四大一线城市空置率平均在10%左右，二线城市空置率更高

　　供过于求 多地写字楼空置率创新高

　　世邦魏理仕报告显示，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。截至三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高。

　　究其原因，业内人士表示，一方面是经济运行造成的市场波动，另一方面，在产业升级的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出让，“地标性”建筑、超高建筑拔地而起，写字楼供应量迅速增加，明显的供过于求是导致空置率上升的主因。

　　一线城市写字楼空置率大幅上升

　　戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米，受新增供应的影响，北京全市和核心商圈空置率水平均较年初有1-2个百分点左右的上升。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，由于受到经济增速回落和实体经济多个行业波动的影响，企业扩张趋于谨慎，写字楼租赁需求较弱。同时，租户的租赁决策更趋保守，导致项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。

　　戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《经济参考报》记者采访时表示，造成高空置率的主要原因是由于租赁需求和供应体量暂时出现不匹配，当然，经济的不景气也是很多城市租赁需求放缓的主要因素。数据显示，过去十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米，但仅2019年前三季度主要入市项目便达到67.8万平方米。

　　同时，戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米，分别较2018年同期下滑40.9%和20.6%。

　　世邦魏理仕报告显示，受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负。除传统金融的主力需求外，科技行业扩张步伐明显放缓，新租占比环比从34%下降至16%。

　　《经济参考报》记者近日在“进博会”举办地——上海虹桥商务区调查发现，该区域高端办公楼扎堆，但空置现象却十分突出。在虹桥商务区核心区，记者可以明显感受到这一区域车辆稀少，人员冷清，写着电话号码的招租广告随处可见。

　　作为区内入驻率最高的写字楼之一，万科中心运营负责人透露，从2018年初开始，不少企业陆续搬离。虹桥万科中心2号楼8楼的一处办公场所贴满了招租广告。工作人员表示，该办公场所约300平方米，半年前就开始空置。

　　与万科中心一街之隔的“虹桥汇”，从去年“进博会”结束后开始招商，但招商效果并不理想。目前没有企业入驻，只有3号楼的3楼和8楼签有出租协议。

　　与上海类似，北京高端写字楼风向标、地处CBD核心的中国国贸，也出现了写字楼平均出租率下降的情况。

　　10月30日，中国国贸发布的三季报显示，2019年1-9月，主营业务之一的写字楼出租房地产的建筑面积35.6万平方米，租金收入11.42亿元。写字楼出租率低于同期。截至期末可出租面积20.7万平方米，平均出租率较上年同期下降1.8%。其中，国贸三期B座的平均租金向下微调，平均出租率更是下降5.9%。

　　三季报指出，国贸写字楼平均出租率低于上年同期，主要是有租户提前解约或租约到期未续。

　　事实上，国贸写字楼出租率下滑上半年已经出现。中国国贸半年报显示，2019年上半年主营业务写字楼平均出租率95.4%，较2018年同期的97.4%下降2个百分点。其中，国贸一期出租率93.8%，同比下降3.6个百分点;国贸三期A座出租率96.6%，同比下滑1个百分点;国贸三期B座出租率仅89.2%，下滑高达7.5个百分点。

　　值得注意的是，写字楼空置不仅仅发生在一线城市。戴德梁行数据显示，目前，北上广深四大一线城市全市空置率平均在10%左右，二线城市平均空置率在28%左右。二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高，平均空置率高达30%以上。

　　企业压缩办公成本推升空置率

　　业内人士认为，商办市场通常以15%为线划分买方市场和卖方市场。目前，北上深三市的甲级办公楼空置率均超过此线。

　　戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京写字楼市场租金出现持续松动现象。第三季度北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。

　　中国国贸半年报也显示，受经济不确定性等因素的影响，写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。在写字楼市场需求略显低迷，以及新增供应加剧市场竞争的双重影响下，写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。目前，CBD核心商务区写字楼的供应仍存在不确定性，如果开始持续放量，预计将对写字楼市场的供求产生较大影响，进一步推升写字楼空置率，租金亦将承压下行。

　　张波认为，与北京、上海、深圳不同的是，广州今年写字楼空置率降至近年最低值，究其原因，则在于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

　　58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示，三季度北上广深写字楼每平方米月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。从2009年底至今，一线城市写字楼租金均有较大增幅，其中得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低，北京租金增幅达133%，其次是深圳、上海、广州，分别为65%、50%、39%。

　　对于未来写字楼租赁，魏东预测，在经济形势尚未出现回暖的背景下，预计短期内中国大部分城市写字楼市场仍可能继续面临下行压力。

　　查阅中国国贸相关业绩报告可知，写字楼是国贸的第一大业务收入来源，2016年写字楼收入占公司主营业务收入比例高达51.46%，随后虽有所下滑，但也均维持在50%左右。但中国国贸2019年半年报显示，2019年上半年写字楼收入占公司主营业务收入仅45.21%，较2018年同期的50.18%，下滑近5个百分点。

