保障房鸡肋变成香饽饽 点燃房企参与热情
提要：广州8.5万套保障房任务顺利完成，保障房项目规模，与一年前的地王效应一样，越做越大，声势越造越响。而反观现时商品房市场，即便是在当下旺季，也冷风不断。在记者采访中发现，越来越多的开发商对于调控政策延续
广州8.5万套保障房任务顺利完成，保障房项目规模，与一年前的“地王”效应一样，越做越大，声势越造越响。
而反观现时商品房市场，即便是在当下旺季，也冷风不断。
在记者采访中发现，越来越多的开发商对于调控政策延续时间的态度开始谨慎，都在为长期受控作多手准备。
参与保障房建设这一话题更被重提了出来。
其实，早在去年底今年初，渗透保障房项目、进军商业地产，以及大力开发二三线市场是开发商们开源的主要思路。而其中参与保障房建设，尽管量大，但利润低，回本周期长等原因，逐步淡出人们视野。
但现时，随着环境的变迁，保障房有可能再度成为房企们大力进军的目标。
房企参与保障房热情高涨
10月的到来，预示着限购政策已安稳地度过了一周年。在这一调控出台时，曾有不少开发商预测，限购将是个“短命政策”不可能持续。
但现时，不但限购不松，银行融资也越收越紧，政策影响的范围更是越扩越大。房地产行业“四面楚歌”的说法并不太过。
而各大房企，今年的业绩也显得有点不堪入目。除了极少数大型企业能勉强完成年度任务之外，大部分开发商都在六成业绩以下徘徊。现时已有接近50家房地产上市企业发布三季度业绩报告，其中18家公司业绩就呈现负增长，超过了其中的36％。
曾在今年年初，较大的房地产开发商为应对市场的变化开拓了两条较明显的发展线路。进军商业地产以及大力开发二三线市场。这两种新的发展策略也取得了不错的效果。
如富力地产、珠江地产、合生创展、越秀城建等大型房企在全国各地商业项目的打造上就获利颇丰。而万科、保利、碧桂园等龙头房企更是在二三线城市搞得风风火火。
但随着二三线城市限购风波以及商业地产空置率的不断提升，房企们要再度拓宽发展渠道已成为现实。从近期市场风声中可以看出，房企参与保障房建设的热情再度燃烧。
“利润率低”是不看好房企进入保障房领域的主要原因。
据业内人士普遍预测，由于开发时间长、价格受限制，很多保障房项目的利润率只有2％－3%，甚至出现“亏本”。
记者了解到，远洋地产曾在北京参与兴建两个限价房项目，而据该集团副总裁徐立向称，限价房出售的价格甚至远低于远洋投入建设的成本。即使是最早参与到保障房项目的保利地产，同样面临着利润的问题，早期开发的限价房保利西子湾，据称利润率仅为10％。
但尽管如此，开发商在保障房参与过程中仍乐此不疲，同是保利，目前在全国就涉足三大保障房项目。其中广州荔湾区旧龙溪项目就包含有保障房的配建。
除了保利之外，富力地产挤身保障房也是信心满满。作为广州首个引入社会力量合作建设的保障性住房项目，富力金沙洲项目已于6月正式动工，吸引了足够多的人气。
作为行业的龙头，万科的参与热情更高，尽管在广州万科涉及的保障房不多，但从今年8、9两个月，万科在北京揽下的4块地中，其中三块就涉及到限价房的配建。而在近日，万科副总裁毛大庆也公开表示，“建设保障房是万科未来发展的重要领域。”
渗入保障房有利可图
“利润率低”显然已经不能成为房企涉足保障房建设的障碍。尽管现时行业大环境不如人意，但今年房企对于保障房的激情已然有点将“利润”抛之脑后的感觉。有业内人士告诉记者，房企参与到保障房并非“冲动”，而是有利可图。
记者发现，与2007年保利西子湾，甚至于中海金沙馨园这些限价房项目不一样。自从今年广州推出“限地价、竞配建”土地出让模式之后，房企参与保障房建设的模式已经开始转变。现时一般都是通过拿地，配建保障房的模式进行。这相对于纯粹的保障房建设，企业保存了更大的获利空间。
首先地价就便宜。
以即将在11月18日出让的8幅地块为例，其中两块就明确要求配建公租房，分别是位于天河的岐山路地块和花都花山镇地块。
值得注意的是，需要配建公租房的岐山路地块挂牌起始价31040万元，折合楼面地价2370元/平方米。
这相比邻近5幅地块起始价足足便宜了一半。
有业内专家告诉记者，政府这样的起价标准，目的是吸引更多的开发商参与到保障房竞配，相当于以低地价来换更多的保障房。“这么低的价格，对于房企而言是不小的吸引力。”此外，记者发现，此前一直为企业所诟病的保障房项目容积率问题现时也开始松动，包括刚开工的广州最大自建保障房项目以及番禺海关项目都对旧时过低的容积率进行了“拔高”。
