决策部门鼓励房企降价 2016年房价将走向何方

要闻大河报2016-01-06 09:28:54

  三国时,刘备觉得要成大事,须有智谋之人辅佐。当时很有名声的司马徽向刘备推荐人才:儒生俗士,识时务者,在乎俊杰。此间自有卧龙(诸葛亮)、凤雏(庞统)。卧龙、凤雏,二人得一,可安天下。由此可见识时务的重要性,在去年12月召开的中央经济工作会议上提出,“鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格”,在政府“鼓励”而不是“强制”的情况下,有多少开发商愿意降价,有专家直言,库存高的三四线城市开发商,不降价就是等死,留得青山在,不怕没柴烧。当然,库存率不高的开发商,也可根据自己的情况调整促销方式。

  国家已经为2016年的房地产定下调子——去库存。在此背景下,2016年房价是跌是涨?你会不会在2016年买房?2016年的房地产市场可能像2015年一样不平静。业内专家称,2016年楼市仍有很多的投资机会,无论是房价走势,还是市场走向等,都充满着看点。

  机构平均稳中有涨,三四线城市有下跌预期

  不知道大家发现没有,郑州人的聚会中说起房价这个话题,就像在英国谈起天气,永远都不会冷场。2016年房价将何去何从?恐怕每位市民都能说上半天。

  近日,著名证券研究机构中金公司发布了2016年房价预测报告中国指数研究院也发布了《2016年中国房地产市场趋势展望》记者梳理发现大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。

  中金公司研究部近日发布了2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。中金预测,2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%,销量将持平。而对于库存高企的三四线城市房价或许稳中有降。

  中金报告称,一线和二线城市的库存去化周期已经分别至7个月和13个月,分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降,未来库存去化周期会进一步缩短,宽松的货币政策将刺激销售均价上涨,并支持销量。

  中国指数研究院近日发布报告《2016年中国房地产市场趋势展望》,中国指数研究院预计,2016年房价仍将稳中有涨,全国销售价格将平缓上涨至7072—7276元/㎡,涨幅为4%—7%,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,房价具有上涨动力;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力,房价存在下跌预期。

  伟业我爱我家市场研究院称,2015年全国楼市整体回暖势头明显,2016年“量跌价稳”是大概率事件。

  专家房价上涨难以动摇,2016年持续上涨

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从市场预期看,目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的,而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是,三四线城市的房价难以大涨,但下跌的空间也不存在,即一个相对不涨不跌的态势,最大的原因不是因为库存而导致的,最主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看,房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然,涨幅有大有小,会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是,持续上涨,同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。

  中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为2016年房地产业有望触底。以房地产为例,不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的,但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产投资增速下行趋势止住,对于经济的拖累作用会明显改善,不同城市继续分化。

  也有专家有不同的意见,同策咨询研究部总监张宏伟就这样认为,“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市将现大萧条的周期。

  郑州下跌的可能性几乎没有

  2016年全国楼市去库存基调敲定,那么,郑州楼市的主旋律又是什么呢?

  “市区房价下降我觉得是不可能了。”对楼市比较关注的市民赵先生说,因为郑州市区商品房库存量并不大,房地产市场价格走势主要由供求关系决定,当市场供不应求时,房价只会“水涨船高”。

  有数据显示,截至2015年12月,郑州市区商住房去化周期接近9个月,而国家推算出来的合理区间是12个月。

  郑州市房管局房产信息中心2015年12月18日发布的2015年1-11月郑州市房地产数据分析显示:

  郑州市区商品房累计销售111287套(间),商品房累计销售均价为9242元/平方米。

  郑州市区商品住宅累计销售93332套(间),商品住宅累计销售均价为8832元/平方米。

  郑州市区非住宅累计销售17955套(间),非住宅累计销售均价为11260元/平方米。

  郑州市区二手房累计成交52247套(间),二手房累计成交均价为8217元/平方米。

  郑州市区住宅二手房累计成交51431套(间),住宅二手房累计成交均价为8134元/平方米。

  数据显示与2014年相比,去年郑州房价温和上涨。

  面粉价决定面包价。2015年郑州土地供应减少,房企玩命夺地,导致市场出现多个“天价”地王。

  2015年10月14日,郑东新区龙湖区域网上竞拍两块地。郑州茉莉公馆置业有限公司以每亩约1770.54万元的价格将一地块收入囊中!

  据记者了解,该单价已超过2015年6月9日正弘“地王”的每亩单价(每亩1708.68万),同时也超过2015年8月21日永威“地王”的每亩单价(每亩1753.45万),是郑州“新地王”,楼面价为12183.81元/㎡。

  业内专家认为,火热的地王将会持续推高周边的房价。总的看来,2016年郑州房地产市场会继续稳中有升,平稳前行。

  问题:国家“喊话”降房价,开发商听话吗

  如今,谈房价这个话题颇为尴尬。一边是各研究机构数据分析显示2016年房价将稳中有涨,一边是决策部门鼓励开发商降价,那么房价到底会不会降?

  为化解库存,2015年12月21日中央经济工作会议明确指出,鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。

  2015年12月23日,《人民日报》在题为《开发商适当降价是最明智的选择》的文章中也分析,化解楼市库存也得靠开发商自己,适当降价是最明智的选择。

  据记者了解,20多年来,“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”的表述,还是第一次出现在国家层面的会议中。

  那么,中央鼓励开发商降价,开发商会不会“割肉”降价?

  “现在地价在涨,人力成本等也在涨,近两年三四线城市房价并没怎么涨,有的还在下跌,降价空间已经很小了。”开封一家不愿透露姓名的开发商负责人说,“房企销售主要看市场,如果库存量大,目前销售不动的开发商企业,能降的价格肯定早就让步了,现在一些三四线城市基本没有降价空间”。

  一位不愿透露姓名的业内人士说道,还有一些开发商不愿意降低价格,为什么?因为很多人买房是为了投资,降价会诱发老业主“降价维权”。另外,他们担心降价会令购房者降价预期更大,越降越卖不动。

  但也有业内专家认为,有了国家的“喊话”,开发商降房价也就有了“尚方宝剑”,前业主也得接受国家的“喊话”。因为前业主买房子就跟去街上买菜是一样的道理,你不能早上两块一斤买的青菜,不允许菜贩子下午卖一块五一斤。当初买房和现在买房都是自己的选择,也是对自己眼光的考验。对与错都得自己负责任。

  正如2015年12月23日《人民日报》的署名评论《这么多房子究竟怎么卖》中所说毕竟买房这事儿,政府、专家、开发商说了都不算,还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资,开发商没点儿让利的诚意,谁会掏真金白银救你呢?

  郑州某房地产公司营销总监杨先生称,就算开发商愿意降房价,但如果买房人相信2016年房价会断崖下跌则是“很傻很天真”。因为国家只是鼓励开发商“适当”降价,“适当”的程度当然由开发商自己把握。