地产私募瓶颈与机遇并存 三四线城市楼市风险相对突出

提要：建银精瑞董事长李晓东、德信资本董事长陈义枫接受中国证券报记者专访时认为，房地产私募基金行业存在不少问题和挑战，但当前房地产行业整体融资环境偏紧，且显现出常态化趋势，在此背景下房地产私募基金面临很大的发展机遇。两家房地产私募机构负责人表示，楼市将保持总体平稳，房价走势倾向保持横盘震荡，部分三四线城市供过于求风险相对突出。 建银精瑞董事长李晓东、德信资本董事长陈义枫接受中国证券报记者专访时认为，房地产私募基金行业存在不少问题和挑战，但当前房地产行业整体融资环境偏紧，且显现出常态化趋势，在此背景下房地产私募基金面临很大的发展机遇。两家房地产私募机构负责人表示，楼市将保持总体平稳，房价走势倾向保持横盘震荡，部分三四线城市供过于求风险相对突出。
“假股真债”
中国证券报：目前房地产私募整个行业的规模如何？怎样突破行业目前的瓶颈？
李晓东：目前整个房地产私募行业的规模为2000亿元左右，而今年上半年新募集的资金估计大约300亿元左右，这样的规模还难以影响整个房地产行业。
相关部门对于有限合伙企业管控很严，特别是要求普通合伙人对自然人合伙人相关税收进行代扣代缴，这意味着有限合伙人要承担相当高的税负，而信托和券商专户却没有这样的要求。较高的税负直接影响了私募投资人的收益，一些私募为了取得更高收益，不得不参与高风险项目。
陈义枫：在国内，房地产私募这个行业发展历史并不长。在开始阶段，地产私募对于项目的把控能力、资金募集能力、社会接受程度都有待提高。经过几年的发展，地产私募在这三个层面虽然已经取得了一些突破，但还存在较大的上升空间。
不过，地产私募行业的发展势头良好。以资金募集为例，已经有国企将闲置资金投资于地产私募，并取得了比较好的收益。随着行业的成熟，相信行业发展的阻力会不断减小。
中国证券报：建银精瑞和德信资本的投资方向和业务模式有哪些特点？
李晓东：建银精瑞2008年由建银国际、华宸信托、华远地产(行情，资金，股吧，问诊)、裕景集团、三水文园集团、富通地产等金融地产机构共同出资创建。虽然有多家开发商作为股东，但建银精瑞成立至今还没有投资过任何一个股东的房地产项目。我们是完全独立运作，不受任何一个股东的影响。建银精瑞在投资任何一个项目之前，都要经过相当谨慎的前期勘察，以规避可以预料到的风险。
为了实现较高的回报，建银精瑞也会参与一些中小开发商的项目，但是这样的项目往往需要更加专业的管理能力，需要对市场和行业的专业研判。不过，多数房地产私募都有着较强的专业能力。房地产私募就是为房地产行业而生的，地产私募的专业性要更高。
陈义枫：大公司、大城市、好项目、早期介入，是目前德信资本的主要业务模式。确实，代缴地价模式没有抵押物，项目公司股权作为抵押物的价值也不大。所以，我们更多的选择相对有实力的开发商，选择位置较好的地块，这样的项目风险较小，但开发商往往不愿意分给房地产私募更多的利润。
“假股真债”是目前房地产私募普遍采用的业务模式，用少量资金购买项目公司的股权，更多的资金是以股东借款的方式进入项目。等到开发商偿还时，先赎回股权，之后再对股东借款支付固定的收益。