重新定位郑州,这轮楼市行情哪里会先爆发?

楼市快讯中原网房产2023-03-02 20:19:31

 1.gif

2.jpg

 

 

 2023 年,经济、行业进入新的发展局面,3月2日上午10点,由克而瑞河南区域主办的《2023 郑州发展与资产价值》线上报告发布会顺利举行,发布会上,克而瑞河南的专业分析师从当下经济和行业角度出发,分析了每一个经济个体如何确保资产安全和发展。

 

 

 

 

 

 

当前,央行接连降息,各种贷款利率“史上友好”显现,全国楼市正在呈现点状复苏的信号。据克而瑞研究中心数据,春节至今,全国11个重点城市的二手房成交较去年增长约29%,出现回暖迹象。

 

纵观全域经济环境,美联储加息,中国内部PMI指数增长疲软,在此情形下,膨胀是大势所趋,跑赢通胀愈发困难,对大多数人来讲,找到短期内资产流通以及长期内资产保值的渠道,变得越来越紧迫。

 

特别是现在股市动荡,投资风险加剧,对于大多数家庭而言,房产依然是相对保值、长期价值投资的一种选择。有这样一种观点,核心区域的房产和生育是当下资产保值和延续的重要方式。

 

 

 

锚定核心城市


 

 


那么房地产对经济的重要性有多大?优质房产为什么能成为资产保值和增长的主要方式呢?


你可能要关注一组数据。从大类行业来看,2021年房地产业的增加值仅次于制造业、批发和零售业、金融业、建筑业,是对GDP贡献较多的第五大行业。

 

房地产在经济中的占比颇高,可见,短期内对于我国经济发展具备支撑作用。

 

 

 

 

3.png

 

 

特别是拉长近40年周期来看,房地产对经济的贡献率从1978年的2%上升至当前的7%左右,在维持较高占比的同时仍然呈现出进一步增长态势。

 

换言之,在过去的经济快速发展黄金时期,房地产对于经济的贡献力充足,且短期内不会消失。因此在经济支柱的加成作用下,房子本身做为资产增值的作用长期来看也具有意义。


那么当下的时间节点是否适合购置优质资产进行投资呢?

  

 

 

4.png

 

 

当前中国楼市的政策十分利好,新一轮周期虽然预期不高,但处于抬升阶段的可能性比较大。房地产依旧是周期之母,从上经济发展离不开地产行业,从下居民财富保值也与房产离不开关系。

 

处在郑州,当前关于地产政策的利好数一数二。

 

2022年3月1日,郑州出台19条,是较先调整地产行业政策的二线城市;

 

2023年1月29日,郑州首套贷款利率下探3.8;

 

从省内公积金互认互贷,到二套首付比例调整,再加上三箭齐发对刚需/改善住房需求的支持.....楼市已经进入健康发展模式。

 

另一方面,地产政策的引导,与整个城市人口以及经济的增长关联较大。

 

《“十四五”新型城镇化实施方案》出台后,许多城市接连全面放宽城区常住人口落户条件。预计到2035年城市化率达75%以上,60%以上的人口将集中在七个城市圈。

 

其中,2022年,郑州市第十五届人民代表大会第五次会议明确表示,将全面放开中心城区居住、就业、学习人员及直系亲属的户口迁入,让各类人才潜心钻研、尽展其能。

 

政策使然,对地产行业有烘托,那就走进赛道,择优入手。 

 

 

主城价值回归

 

 

 

不言而喻,由于经济波动,政策导向,郑州楼市回归理性向分化演变。分化是行业发展必然途径和结果,过去几年,郑州楼市一直呈现回归主城的趋势。地市客户前往郊县置业占比逐步下滑,呈现倾向市区趋势;主城置业中配套成熟的金水区的地市客户明显增加。2022年主城占比贴近70%。

 

 

 

5.png

 

 

 

从量价维度,城市内部价值是核心再向核心,那么郑州的核心到底在哪里?


