOHO中国走的是一条通过投资物业评估增值，虚增利润，然后高额分红的道路，导致该公司在香港上市的股票价格上周五一度下跌8 .6%。17日，SOHO中国在香港交易所回购1778.85万股，耗资9555.0928万港币。
网友“风雨下黄山-黄生的博”认为，SOHO中国股票继续下跌，这说明市场已经认识到了SO H O中国的严峻现金流以及销售不利的处境，在公司股价大大被高估的情况下，缺乏诚意的回购更是杯水车薪，无用之举。
张欣再次重申，SOHO中国的净负债率为20%，“避免做空机构的有意误导”。