提要：人靠衣装马靠鞍，楼盘销售么，拼的就是样板房。样板房的装饰就像是美容师，不不，就像是韩式美容手术，甭管多丑，最后都能整成一个倾国倾城的大美人。

样板房最迷魂

人靠衣装马靠鞍，楼盘销售么，拼的就是样板房。样板房的装饰就像是美容师，不不，就像是韩式美容手术，甭管多丑，最后都能整成一个倾国倾城的大美人。

朋友去年上半年买房前邀我当参谋，一看她拿来的小区地图、房型图，我就断定这房子不灵：轻轨高架在楼前蜿蜒而过，相距不到40米；客厅虽说朝南，可南面只有一扇不到2米宽的飘窗，四扇大落地窗全部朝西，夏天太阳晒死。得房率也不高，109建筑平方米，精明的开发商能造出三房，可它不仅只有两厅两房一卫，卫生间还远开八只脚，夜晚上厕所得穿过饭厅和客厅。房型这么差，房价却一点不便宜。可我的否决不管用，朋友一再说“这房子真的很好”，软磨硬泡拖我去看样板房。我很不解，朋友平时看着挺精明，怎么在买房方面是聪明面孔笨肚肠？

但是，走进样板房后，我就忘了此行是来挑刺的——实在是好。客厅和饭厅满铺咖啡色护墙板，本来极易显得沉闷，但护墙板上镶着一条10多厘米宽的大理石拼花马赛克有画龙点睛之效，使得整个室内既有老洋房的高贵，又充满灵动感。美式家具高大厚重，在明亮的光线照射下很有派头。卧室铺着布鲁斯特的直条纹墙纸，拉高了房间层高。小碎花的窗帘也充满美式乡村风格。至于做旧的实木相框、有冰裂纹的瓷器花瓶、果盘、烛台等软装装饰品看似随意其实颇有设计感地摆放，让人顿生错觉，仿佛这不是仅仅只有两房的公寓，而是别墅豪宅。在样板房流连时，我的内心升腾起强烈的购买欲，只无奈一被限购二兜里没钱。在我发出一连串赞叹后，朋友毫不犹豫签订了合同付了订金。在此后一个多星期的样板房回味中，我隐隐怀疑自己当时的智商是否近乎于零？西晒问题、卫生间小而远、轻轨噪音等等缺陷，当时都没细细考察，全被美轮美奂的样板房装饰所吸引了，开发商成功蒙混。

去年上半年，也是受样板房蛊惑，我差点冲动卖房成功。一次偶然车过奉贤海湾大道，看见路边的别墅大广告写着“买180平方米享380平方米”，好奇之下便去售楼处一探究竟。售楼小姐并无废话，直接带到样板房，原来送的200平方米是一个层高达3.5米的地下室，真火壁炉客厅、影视厅、桌球房、书房、酒吧、老人房一应俱全。最有魅惑感的是玄关，铺着深紫红墙纸的墙上，挂着一面椭圆形的陶瓷镶铜的仿古青花挂镜，真是说不出的高贵。地下室上面是一个200平方米的大花园。这么大的别墅总售价只有360万元，心动啊。回程车上我和老公穷打如意算盘：卖掉现在居住的联排别墅，买下这幢180平方米享380平方米的别墅后，还能多余100多万元。说干就干，回家就到中介处挂牌卖房。几天后，和我家一排的房子有一户搬家，闲聊中得知女主人供职的房地产公司正是“180平方米享380平方米”别墅的开发商，亲近感顿生，就夸“你们的样板房好漂亮”，女主人坦然说：“这别墅缺点这么多，样板房不好看还怎么卖？”什么缺点？我一时想不起来。女主人一一例举：别墅地上面积只有180平方米，只有两间卧室，主卧没有套内卫生间，要和次卧共用卫生间，有多不方便？地下室大而无当，老人房设在地下室，老人不见太阳有啥好？再说，这别墅地处偏僻，周围缺少交通和商业设施，只能当度假用。附赠面积虽然多，却是要写进房产证的，一样要缴房产税。“你这个小区多好，超市就在门口，地铁就在附近，到市区也不远，你卖掉就傻了。”买的没有卖的精，一语惊醒梦中人，差点上了样板房的当，我赶紧让中介撤下卖房广告。

