提要：暖春季到来，尽管郑州楼市目前仍然面临限购限贷双重限制，但随着大河报春季住交会的即将举办，买卖双方的热情再次被点燃。从市场实际情况来看，虽然供应有所减少，但是需求意向并不减弱，且购买目的性相较以前更为明确。

暖春季到来，尽管郑州楼市目前仍然面临限购限贷双重限制，但随着大河报春季住交会的即将举办，买卖双方的热情再次被点燃。从市场实际情况来看，虽然供应有所减少，但是需求意向并不减弱，且购买目的性相较以前更为明确。据本报调查，买家比较青睐以下几类房源：以重点小学、中学、大学附近房源为主的“校园物业”；以大型主题公园附近房源为特色的“公园物业”；以大型商业为特色的“大型超市物业”等。

校园物业：多数买家想买的硬通货

“小区周边有没有好点的学校？”这几乎成为当下买家问得最多的一个问题。市民张先生的女儿刚满一岁，现在已经着手为孩子购买学区房，“在当下教育资源不均衡的现实里，必须为孩子提早做入学打算。而且学区房涨得也特别快，如果能买到一个好的学区房，会省很多麻烦。”

“结婚买房子就要考虑将来孩子上学的问题，为了买一套好学区的房子，费了很大劲。”市民王小姐说，包括她在内的很多同事朋友，购买首套房的时候，都会把学区问题摆在第一位。

“具体从什么时候开始兴起学区房，自己也不记得，不过从8年前进入房地产行业以来，曾经在三个房地产企业工作过，几乎每个项目都试图通过各种途径与学区房联系在一起。”在地产圈工作多年的张先生告诉记者，目前学区房已经成为不少房地产商的一个促销手段，好的学区房价格普遍高出其他房源20%，尽管价格不菲，但往往很受关注。

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，这几年郑州房价整体都在涨，平均每年的涨幅在13%左右。而未来5年，学区房的涨幅不会低于这个数字，还会略高一些。

自从有了商品房后，房地产项目和教育就结下了不解之缘，校园物业为何受买家青睐？

在2013年郑州市人大常委会教科文卫工作委员会作的报告中，记者看到了这样一组数据：2006年至2012年间，郑州市区新建、改扩建了126所中小学，增加150815个学位。2013年年初，郑州市公布了年度新建、改扩建学校的详细目录，其中包括30所中小学和86所幼儿园。按照要求，所有建校项目必须在9月底前开工。而截至2013年7月底，30所待建中小学仅有4所开建，86所幼儿园也仅有57所开工建设。教育资源“僧多粥少”的局面愈加突出。

公园物业：雾霾天里更想买

以大型主题公园附近房源为特色的“公园物业”越来越为买家所看重。

“我是来给父母选房子的，虽说这里房价相比周边项目要高一点，但我更看重的是小区旁边这个公园，每天都能去公园里转转，呼吸呼吸新鲜的空气，这就值了。”相中北区某楼盘的孙女士坦言，项目打动她的原因就是毗邻的绿荫公园。

如今，雾霾时不时笼罩郑州。据郑州市环保局发布的数据，去年上半年，郑州城区的空气质量达标天数只有47天，达标率刚过25%，其中一季度最惨，达标天数仅有17天。

有媒体爆出，空气污染使中国北方居民寿命平均缩短5.5年，面对这种情形，很多买房人在买房时都十分重视周边环境，公园物业更成为其中的香饽饽。

从事了7年地产工作的张先生对记者表示，城市公园，不仅承担着美化城市环境的功能，还有助于提升广大市民健康与幸福指数。一个城市公园的数量和开放程度，反映的是城市优美度和市民幸福指数。

在郑州，毗邻公园的物业同样很受欢迎，比如依托百亩绿荫公园的开祥·御龙城、天伦锦城；紧挨七里河生态滨河公园的万科美景龙堂、阳光城；将李商隐公园纳入项目当中的清华大溪地等，这些公园物业，都保持很高的去化率。

不过，市政公园始终是稀缺资源，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清就此表示，“公园物业”的发展途径有三种，第一是依托现有市区内公园发展公园地产，但是开发难度会有点大，因为公园周边的土地基本上已经被利用。第二开发商可以牺牲一定的居住面积，留出一定的空间，营造一个真正公园式的居住环境。第三是依托市政规划，在修建或者扩建新公园的项目上，抓住此机会开发公园地产项目。在第一种开发途径有困难的情况下，后两种是比较好的选择。

大型超市物业：既能享便利又能升值快

超市对于人们日常生活来说，是必不可缺的。目前，附近有大型超市已经成为不少楼盘的“杀手锏”。西区一位置业顾问说，如果小区有一家大型超市，肯定能极大地满足生活之需。相对于一些交通不便、配套不完备的楼盘，有一家大型超市对购房者有着极大诱惑力。

一对年轻小夫妻就对记者表示：“买房子要考虑很多因素，有没有超市也在我们的考虑范围，毕竟我们买房子是自己住的。下班以后可以在家门口超市买菜和生活必需品，周末也可以来一次大采购，作为晚餐后的休闲之处也不错。”

大润发、世纪联华、沃尔玛、家乐福……大型楼盘，尤其是商业占比较重的楼盘都会引进大型超市，比如升龙国际中心引入了大润发，锦艺城引入了世纪联华，盛润锦绣城签约丹尼斯，正商国际广场将福都购物广场首次带入郑州，最为典型的就是万达广场，其住宅业主出门就能享受齐备的商业配套。

“超市入驻楼盘，能极大地方便和满足周边居民的生活，为大型成熟生活圈的形成提供了可能；更吸附大量的人流、资金流、信息流，聚合成一个极其活跃的财富洼地，给楼盘的热销提供了亮点。”业内人士冯先生说。

据权威市场调研机构的专项数据统计显示，大型超市每进驻一个区域，均能带动周边楼市的高速增长。一般来说，区域周边的住宅物业平均增值达到20%-30%，商铺平均增值更是达到惊人的50%以上。

一开发商招商负责人说：“我们开发的商场用地有上万平方米，与一家大超市签订了10年的租赁合约，月租金不过50元/平方米左右，还包括了物管费，虽然有3%-5%的租金升幅，但整体的收益还是比较低的。但超市的进驻，对提升物业附加值和知名度方面很有帮助，这种利润是无形的。

在郑州，楼盘与超市就像一对孪生姐妹。大型楼盘建到哪里大超市总会亦步亦趋开到哪里；然后，当大超市落户社区的消息传出之后，此地必定能快速地聚集人气，增强买家入市的信心，楼盘的销售因此火爆异常。