近日，RET睿意德中国商业地产研究中心发布《踩钢丝的巨人——世界超高层建筑研究报告》。研究发现，全球超过九成的摩天建筑将位于中国，其中，中西部地区城市则成为未来摩天建筑的密集区。该报告统计了全球464座250米以上的建成、在建、待建超高层项目，综合分析摩天建筑的地理分布、结构功能、运营管理差异性、超高层建筑和经济周期之间的密切联系以及未来趋势。而郑州未来摩天潜力有多大呢?

　　中国城市对超高层建筑的建造热情分布不均

　　高度一直被看做是在固定不变的土地面积上提供更多空间的一种方式。摩天大楼高耸入云，壮丽的景观确实令人惊叹。1999年，著名的经济学家安德鲁·劳伦斯总结出一个“摩天大楼指数”，他发现，“摩天大楼立项之时，是经济过热时期;而摩天大楼建成之日，也就是经济衰退之时”。后来人们把这一现象称为“劳伦斯魔咒”或者干脆就叫摩天大楼魔咒。

　　城市化进程中，中国对摩天大楼的态度应当如何?报告显示，中国是全球拥有250米以上超高层建筑最多的国家，共122座，为排名第二的阿联酋数量的三倍，建筑平均高度超过300米。其中，已建成超高层建筑有34%位于华东，为最密集地区;在建的超高层建筑则主要集中于华中和华南，比重分别为23%和21%。

　　在待建的超高层建筑城市排名中，深圳共11座，位居全国

　　第一，厦门、南京、天津、南宁分列二至五位。相比之下，北上广的开发节奏已经逐步放缓，直至上海中心大厦竣工以后，上海超高层建筑会进入一个相对的低潮期。而一些尚没有超高层建筑的三线城市，例如青岛、兰州、徐州，将会是未来超高层建筑开发非常盛行的城市。

　　研究机构挑选了在纽约、上海、香港、深圳、南京、成都、贵阳、郑州几个城市的摩天建筑做了对比，发现超高层建筑的发展状况及趋势跟这个城市的人均GDP和第三产业比重呈现绝对正相关的关系。就郑州而言，郑州摩天建筑系数和人均GDP以及第三产业比重匹配程度是所有城市最低的，也就是说，郑州的摩天建筑还大有潜力可挖。

　　金融与专业服务业成为租赁大户，纯住宅比例增加

　　RET睿意德中国商业地产研究中心分析发现，超高层建筑的物业类型呈现丰富化趋势。尽管依然有近半的超高层建筑为纯办公楼项目，然而用于综合功能、酒店、住宅的超高层建筑数量近年大幅提升。特别是纯住宅项目已经从90年代的占比为0提升至18%。在中国大陆，特别是二三线城市的超高层写字楼散售的案例也逐渐增多。RET睿意德中国商业地产研究中心统计显示，西安市超过97%的项目为销售型产品，其中自用客户与投资客占比为6p74;4，部分超高层项目达到7p74;3的比例。

　　就郑州而言，从去年起，郑州市场开始出现150米以上的住宅超高层产品，比如华润悦府、建业天筑等。有专家认为，从城市未来层级的发展，节约土地是个必然的选择，超过一百米的立体建筑会成为主流建筑。酒店方面，超五星奢华酒店这两年都选择了与摩天建筑为伴，比如绿地中心·千玺广场的JW万豪酒店，郑州万达中心的万达文华酒店，以及和银基中央广场签约的丽丝卡尔顿酒店等。

　　另外，调研的数据显示，超高层办公楼的租金溢价依然可观。目前，香港国际金融中心(IFC)的租金达到59元/平方米/天，相比核心商圈的中环，租金溢价率达到55%;而上海和纽约的超高层建筑相对于所处商圈的租金溢价率大约为17%。

　　在针对纽约、上海、香港的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为：“超高层建筑的高品质和知名度为其入住率和租金溢价率都起着正面、积极的作用。其中有七成以上的租户属于金融和专业服务行业，这两个行业的客户比较类似，都是轻资产企业，员工是企业最重要的资产，超高层建筑的硬件品质和交通便利性，都有利于提升员工的办公舒适度和工作效率。相比一般写字楼，超高层建筑多为新建项目，且成本高，品质好，许多超高层建筑作为城市的地标建筑，也吸引了颇具实力的企业入驻。”

　　过度求高引发隐忧

　　现代化的都市需要摩天大楼。但是，越来越多的摩天大楼在规划、环评、城市承载力、安全风险等方面的问题引发了市民对超高层建筑的担忧。

　　有专家提醒说，超过两百米的摩天建筑会存在一定风险。和国内其他城市出现的状况一样，郑州目前规划或者在建的超高层建筑多是以超高层为噱头带动其他产品(如周边住宅)盈利能力来反哺超高层的成本，要取得短期盈利仍然面临巨大挑战。

　　除此之外，专家还认为，摩天大楼在单位土地的利用上确实能起到更高的经济效益。城市在不断扩张，要么以平面的方式，要么向高空拓展。当一座城市被限制向高空开发，那么受到保护的区域将变得更加昂贵和有排斥性。如果高层建筑产生了阻挡光线或风景的成本，就应当对这些成本进行评估，并向开发商收取费用，补偿给受到损害的人们。也有专家认为，中国大城市中摩天大楼的竞争式建造，带上了更多的政绩色彩和“展示城市形象”的任务。在“求快求高”的思路之下，难免会触发公众的担忧情绪。摩天大楼的本意是为了节约土地，但高度过高的摩天大楼，在经营上也许并非划算经济。如果建造摩天大楼的目的只是为了和别人“比高”的话，除了拥有“地标性建筑”、“城市发展标志”之类华而不实的名头之外，恐怕并没有办法真正为这个城市的居民带来什么。