尽管房子不能再买，但上述两个样板房的装饰实在令我难忘，于是，去年下半年装修房子时，我便有意克隆样板房的部分硬装和软装，护墙板上也去订做一条大理石马赛克，不做不知道，一做吓一跳，原来样板房竟是这样烧钱的，50多米长0.15厘米宽的大理石马赛克装饰带，竟要5000元。一对瓷器烛台要1500元，一个彩绘裂纹釉陶瓷洗手液瓶160元，一盏陶瓷镶铜台灯1780元，最令人瞠目结舌的就是那个让我心心念念的椭圆形的陶瓷镶铜的仿古青花挂镜，踏破铁鞋无觅处，却在淘宝上得见：8100元。我晕的同时也明白了样板房何以最迷魂。

不限购房背后有陷阱

IT好手焦先生开了一家软件公司，最近他被告知一直租用的办公楼要拆除了。想到这么多年租房租金支出不少，不如买房一边可以办公一边还可坐等房屋升值合算，焦先生决定去买一个小小的办公房。

一个“酒店式公寓”项目首先吸引了焦先生。这个“公寓”离地铁站很近，楼下就是商铺。坐了一个小时的地铁后，焦先生来到“公寓”实地查看，感觉虽然路上耗时比较长，但是交通还算便捷。走进样板房，焦先生眼前也是一亮，这40多平方米的空间经过设计师布局后，感觉一点也不局促，储藏空间不小的壁柜也设计得巧妙，需要休息时可以把藏在柜子中的隐蔽床拉下来。另一个70多平方米的样板房则更是一副居家的装饰布置，尤其是卧室摆放了一张大床，铺盖着温馨的床品。一时间，焦先生心有所动，但转念一想又感觉有什么地方不对头：我是买来办公还是居住呀？

这个楼盘最终在焦先生的购买计划中被否决了，让焦先生不能接受的是它的不伦不类：明明是办公用房，却偏偏要往住宅那里去包装，宣传上只着重讲交通怎么便利、环境怎么好、商教文卫配套如何的全，却对项目的商业产权属性很是避讳，只说“不限购”。这个项目如此宣传，显然会把相当部分居住需求的购房者“噱”进来。虽然焦先生也知道如今的SOHO生活就是追求边工作边生活，做软件开发更是应该像微软那样把办公室搞得生活情趣浓郁，但也不愿意每天在楼道内、电梯里尽是碰到穿拖鞋睡衣的人，在没有多少商务氛围的地方办公。商住两用楼里很混乱、降低楼盘档次的事焦先生也领教过，所以不想再重新陷进去了。

这之后，焦先生又去踏访了某开发商在郊区打造的一个大型市镇，也曾一见钟情。这里有着江南水乡的气韵，又兼具时尚感，整个社区与天然河道贯通，建有游艇码头、滨水绿化、景观亲水平台、小桥流水和错落有致的人行步道。但是考虑到这个项目离市区实在太远，出行需要自己驾车，不利于跑业务，所以最终焦先生还是放弃了。据焦先生所知，把这里的房子买来作为居住用的人也有不少，而开发商把样板房也做成了度假别墅的样式，但焦先生明白这里毕竟属于商业产权，产权年限短不算，水、电、煤、电话等等都按商用计算，而且房子在后续转手过程中产生的费用也要比住宅高，这些都需要购买者综合考虑。

这之后，焦先生又去看了几个商用楼盘，情况竟然也差不多，开发商把商用房包装成住房的样貌，打出“不限购不限贷”的旗号，有的自称“酒店式公寓”，而有的又叫“公寓式酒店”，听得人云里雾里。通过翻查资料，焦先生获悉上海市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局早在去年7月就联合发文，对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼等相关概念做出解读。在官方解读中，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限70年，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围；公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限40年，其特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售；而公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，如果土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年；土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，本质上是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

事实上住宅性质的“酒店式公寓”在市场上量很少，毕竟土地性质是住宅的话，开发商更乐意把项目做成销路更畅的住宅类产品，而产权为40年的“公寓式酒店”因为不得分套销售也不会很多，目前开发商对外销售的绝大多数产品其实都是公寓式办公楼。显然，开发商和中介刻意回避“办公楼”的称呼，是想乘住宅需求大的机会把房子卖得更快更贵，而作为消费者则要谨慎，千万不要被忽悠了。