有业内人士指出，这种现象有可能出现在房企渗入保障房建设当中，在配建制的前提下，开发商有可能得到更高的容积率。这样在除配建的保障房之外，房企可以在商品住宅那一块获得更多的收益。
事实上，除了直接的利润收益，通过“保障房”的名义来拿地已经成为现在很多大型房企的一种策略。除了地价便宜以外，“协助”地方政府完成保障房任务，并通过深入合作分散风险也显而易见。
作为行业龙头的万科地产，在今年8月、9月两个月之内在北京就出手拿了四幅地，其中三幅就有限价房配建要求，并且合作的对象都是北京政府属下的城市基础建设单位。如郭公庄车辆段项目五期是与北京京投置地联合开发，而同是有保障房配建要求的房山区长阳高佃项目，是万科与北京住总房地产进行联合开发。
有分析人士称，万科是在通过保障房与地方政府深入合作，并分散投资风险。这相比于单纯的项目开发，获利更大。
■
广州今年最后一批经适房开卖
进入第四季度，除了房企业绩进入最后冲刺，保障房建设也在紧张推进。
记者近日了解到，广州今年计划的8.5万套保障房任务将全部开工。而作为今年最后一批经济适用房，包括广氮、安厦花园和惠泽雅轩（原松洲项目）共1487套住房也在10月25日正式面世接受认购。
25日推出的第二批经适房，主要包括三大项目，其中两大项目位于天河区，分别是位于车陂路广园快速路以北的广氮花园以及位于中山大道以北、珠吉路以东的安厦花园。另一项目惠泽雅轩则位于白云区松北街。
从位置上看，广氮花园地段较好，由于周边发展得较为成熟，离中心城区也最近，交通、生活配套较为完善。因此，广氮项目从开工到现在都受到市场较大的关注。
而此次定价也最高，最贵的单价是4445.15元/平方米。而此批住宅总价最高的也是广氮单位为34万元。
相比之下，同是天河的安厦花园则定价最低。由于是改建房，最低的单价仅为3775元/平方米。此外，总价最低的经适房则在白云区的惠泽雅轩项目当中，最小面积47平方米的一房一厅的住宅，总价仅为18万元。
除了价格低以外，第二批经适房在贷款上也可采用公积金以及商业贷款两种方式。据了解，由于是保障性住房，在银行按揭上也比现时市场上一手楼要方便优惠。
申购家庭不但可以选择公积金贷款方式，公积金贷款最低首付仅为两成。
而商业贷款方式最低首付则仍为三成。以总价最低的惠泽雅轩项目18万元单位为例，公积金贷款首付仅为3.6万元，30年期月供764.25元。而最贵的广氮经适房，公积金贷款首付是7.8万元，30年期月供1390.5元。
而反观现时商品房市场，即便是在当下旺季，也冷风不断。
在记者采访中发现，越来越多的开发商对于调控政策延续时间的态度开始谨慎，都在为长期受控作多手准备。
参与保障房建设这一话题更被重提了出来。
其实，早在去年底今年初，渗透保障房项目、进军商业地产，以及大力开发二三线市场是开发商们开源的主要思路。而其中参与保障房建设，尽管量大，但利润低，回本周期长等原因，逐步淡出人们视野。
但现时，随着环境的变迁，保障房有可能再度成为房企们大力进军的目标。
房企参与保障房热情高涨
10月的到来，预示着限购政策已安稳地度过了一周年。在这一调控出台时，曾有不少开发商预测，限购将是个“短命政策”不可能持续。
但现时，不但限购不松，银行融资也越收越紧，政策影响的范围更是越扩越大。房地产行业“四面楚歌”的说法并不太过。
而各大房企，今年的业绩也显得有点不堪入目。除了极少数大型企业能勉强完成年度任务之外，大部分开发商都在六成业绩以下徘徊。现时已有接近50家房地产上市企业发布三季度业绩报告，其中18家公司业绩就呈现负增长，超过了其中的36％。
曾在今年年初，较大的房地产开发商为应对市场的变化开拓了两条较明显的发展线路。进军商业地产以及大力开发二三线市场。这两种新的发展策略也取得了不错的效果。
如富力地产、珠江地产、合生创展、越秀城建等大型房企在全国各地商业项目的打造上就获利颇丰。而万科、保利、碧桂园等龙头房企更是在二三线城市搞得风风火火。
但随着二三线城市限购风波以及商业地产空置率的不断提升，房企们要再度拓宽发展渠道已成为现实。从近期市场风声中可以看出，房企参与保障房建设的热情再度燃烧。
“利润率低”是不看好房企进入保障房领域的主要原因。
据业内人士普遍预测，由于开发时间长、价格受限制，很多保障房项目的利润率只有2％－3%，甚至出现“亏本”。
记者了解到，远洋地产曾在北京参与兴建两个限价房项目，而据该集团副总裁徐立向称，限价房出售的价格甚至远低于远洋投入建设的成本。即使是最早参与到保障房项目的保利地产，同样面临着利润的问题，早期开发的限价房保利西子湾，据称利润率仅为10％。
