提要：由于豪宅属于稀缺产品，升值空间较为乐观，近两年郑州高端住宅市场呈现缓慢上升趋势，各大地产商都抢入豪宅市场，尤其是大平层更是知名地产商力推的产品。那么面对越来越多的豪宅产品，销售前景如何，升值“钱”景又如何。

由于豪宅属于稀缺产品，升值空间较为乐观，近两年郑州高端住宅市场呈现缓慢上升趋势，各大地产商都抢入豪宅市场，尤其是大平层更是知名地产商力推的产品。那么面对越来越多的豪宅产品，销售前景如何，升值“钱”景又如何。

未来别墅类产品更稀缺?

长久以来，大户型产品作为品质改善及多次改善置业的首先，作为置业者尊贵身份与富贵的象征，一直存在于郊区别墅及低密度社区当中，而随着土地的稀缺及该物业对资源及景观的特殊需求，以别墅为代表的低密度物业审批难度逐渐加大，郑州的别墅物业早些年大多是存在于城市的远郊区的规模大盘，像新郑龙湖及中牟片区，而郑州市区的项目以惠济北区较多，2010～2012年入市在售的项目有惠济区的怡丰森林湖、思念果岭国际社区、大河龙城、甲六院、迎宾路三号、天伦庄园、金荣盛景濠庭等项目;金水区有普罗旺世和连霍高速北的清水苑等项目，这些项目多为大体量规模项目，拥有各种天然自然景观或其他资源为项目所用，从资源稀缺性方面主打项目的品质感。

但自从2012年年底以来，除了部分大体量项目后续的别墅物业规划外，郑州市新入市的别墅物业有限，而这些项目仍然停留在之前别墅的配置上，且从别墅物业的规模上来看，均有下降的态势。且未来从审批角度看将会越来越少。于是渐渐出现了洋房、公寓与别墅“混搭”的产品，这些混搭产品多数以类别墅为主，比如联排、双拼、叠加等。而独栋别墅则变得相对稀缺得多。

大平层将逐步抢占郑州豪宅市场

而近年来，为了满足城市高端客户的需求以及企业自身产品化的升级，高端大平层产品因其兼具的商品房特性与高端化气质，在各大城市迅速崛起，对于这类产品，一方面可以满足客户对于小区周边各项配套的需求以及生活的便利性，另一方面大平层居住的舒适性及私密性比一般住宅项目好得多。对于省会郑州市来说，“大平层”相比较别墅物业这个概念似乎还不是很熟悉，但并非新鲜，只是以前鲜有开发商将其作为概念推向市场。

而对于郑州市的大平层产品，最早存在于郑东新区及其他区域的核心地段，且以品牌房企居多，其中东区在售的有中建业天筑、豪汇景湾、海马公园、中力七里湾、雅宝东方国际广场、永威翡翠城等，金水区有银基王朝、蓝堡湾、普罗旺世，中原区由锦艺国际华都、盛润锦绣城等，这些项目产品多是30层左右的高层，多为两梯两户产品，面积集中在180㎡-300㎡。但这些项目多以一栋或两栋楼的形式存在于社区当中偏核心的区位，定义为楼王产品，享有比其他楼栋稍多一些的景观资源以及较大的楼间距，但品质距离豪宅的定义还有一定差距。

而今年以来，市场上大平层产品逐渐增多，且配置越来越高，一线及品牌房企的项目越来越多，其中东区建业天筑小区产品面积集中在200㎡-600㎡，金水区郑州万达中心230㎡的精装大平层大宅;二七火车站旁核心地段的精装华润悦府200㎡-500㎡左右大平层摩天豪宅;经开区金沙湖高尔夫观邸218~300㎡的大平层豪宅等项目，这些项目从外部及内部配置方面均是以往产品的升级，精美的园林设计、精装修标准、高端配套(游泳池、私家花园等)、社区景观、周边自然景观资源等方面均有涉及。

同致行郑州公司研究中心总监曹清为认为，以高层超高层大平层住宅为代表的城市豪宅，与别墅为代表的传统豪宅分别是两个体系。城市豪宅缺少丰富的自然资源，但占有了丰厚的城市资源，交通、市政、商业、教育、医疗等资源都是别墅不可比拟的。纵观世界一线城市，售价最高、最稀缺的当属城市豪宅，正如纽约曼哈顿区的摩天公寓，屡屡爆出惊人的售价。至于选择什么样的产品，关键是选择什么样的生活方式。有钱有闲，往安逸、宁静、追求自然舒适、避开喧嚣的田园生活，选择别墅类产品。如果向往城市的繁华、追逐时尚、快捷甚至是更加国际化的都市生活，当然以城市豪宅为首选。特别是城市中成熟的中心区域，有丰富的高端商业配套、集合地铁、写字楼、高端酒店、城市公园的综合体豪宅，将是未来城市豪宅的典型特征。