　　魏东说，从追踪的数据来看，这次租金出现下滑趋势大约是从2018年四季度开始的。除了受经济减速压力影响外，部分互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓、经济的压力致使部分企业租户出现退租和缩减面积、从甲级写字楼搬到乙级写字楼、从核心商圈搬到非核心商圈等现象都是引起租金下行的主要原因。

　　上海虹桥万科中心的招租负责人也表示，“由于盈利下滑，不少企业离开租金较高的区域，转而搬去楼龄较大但租金价格低廉的区域。”

　　戴德梁行研究显示，作为上海写字楼租赁市场的传统支柱行业，金融业的租赁成交量在2018年同比下滑了3.5%。

　　“办公室被收回，我们从福田区的卓越世纪中心搬到了罗湖区的一个公寓楼。”一个在深圳从事互联网金融行业的负责人坦言，出于压缩成本等种种因素，公司办公地点已经从之前的高档写字楼搬走，办公室大小也从此前的整层，变成了现在的几个办公室。

　　除了因为企业失利减少租赁外，仲量联行上海商业地产部总监张静表示，联合办公运营商不断扩张，企业越来越多地采用灵活办公方式，科技类、新媒体公司需求尤其强劲。

　　在北京创业两年的杨光表示，由于处于创业初期，公司并未形成一定规模，就没有在写字楼正式租赁办公用地，而是在共享办公场所租了几个工位。“需要开会的时候，约个会议室就行。”

　　个性化办公或成新增长点

　　多机构预测，未来三年，一线城市办公楼市场仍处于供应高峰期。优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题将日益显现。

　　戴德梁行数据显示，未来仅北京一地，新增供应将多达637.5万平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供应316.8万平方米，其中69.3%位于新兴商圈。

　　世邦魏理仕预测，除广州外，一线城市优质办公楼的整体租金增速将低于五年同期平均水平。为应对商业环境变化、降低企业运营成本及负债，将有更多企业将其核心业务迁至联合办公空间。

　　不少业内人士建议，地方政府宜根据新型城镇化发展规划，结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，对商办产品进行合理规划。一方面，从规划与土地供应、投放节奏等方面合理控制商业地产开发，另一方面，引导企业创新商业业态，盘活存量市场。

　　经济减速并不是造成企业退租增加的唯一原因，部分写字楼设施陈旧、配套差、管理不善等问题也是一些企业退租的重要原因。北京一公司负责人表示：“我们是做设计的，但写字楼多中规中矩，没有个性，所以趁着企业规模扩张，换了办公地点。”

　　“我们原来所在的写字楼虽然也在东三环，但设施陈旧，物业管理也较差，楼里企业、行业众多布局凌乱，客户到访后，多有公司不可信的感觉。”这位负责人说，新换的办公场所，装修设计现代，人性化十足。

　　对此，魏东说，近两年在城市更新的背景下，“商场改办公”和“酒店改办公”项目明显增加。以北京为例，2019年前三季度，北京城市更新类写字楼新增供应约占全市新增供应的40%。预计未来2-3年，北京市场上会出现更多此类项目。

　　“这些项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可降低企业租赁成本的布局设计，更加受企业租户的青睐。有些地段好的项目甚至在没入市时就已被预租。”魏东说。

　　同时，魏东表示，随着中国金融市场的逐渐开放，境外金融机构将会越来越多地进入中国市场，这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。金融开放将会是循序渐进的过程，未来3-5年，境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要城市，它们对写字楼的地段和品质要求较高，且承租能力较强，因此会带动城市写字楼市场的需求。

　　戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，未来人工智能、科创产业的大力发展也将促进需求提升，政府宜着力培育，让其成为优质办公楼的主力租户。

　　世邦魏理仕中国区研究主管谢晨表示，人工智能、云计算和物联网等行业的持续高速发展，将与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等领域融合，并创造出新的商业机会。而且，随着中国进一步扩大对外开放力度，新增外商投资和外资金融机构的入驻亦将为一线城市写字楼需求带来新的增长点。

　　张波也认同上述观点。他表示，中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道，随着研发投入的增加以及新技术的应用，TMT领域的业务和从业人数将继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着行业带来的企业空间解决方案革新，更多租赁需求有望被开发。

　　58同城、安居客报告显示，2017年10月-2018年9月，一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主，这三大产业占北京和深圳租赁成交面积超80%，占上海和广州租赁成交面积超60%。

　　此外，随着城市群的崛起，都市圈的建立，政策环境变得更有吸引力，部分二线城市正成为一些企业的新选择。58同城、安居客报告显示，六个重点二线城市中，西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，西部经济的崛起正在推升办公需求。“首店经济+网红效应”持续为成都的市场输血，吸引着更多国内外企业和人才落户，让成都的写字楼租赁热度持续提升。

　　“写字楼的竞争已突破城市界限。”张波指出，目前，二线城市经济上紧追一线城市，政策上提供更多优惠，各城市间对人才和企业的争夺更加白热化，二线城市核心商务区的价值正在获得更多认可。(记者 梁倩 郑钧天 杨有宗)