物业、租赁、商业、物流……万科这些经营性项目为何被郁亮点名表扬?

楼市快讯每日经济新闻2023-02-16 09:16:46

 如果盘点万科2022年的关键词,“微光”一定是其中之一。在行业渴望曙光的当下,“微光”即是希望、信心的代名词。

无论是在去年的多个公开场合还是在近期的内部年会上,万科董事会主席郁亮言语中都在强调,在压力最大的那段时间,频繁的一线观察给予了他很大的信心,让他发现了天黑之后的微光,而微光来自住宅、物业服务、租赁住房、商业、物流等业务做出了好产品、好服务,这些既是万科未来努力前往的方向,也是曙光的方向。

因此,郁亮多次对外、对内都分享过万科的物业服务、租赁住房、商业、物流等业务的好项目代表。2月14日、15日,《每日经济新闻》记者通过采访万科物业、万纬物流、万科泊寓、印力等方面,剖析这些项目为何会被郁亮点名表扬。

跳出企业视角,从行业层面看,万科在这些经营性业务上目前都做到了在各自领域内的领先或领跑,对代表性项目的剖析亦能成为观察物业服务、租赁住房、商业、物流等行业应对挑战、质量提升的有效窗口。

商业闭店超50天“零”掉铺,长租公寓出租率突破100%

印力集团系万科集团成员企业,专注于购物中心投资、开发和运营管理,坚持以中高端家庭型购物中心为核心产品,业务贯穿商业地产领域的全价值链。

2022年,受疫情等因素影响,重点城市商铺租赁市场承压,商业地产进入调整年,这十分考验商业品牌的抗压能力和可持续运营能力。

在此背景下,印力集团的安阳印象汇实现疫情后零掉铺。安阳位于河南省最北部,地处河南、山西、河北三省交界处,是个500多万人口的大城市,但GDP水平并不高,2022年不到3000亿元。

2月15日,印力方面向《每日经济新闻》记者表示,受多重因素影响,安阳印象汇2022年项目整场闭店7次,全年累计闭店超过50天,餐饮闭店60天,影院闭店90天,受冲击较大,然而最终实现疫情后零掉铺。

“首先理清经营思路,用心服务,不是减租,而是通过一对一帮扶租户、线上渠道引流等方式吸引顾客进店,快速恢复商户销售,鼓舞经营信心;其次,扩大高租值业态,并引入高颜值、高品质餐饮,项目还实现了首家苹果官方授权店成功落户。”

记者了解到,去年上半年印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元,同比增长12.2%,累计输出管理项目达35个,管理面积231.3万平方米。

而在长租公寓业务方面,万科则是打破了100%出租率的天花板思维。

据记者了解到,为尽快使门店出租率达到良好状态并保持稳定,深圳万村泊寓坪山龙田单元制定了房源预租标准——门店管家会提前60天联系在租客户的续签意向,对到期确定要退房的房源,在征得在租客户同意后,提前半个月将房源完成预租,降低房间周转的空置成本,打破出租率有天花板的思维,将门店出租率创新高地突破至100.4%。

值得是一提的是,万村泊寓坪山龙田单元坐落于深圳最东部,与惠州大亚湾仅一河之隔,门店位置距离深圳核心城区相对较远。

截至2023年1月,万科泊寓在全国33个城市共运营管理长租公寓房源约21万间,累计开业约 17万间,整体出租率为 95%。同时,积极响应国家保障性租赁住房政策,万科所管理的租赁住宅中,已有5.8万间纳入保障性租赁住宅,纳保数量位列行业第一。

物流园区出租率提升22%,物业服务满意度从垫底到第一

据此前万科总裁祝九胜透露,在万科多个经营性业务中,长租公寓业务2022年已经在现金流层面实现了盈利,预计2023年实现会计报表层面的盈利,而物流业务2022年就将实现报表盈利。

万科旗下独立物流品牌万纬物流位于南宁的冷链园区,2022年实现出租率93%,同比2021年提升22%,营业收入同比2021年提升54.5%。

2月14日,对于园区出租率和营收实行同比较大幅度的提升原因,万纬物流方面向《每日经济新闻》记者分析表示,主要是基于业务模式优势、服务能力差异化、快速调整业务结构等因素。

在业务模式上,大部分本地的竞品园区都是提供纯租赁业务,万纬可以为客户提供多温区专业的运营及一体化的仓配服务,有效解决客户业务运营管理及产品质量安全痛点。其次,在疫情特殊时期,客户最关注的是园区的安全和稳定运营,万纬提供针对性服务解决客户问题,如申报政府设置园区核酸检测点,引入冷链产品自动化消杀设备等,解决客户需求。

再如去年受疫情影响,东盟进出口贸易业务停滞中断,该部分业务招商困难。园区快速调整招商策略,结合广西产业特色,走访广西各水果产地,挖掘出广西周边地级市(百色、崇左、武鸣)农产品冷冻果浆(芒果、火龙果、百香果、龙眼、甘蔗汁等)业务需求。

值得注意的是,万科物业在辽宁鞍山的物业服务满意度,仅用三年时间就从倒数第一变为第一。

鞍山是万科集团在东北第一个楼盘选址地,1994年交付东北第一个项目,2015年营口项目交付。随着时代的变迁,三线、四线城市发展活力不足,15年以上的项目占鞍山、营口区域超50%,而且设备设施老化,园区褪去了初期的光鲜靓丽,遭遇房价瓶颈,同时路面拥堵、停车问题较多。

2018年,万科鞍山一个项目的物业费收缴率只有61%,满意度更是不到60%,项目管理难度可想而知。2018年至2022年,万科物业通过深入项目、全方位考察人才、总经理亲自考察人才、人岗相适有针对性的辅导和提升,推出月度排名竞争机制,打造出一支能攻坚克难的优胜团队,甄选出一批优秀驻场经理,从而拉开客户口碑全面提升的序幕。

“面对经营困境下的客户口碑提升战役,整个团队化繁为制定出一套具有‘鞍营特色’的项目满意度提升方案:一改被动式服务,主动走访客户,年初集中收集客户真正的需求,基于此全年围绕项目关心的停车难等痛点问题进行解决,制造园区惊喜变化、开展客户粘性提升活动等。”万科物业方面在接受记者采访时表示。

2021年和2022年,上述项目的物业服务年度满意度平均达到90%,2022年物业费收缴率达98.06%。记者了解到,2022年初万科物业即启动制定计划,通过惊喜服务方案自下而上发掘,同时在创新惊喜服务打法、提高客户满意度的同时,激发业主自主缴费意愿。

单一的住宅开发已不能满足时代要求,经营性业务目前虽然无法与住宅开发贡献并重,但与前者相比,更具有穿越周期的韧性和难以量化的市场价值。过去几年,多赛道业务的同时探索也让万科付出了比想象中更大的成本,对过往业绩也产生了影响。

在社会所需要的价值、稀缺程度之外,身为市场化企业,万科也需要兼顾成长和利润。郁亮认为,万科为探索这些业务所交的学费,大头基本上已经付完,物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。