多层次布局房地产　险资运用迎来更大空间

　　保险公司在资本市场中密切关注房地产板块不断为其在房地产发展中谋取更大话语权。在多路保险资金增持房地产上市公司股份的同时保险公司也通过合作等多种方式介入房地产投资。分析人士认为险企利用多种形式投资房地产既有获取稳定投资收益的想法也有共享资源为健康、养老用地产积累资源的考虑产业链的通畅有利于其扩大布局。未来在海外不动产投资方面保险资金运用有望迎来更大的空间。

　　多层次介入

　　作为机构投资者的保险资金正将更多精力投入到房地产投资当中从多个层次展开突破。1月18日华夏保险与保利地产签约合作双方将在养老产业、网络创新方面尝试布局。　保利地产　将尝试把保险机制引入城市居民养老领域开拓保险、地产、养老、健康产业融合发展的新模式并规划琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区等事宜。

　　而在2015年末保利地产与太平人寿确认将在健康养老产业开展合作合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等内容。同时针对养老地产开发融资渠道狭窄等问题双方拟在近期联合发起设立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金探索引入保险资金开发养老社区的新模式未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域。

　　保利地产相关人士表示与其他合作伙伴相比保险公司积累的大量长期资金赋予了其在养老产业独特的竞争优势尤其是近几年寿险资金的快速积累无疑为保险资金进入养老产业提供了可能。而这样的观点在保险业内也被多次提及。

　　在二级市场上安邦保险、富德生命人寿、前海人寿等保险公司举牌房地产上市公司一度引发密切关注。另外　中国人寿　、中意资产、太保资管、天安财险等保险机构也相继对房地产板块标的展开调研。

　　实际上保险资金在资本市场多层次介入房地产业的预期已经出现。有券商分析人士认为房企与资本的深度结合已成保险业发展的一大趋势跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式未来保险机构和房地产公司在商业地产、产业地产的房地产信托投资基金、股权投资基金等方面的深入合作将为保险资金运用带来更大空间。

　　战略合作更具价值

　　戴德梁行近日发布的研究报告认为保险机构将有更多资金用于房地产投资会极大地刺激内地地产投资市场反弹。同时险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度预计会将投资目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵认为地产类投资已经成为保险资金关注的热点尤其是优质的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程推动房企向轻资产转型。保险公司和房地产公司“互相吸引”主要源于四个因素:一是对于险资而言房地产仍是不错的投资选择;二是险资在财务投资之外会倾向于直接参与房地产企业的控制权寻求优质项目进行投资;三是通过持股房地产企业可以间接进入住宅市场;四是房地产企业资金紧缺使成本较低的保险资金具有竞争力。

　　保险公司人士表示在保险资金购买房地产企业股票的同时两者战略层面的合作更有长远价值。对房地产企业而言获得保险资金的战略投资意味着得到包括资金保障在内的发展契机。未来房地产企业会更多地与带有金融属性的行业合作保险资金将成为重点对象其在投融资方面的优势将被进一步发掘。而从险企的角度来说布局房地产是为争取市场份额、扩大话语权进行铺垫。这对于意图布局健康、养老产业的保险机构来说房地产企业的资源将为其布局带来便利。

　　实际上除了选择合作房地产企业也在尝试增加保险业务板块。公开资料显示　中天城投　、　新华联　、泛海控股等多家房地产上市公司已出资设立保险公司另有房地产公司通过参股的方式介入保险业务。

　　海外不动产料成增量阵地

　　在保险资金大类资产配置中海外投资正成为房地产投资新的增量阵地。世邦魏理仕1月21日发布的《2016年中国房地产市场展望》认为机构投资者正在成为中国境内房地产投资的主流其中写字楼交易将进一步上升。而包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成市场主流份额超过了市场的一半是市场中的主要参与者。

　　《展望》认为对于境内房地产投资而言中国经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。但在境外房地产投资方面情况正好相反。去年8月人民币进入宽幅震荡扭转了多年以来单边上升的预期这使得进行海外另类投资、分散资产组合的预期收益与风险防范效果愈加明显。以保险资金为代表的国内机构投资者投资海外地产方式已不限于门户城市的商业地产同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他房产类型以及以资产包形式出现的房产投资标的。

　　世邦魏理仕认为中国机构投资者目前以主权基金(包括中投、外管局)为先导预计未来将有更多大型机构参与到市场中包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高可用于配置投资房地产的资金体量也不容小觑保险机构兼顾市场机会及风险投资呈现更大的多元化而从目前的趋势来看预计明年的境外投资水平仍将维持高速增长。

　　仲量联行的研究报告显示中国的海外房地产投资主体趋于多元化保险公司成为重要的新生力量。相较以往的试水“险资出海”已逐渐步入快速发展阶段。从长期而言按照现在的发展趋势与节奏中国险资在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

　　戴德梁行资本市场研究人士认为目前中国保险业五家最大的公司投资在房地产的资金仍为数不多近年来的投资增加一方面是由于监管层放宽了境外投资的限制令实力较强的保险公司加速海外购置物业的步伐另一方面则是由于内地保险业资产管理规模值亦见增长。

　　据戴德梁行预计未来五年间中国保险业的海外房地产投资规模将会从目前的水平上升至接近总资产值的5%相当于新增730亿美元。随着投资资金占比及资产管理规模增加预期投放于房地产的险资将会大幅增长到2024年将再有750亿美元的资金用于购置房地产届时中国险企所持有的房地产物业总值将达到1540亿美元。