介于郑州目前的城市规划现状,郑州核心区域必须符合几个特点:

 

(1)距离地铁换乘枢纽3公里以内;地铁一响,黄金万两,郑州作为古老而又新颖的城市,地铁带来的是无限的经济发展畅想;


(2)位于老城区和郑东新区之间;城市向新,这一点在当下永不例外,老城与新城的转接是价值所向,两者各司其能,老城承载住宿家的功能,新城承载的梦想和就业的功能;


(3)配套成熟,距离商业中心3公里左右;商业的繁华程度是一座城市幸福感饱满的证明,烟火气息与繁华都市的结合,让你更懂这个城市。


郑州目前有一个区域,是由三个地铁枢纽围绕而成了一个“生活方便区”。沙门站、紫荆山站、会展中心站三个枢纽,与北龙湖站围成一个类矩形区域。

 

6.png

 

 

区域内教育、医疗、交通等配套均相当完善,各配套密度均优于全市平均水平。

 

 

7.png

 

备注:数据来源于CRIC系统

 

8.png

 

且近几年区域商品住宅成交量在全市的占位有明显的提升,并较全市保持稳定的价格差。从图中可以清晰看出,“郑州黄金区位”商品住宅的价格差高于全市平均水平。由此可见,“郑州黄金区位”的商品住宅资产保值能力更强。


9.png

 

除了区域本身的配套和区位价值,由于区域成交面积段逐年扩容,尤其是150㎡以上产品占比由2014年的24%扩大至2022年的55%,相对于全市以刚需、首改为主,黄金区域更偏于再改、终改类产品,也体现了整个区域的纯粹性价值。

 

 

 

10.png

 

那么如何在“郑州黄金区位”确保资产价值的长期增长和投入性价比呢?就要在区域核心价值和纯粹价值外,寻求项目的稀缺价值。

 

改善窗口期

 

当下买房,在安全性的前提下,越稀缺的越珍贵。

 

首先,土地稀缺。


在城心土地愈加稀缺的今天,城中村已经拆迁完成,几乎不会再有成片的土地供应;郑州自2021年630至今拍地约72块,其中三环内9块,二环内仅有5块(2块为交通场站和改造地块),二环内后期再难有成片土地。

 

其次,品牌价值。


以区域内的高端改善项目,古翠隐秀为例,万科是国内跑在前沿的城乡建设与生活服务商,连续6年上榜世界500强,多元业务布局,资金流健康,具备良好的风控和管理运营机制,为“保交付”提供实力背书。纵观万科在郑州深耕的十年,三十多个项目,5万多套交付,二手房的溢价率一直有不错的表现。

 

最后,产品稀缺。

 

什么样的产品,具有稀缺性。我们总结了高端改善项目应当具备的几大稀缺。

 

 

 

1

 

 

 

 

产品的纯粹性

 

 

 

 

过往多数的住宅项目开发为了较大限度的拓宽客户的边界,在产品定位层面并不纯粹。而高端改善客户,对于不同级别圈层的临界点更为清晰。

 

万科·古翠隐秀,175-370㎡以上户型占比超80%,高端改善属性明显,为家属院、老旧房居多的主城金水主城,带来全新且纯粹的奢居体验。

 

11.png

 

 

 

2

 

 

 

配套的稀缺性

 

老城区,从不缺少老故事与老烟火,然而经典之上,需要全新的生活方式,唤回郑州对于主城更多的想象。

 

万科·古翠隐秀创造式的配以精致商业街、酒店级会所、[玲珑云台]屋顶花园等其他小区未有的稀缺配套,金水精致而优雅的人居生活,正在从古翠隐秀打开。

 

 

 

12.png
13.png

 

 

 

3

 

建筑美学的高级质感

 

 

 

好的建筑是能够实现与城市以及区域共生的,焕新的不仅是产品与消费生活方式,更有对城市界面与颜值的提升。

 

在经二路上,万科·古翠隐秀,以泰国曼谷The Glass Fortress为灵感,用约12000块透光玻璃砖,创造出了一个几近透明的现代晶体外立面,外观简约清新,内部低调轻奢,围合出一方伟大的宁静之域。高级的立面质感与建筑姿态,为金水又添一新名片。

14.png

 

 

 

 

 

好地段+好品牌+好产品,一度在郑州楼市难以完全匹配,而古翠隐秀做到了三者的完美契合。且其销售价格,相对于区域内的其他项目,处于合理水平;而对标其他城市类似板块,未来郑州“黄金区位”内的二手房仍有上行空间,因此项目的“品价比”较高。

 

当楼市的底层逻辑开始回归价值本身,土地价值+配套价值+产品价值,随着主城价值的回归,这样的楼盘也具备更大的价值提升空间。