我国城镇户均住房拥有量已超过1套。随着空置房与待售房面积大量增加如何消化市场库存成为不少城市的痛点。然而仔细观察市场住宅租赁仍然是需求旺盛的短板。通过商业模式创新将存量房“变废为宝”痛点也可能成为楼市新增长点。

　　中介常推诿房东很难缠合租让人心力交瘁但租房仍是职场新人解决居住问题主渠道

　　6月下旬住房租赁市场进入旺季又到了每年租客们接受涨房租还是提着行囊搬家的时候。

　　“刚工作时收入低只能合租房子。可合租只能用一个词来形容:心力交瘁!”33岁的张茗茗在北京东大桥租了4年房子换了4次房子。洗衣机骤停、柜门关不上、电表跳闸、水管跑水都是出租房里的家常便饭但最让她难以忍受的还是合租的烦恼。从2011年开始北京房租一路走高。张茗茗租的小三居月租从4500元一路涨到2013年的6400元。对于月薪8000元的她与其他三人合租摊薄成本成了必然选择。“合租的小姑娘没生活经验吃剩的东西直接倒进厨房水槽里洗澡后头发又堵了下水管道。可不合租的话房租再加点钱就跟房贷没差别了何必还要租房呢?总之租房过程很麻烦遇到事儿中介经常推诿房东又总是要涨房租所以我宁可买房也不想租房了。”

　　尽管房租上涨、房屋质量差、租房过程麻烦等问题一直困扰着租户但是在踏入职场的头几年以及进入陌生城市之初多数年轻职场族不得不依赖租赁市场解决居住问题。由于购买力有限年轻人初次购房所能享受的交通、医疗等生活便利性往往远不及租房这也使不少年轻人对租房青睐有加。根据链家地产研究部的资料近10年来北京新增常住人口约600万人。随着人口规模的扩张以及轨道交通的发展租赁市场的规模大幅超过以前租金水平一直处于上升通道。

　　值得注意的是越来越多的年轻人因为创业而选择租房。新媒体创业者孟得明毕业后在青岛租了套60平方米的小房子。“作为创业者我更愿意把钱花在事业上这可以带给我更多的回报。”

　　不过像孟得明这样的年轻人对房子的要求也更高:地段好、朝向好、家电配置要齐全特别是宽带网速要快最好有智能家居或智能化服务。“更重要的是中介机构良莠不齐租期不够灵活。我更喜欢通过P2P平台来租房可以省去中间环节方便又可靠。”孟得明说。

　　租房市场掀起新一轮“互联网+”革命机构投资者蜂拥而至租赁市场或将更规范

　　正是嗅到了旺盛的需求越来越多的投资者进入住房租赁市场。从2012年起不少机构投资者便开始涉足公寓租赁市场部分传统中介也开始打造自有品牌公寓及服务平台。今年前5月品牌公寓及其服务平台所吸引的投资便高达约30亿元。

　　新兴品牌公寓覆盖全国一线城市和重点二线城市主要瞄准职场新人及创业青年租金多在3000元以下分为集中式公寓与分散式公寓两种。集中式公寓就是投资者租下或买下整栋楼进行统一装修配套公共空间提供健身、会客等附加服务出租房间则是私密空间有的还配备物业管家提供洗衣、保洁、接送机场等增值服务。像月租在一两千元的上海青客公寓月租在4000元以下的You+公寓、北京自如寓等目前入住率在95%以上。分布式公寓则是投资者在收集个人房东房源后对房间进行装修装配后以公寓品牌对外出租。从租金不足千元的成都优客逸家到3000元以上的自如友家合租公寓也颇受欢迎。

　　更值得一提的是这些新兴品牌公寓均依托互联网发展。通过电脑和手机应用软件等房东自主发布房源租客自主看房、选房并可线上完成交易。更有个别品牌公寓还尝试众筹方式来进行装修配套。换言之机构出租人的介入使“互联网+住宅租赁”深度融合最大限度地缩小租赁市场的中间环节使租金更透明看房更便捷选房更踏实交易更公平。

　　“租赁住房经营机构的存在不仅增加了租赁住房房源供应更在规范市场发展中起到了积极的促进作用。因为机构出租人比一般家庭出租人更有能力为租户提供规范标准专业的房屋租赁服务比如租赁合同中的租期、租金与租金调整、租赁管理、住房交付和回收标准等主要条款往往能在住房租赁市场上起到示范作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示目前我国住宅租赁市场供应主体较为单一除了有少部分政府保障房和工作单位租赁住房外绝大部分租赁住房来自城镇居民家庭。比如2010年全国第六次人口普查数据显示有25.8%的城市居民租住住房其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中机构出租房源往往占到租赁总供给的25%—30%。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥在接受媒体采访时也表示在商品房保有量居高不下的情况下租赁规模化经营或许正是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。“这是一个时代的标志可以视为房地产从大开发模式向租赁经营模式转变的原点。”

　　政府推进房地产投资信托基金试点企业、专家建议税收优惠和长期低息贷款支持

　　住宅租赁市场看起来很美但投资人面临的难题也不少。

　　2013年11月投资人朱琳与其他四个朋友投资400多万元开始打造位于北京西大望路的有怡公寓。尽管现在收益稳中有增但想把生意做大依然面临资金、房源等现实困境。“资金有限阻碍了我们产生规模效益。”朱琳说另一个困境就是房源太少。目前能做公寓式租赁的房屋很少。“整栋商品房价格太高厂房又不容易找到。巧妇难为无米之炊。”

　　在刘洪玉看来目前市场缺少租赁住房经营机构还是因为“钱”的问题。一方面现阶段住宅开发比住房租赁经营更加有利可图开发商不会轻易转型。另一方面经营租赁住房需要大规模长期投资能力投资门槛也较高而目前房价和租金关系失衡导致的租金收益率过低甚至远远低于资金成本也使得很多社会资本望而却步。“从政府的角度来看培育住房租赁机构就需要提供政策性金融支持来解决融资成本过高问题降低税率来解决税收负担过重问题创新土地供应模式来解决房价高租金低的租价失衡问题等。”刘洪玉说。

　　正是听到了市场的呼声今年初住房城乡建设部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出要积极培育经营住房租赁的机构推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时还将积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点吸引社会资本进入住房租赁市场。

　　“从目前中国城镇化的发展阶段看住房价格仍然比较高、租金收益率偏低提供税收优惠和长期低息贷款支持恐怕是培育机构出租人更为现实有效的措施。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说。

　　刘洪玉也算了一笔账按照当前的房地产税收政策出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等累计超过租金收入的20%再考虑租赁管理成本支出净租金收益率只剩下2.5%左右。“目前许多地方的家庭出租住房仅按5%的综合税率来征收大大降低了个体出租者的税负这个政策不妨也用于机构出租人以鼓励机构出租人的发展。”

　　尽管税收优惠等扶持政策尚未出台投资人依然看好住房租赁市场。朱琳觉得围绕公寓租赁可以做篇大文章社区生活服务更是一片蓝海。“现在很多手机应用软件在做送早餐、上下班拼车等服务‘互联网+’离我们的生活很近是智能化生活的接口。如果利用互联网将丰富的社区服务与房屋租赁结合起来再通过分析大数据为每一位租客提供个性化智能服务相信会有更多人选择租房而机构投资者也会有可持续的收益。”