但尽管如此，开发商在保障房参与过程中仍乐此不疲，同是保利，目前在全国就涉足三大保障房项目。其中广州荔湾区旧龙溪项目就包含有保障房的配建。
除了保利之外，富力地产挤身保障房也是信心满满。作为广州首个引入社会力量合作建设的保障性住房项目，富力金沙洲项目已于6月正式动工，吸引了足够多的人气。
作为行业的龙头，万科的参与热情更高，尽管在广州万科涉及的保障房不多，但从今年8、9两个月，万科在北京揽下的4块地中，其中三块就涉及到限价房的配建。而在近日，万科副总裁毛大庆也公开表示，“建设保障房是万科未来发展的重要领域。”
渗入保障房有利可图
“利润率低”显然已经不能成为房企涉足保障房建设的障碍。尽管现时行业大环境不如人意，但今年房企对于保障房的激情已然有点将“利润”抛之脑后的感觉。有业内人士告诉记者，房企参与到保障房并非“冲动”，而是有利可图。
记者发现，与2007年保利西子湾，甚至于中海金沙馨园这些限价房项目不一样。自从今年广州推出“限地价、竞配建”土地出让模式之后，房企参与保障房建设的模式已经开始转变。现时一般都是通过拿地，配建保障房的模式进行。这相对于纯粹的保障房建设，企业保存了更大的获利空间。
首先地价就便宜。
以即将在11月18日出让的8幅地块为例，其中两块就明确要求配建公租房，分别是位于天河的岐山路地块和花都花山镇地块。
值得注意的是，需要配建公租房的岐山路地块挂牌起始价31040万元，折合楼面地价2370元/平方米。
这相比邻近5幅地块起始价足足便宜了一半。
有业内专家告诉记者，政府这样的起价标准，目的是吸引更多的开发商参与到保障房竞配，相当于以低地价来换更多的保障房。“这么低的价格，对于房企而言是不小的吸引力。”此外，记者发现，此前一直为企业所诟病的保障房项目容积率问题现时也开始松动，包括刚开工的广州最大自建保障房项目以及番禺海关项目都对旧时过低的容积率进行了“拔高”。
有业内人士指出，这种现象有可能出现在房企渗入保障房建设当中，在配建制的前提下，开发商有可能得到更高的容积率。这样在除配建的保障房之外，房企可以在商品住宅那一块获得更多的收益。
事实上，除了直接的利润收益，通过“保障房”的名义来拿地已经成为现在很多大型房企的一种策略。除了地价便宜以外，“协助”地方政府完成保障房任务，并通过深入合作分散风险也显而易见。
作为行业龙头的万科地产，在今年8月、9月两个月之内在北京就出手拿了四幅地，其中三幅就有限价房配建要求，并且合作的对象都是北京政府属下的城市基础建设单位。如郭公庄车辆段项目五期是与北京京投置地联合开发，而同是有保障房配建要求的房山区长阳高佃项目，是万科与北京住总房地产进行联合开发。
有分析人士称，万科是在通过保障房与地方政府深入合作，并分散投资风险。这相比于单纯的项目开发，获利更大。
■
广州今年最后一批经适房开卖
进入第四季度，除了房企业绩进入最后冲刺，保障房建设也在紧张推进。
记者近日了解到，广州今年计划的8.5万套保障房任务将全部开工。而作为今年最后一批经济适用房，包括广氮、安厦花园和惠泽雅轩（原松洲项目）共1487套住房也在10月25日正式面世接受认购。
25日推出的第二批经适房，主要包括三大项目，其中两大项目位于天河区，分别是位于车陂路广园快速路以北的广氮花园以及位于中山大道以北、珠吉路以东的安厦花园。另一项目惠泽雅轩则位于白云区松北街。
从位置上看，广氮花园地段较好，由于周边发展得较为成熟，离中心城区也最近，交通、生活配套较为完善。因此，广氮项目从开工到现在都受到市场较大的关注。
而此次定价也最高，最贵的单价是4445.15元/平方米。而此批住宅总价最高的也是广氮单位为34万元。
相比之下，同是天河的安厦花园则定价最低。由于是改建房，最低的单价仅为3775元/平方米。此外，总价最低的经适房则在白云区的惠泽雅轩项目当中，最小面积47平方米的一房一厅的住宅，总价仅为18万元。
除了价格低以外，第二批经适房在贷款上也可采用公积金以及商业贷款两种方式。据了解，由于是保障性住房，在银行按揭上也比现时市场上一手楼要方便优惠。
申购家庭不但可以选择公积金贷款方式，公积金贷款最低首付仅为两成。
而商业贷款方式最低首付则仍为三成。以总价最低的惠泽雅轩项目18万元单位为例，公积金贷款首付仅为3.6万元，30年期月供764.25元。而最贵的广氮经适房，公积金贷款首付是7.8万元，30年期月供1390.5元。