房企降价的压力有增无减特别是在下半年很多房企都将面临最后一搏“降价抢收”成下半年主旋律。地方政府不能轻易“坐不住”要有意识地防止限购松绑的反作用——苏州、杭州、上海、武汉……在过去的几个月里不少地方政府一直在放松限购和不放松限购之间“纠结”。尽管限购松绑传言络绎不绝官方的澄清也纷至沓来但不可否认的是限购放松已成蔓延趋势。

　　尽管时至夏季三伏楼市却传出阵阵“寒意”。从普涨到普跌的转折楼市仅用不到半年时间。6月份中国70个大中城市中55个城市新建商品房价格环比下跌52个城市二手房价格环比下跌。被视为“最抗跌”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市楼市也逐步“沦陷”。

　　随着整体市场的疲软业内称目前限购政策或迎来逐步退出的“窗口期”。限购松动之下下半年楼市将何去何从?

　　限购松绑传闻此起彼伏

　　“苏州楼市限购已做调整90㎡以上住房全面放开90㎡以下仍按照以往政策执行目前已开始执行。” 7月21日苏州市住建局正面回复了市场对于限购放开的传言。

　　这是自2011年3月苏州限购令执行以来的首次调整。另一个正处于限购松绑风口浪尖的城市杭州萧山也已确定不查档可以购房新华网记者获悉相关正式文件将于本周出台。

　　今年以来限购松绑的传言一直活跃在市场上。据不完全统计截至目前在此前限购的49个城市里南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南、苏州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整;呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。除此之外福建、长沙、宁波、沈阳、昆明、成都、厦门等城市放松限购的市场传闻也频出。

　　多位市场人士都认为接下去将有更多城市松绑或是取消限购但短时间内还很难看到一线城市大幅松绑或是退出限购。

　　限购该松绑还是不松绑?

　　住建部政策研究中心主任秦虹对新华网记者表示限购的目的主要是抑制投资投机性需求但目前投资投机性需求已经占比不高。同时过去国内楼市的供求是偏紧的但是近两年国内楼市的供应增速快于销售的速度局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下国家提出了分类调控的方针。因此是否应松绑或取消限购也应该因地制宜。

　　另一方面市场也预计限价、限贷政策将出现不同程度的松动楼市松绑风潮正在酝酿。

　　九成房企销售未达半年目标

　　限购甚至限贷松绑也未必就能救市。以往昂昂上行的楼市如今的销售业绩日益难看。

　　记者整理多家上市房企销售数据以及机构统计报告发现全国前五十强房企中只有五家企业上半年销售额达到全年目标的50%能达到40%或以上的房企也只有15家九成房企的销售额未达半年目标。与此同时纵观53家已公布中报业绩预告的房地产类上市公司有22家净利润同比下降占比超过四成。

　　尽管千亿房企上半年表现略领先于大市但不可忽视的是大多数二三线房企出现明显的下滑势头。在行业分析师看来上市房企目前面临最大的压力应该是业绩下滑风险。

　　中原地产首席市场分析师张大伟认为由于多数房企半年报压力巨大预计在认购下滑的情况下房企降价的压力有增无减特别是在下半年很多房企都将面临最后一搏“降价抢收”成下半年主旋律“成群结队”的百亿房企和中小房企即将经历一场大浪淘沙的分化。

　　与此同时在成交规模大幅下滑的情况下各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平并导致不少城市的库存刷新了历史新高各地均面临严重的去库存压力出清周期持续延长。

　　数据显示2014年6月份20个代表城市的可售面积达16834万平方米为2010年来最高水平较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面6月份20个代表城市的平均出清周期为18个月较上月延长1.8个月较去年同期延长8.6个月。其中北京延长2.7个月至17.6个月为近年来出清周期的最高水平。

　　还有一点不容忽视的因素是随着房地产市场的急速转冷房企的资金状况也开始趋紧。上半年房企到位资金增速逐月走低。虽然信贷环境并未显著恶化但如果房企不能通过降价有效回笼资金或找到其它有效融资渠道显然将面临经营困境。

　　翻看主流房企在年初公布的计划大部分房企下半年的推货比例都在六成以上随着新推货加快下半年的销售进度能否提速成为其能否顺利冲刺全年目标的关键。

　　下半年楼市何去何从

　　今年已有将近20个城市放松了限购政策。但由于供需双方的市场预判已经转向购房者观望情绪依然浓厚因此去库存压力不容乐观。

　　房地产开发投资、商品房销售面积、土地供应量三大数据一般是衡量楼市走势的前行指标回看近日国家统计局和国土资源部发布的数据可以发现上半年我国房地产开发、销售及土地供应量均出现了回落的态势。实际上从年初开始“量”的指标就已开始收缩印证了如今“价格”指标的下跌。

　　对此国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运认为上半年楼市出现回落是市场自身的内生调整需要也是一种向理性回归的正常反应。

　　房冷、地冷是否说明楼市“探底”?对此全国城市地价动态监测组负责人赵松在接受记者采访时表示楼市下降还未到“探底”程度。比如在一线城市和一些区域热点城市虽然楼市成交量下滑但价格并未整体下降。他认为如果没有所谓“救市”这一下行通道还得继续走上一段时间。

　　众所周知地方纷纷救市的一大原因是今年以来楼市下行的情况下地方面临着经济下行与财政金融风险的压力。

　　“地方政府松绑意愿强烈在楼市降温的情况下地方政府受制于土地财政压力松动调控已经成为定局各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　中国房地产协会副会长陈国强则向记者表示地方政府不能轻易“坐不住”要有意识地防止限购松绑的反作用。他指出楼市低迷已成事实楼市的调整期刚刚开始。下半年楼市还会持续调整房价会继续下行而且部分城市的下行会更明显。