因此在未来市场上，大平层及别墅产品短期内将仍然同时存在，而且数据显示，大平层产品数量逐渐增多，新增别墅项目数量有所下降，且别墅物业的产品升级改造较慢，而大平层产品处于探索及发展期，在产品上未来将会向更加体现客户的高端需求的方向发展，除了其比别墅拥有的区位地段及观景优势外，未来大平层将汲取别墅的一些特色规划需求，对无法拥有的各类外部资源，或会通过人工营造，来逐步完善，以其打造最理想的豪宅产品。

同策房产咨询股份有限公司张宏伟认为，总体来说，别墅用地越来越稀缺的市场背景下，大平层市场迎来市场发展机会。独门独院的独立别墅会越来越稀缺，类别墅产品还会持续存在。大平层产品作为代替一部分别墅功能的改善型需求产品，在旧城改造等这样的市场背景下，还有不少发展空间。从中长期来看，由于市中心用地的稀缺性，尽管短期内有不少大平层产品入市导致同质化竞争出现，但是未来必将会因为土地的稀缺性导致这些产品也变得越来越稀缺。

而河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，未来随着房地产税的立法及房产税的事实，将会影响消费者对大户型豪宅的选择，这也会倒逼开发商进行市场竞争，目前河南的豪宅市场在软件管理上还有待加强，如果真想做成受欢迎，口碑好的豪宅产品，开发商就想首先要在豪宅配套、物管服务上下工夫，同时需要分析房地产市场新的消费趋势。

大平层售价直追别墅

据同致行不完全统计数据显示，2013年1-10月份郑州市别墅物业共销售342套，面积9万多平方米，而2012年销售187套，面积4万多平方米，虽然数据上显示2013年别墅物业的销量有所上涨，但从备案项目来看，2013年的销量仍然是之前别墅项目的后续备案，新增项目销售则很少。而高层住宅中大于180㎡的户型2013年1-10月份共销售1000余套，面积20余万㎡，这个数字已经远远大于2012年全年的该产品的销量，由此可见，郑州别墅物业近年来新增项目个数下降，新增销量下降，而大平层产品的销售则有逐渐上涨的趋势。对于限购的持续深入，大平层产品销量上并没有太大的影响且有上涨的趋势，这主要是由于一方面郑州市新增的别墅项目有限，而大平层产品项目逐渐增多，另一方面，客户在置业需求上逐渐追求品质，而这些大平层产品正是对高端客户别墅情结的一个补充。

至于价格方面，别墅产品的价格亦稳步上涨，郑州从2012年的13000-14000元/㎡，上涨到2013年的2万元/㎡，可见该物业个数的有限性及后续的越来越稀缺性带动产品的价格稳步上涨;而对于大平层产品，随着产品内外部配置的逐渐升级，该物业的价格亦呈现上涨态势，据数据显示，2013年高层住宅中大于180㎡的户型的价格较2012年上涨15%，就典型项目而言，2012年入市的中豪汇景湾、中力七里湾等项目大平层价格12000-14000元/㎡，2013年海马公园、中豪汇景湾、雅宝国际等项目大平层均价13000-16000元/㎡。万达精装修大平层亦将会在金水区市场掀起一股热潮。从价格方面显示，精装修摩天豪宅华润悦府项目(建筑高度近200米)，目前起始均价亦在1.9万元/㎡左右，随着华润万象城这座国内顶尖购物中心的开业，售价或突破2.5万元/㎡。大平层豪宅的价格与别墅物业产品价格及总价相差不远，从客户接受度方面来说可以替代。

业内人士看好豪宅价格走势

未来豪宅价格走势如何?记者采访了几位业内资深人士。同致行郑州公司研究中心总监曹清为认为，不可否认，未来随着客户需求的逐渐提升以及市场上产品的逐渐升级，大户型产品会呈现“越高端越好卖”的趋势，产品的档次与销售可能会呈现正向的发展，且价格会有一个逐渐的提升。

同策房产咨询股份有限公司张宏伟认为，短期内豪宅受限购政策影响，变化不会太大，以后随着限购政策效果减弱，豪宅的涨幅和活跃程度以后会长期高于普通住宅。

他说，从短期内来看，郑州未成年人限购等措施会影响一部分高端需求入市，从政策总的趋势角度而言，对于商品住宅的整体成交量的影响只是阶段性的，会影响一部分高端需求入市，高端楼盘的价格可能短期内变化不会太大。从政策执行时效性的角度，随着4-6个月政策时效性的逐渐趋弱，郑州限购令升级政策对于市场阶段性的影响也会逐渐消失。政策时效性趋弱之时，也就是以改善型需求为主的市场需求发力之时，届时，将是改善需求集中放量的“窗口期”，从价格的角度来讲，涨幅或活跃程度来讲会高于普通自住需求的项目。

而河南王牌企划有限公司董事长上官同君同样认为，豪宅短期内暴涨的可能性不大，当前郑州在限购环境下，豪宅定价有些偏高。90/70政策催生出来的子母套房，即相邻三房、两房组拼之用，系逃避调控政策打的擦边球，这些都会冲击大平层产品的客户群体。以后如果限购政策放开，市区大平层豪宅才可能真正扛起豪宅价格。