提要：对于一个城市来说，最能彰显国际范的当属写字楼办公市场。各种5A甲级写字楼入市，让不少郑州上班族一跃成为真正的白领范；高端商业地产扎堆出现，必将吸引国际知名品牌入驻郑州商业市场，2013年郑州楼市正在为未来贡献着“简约时尚国际范”。

对于一个城市来说，最能彰显国际范的当属写字楼办公市场。各种5A甲级写字楼入市，让不少郑州上班族一跃成为真正的白领范；高端商业地产扎堆出现，必将吸引国际知名品牌入驻郑州商业市场，2013年郑州楼市正在为未来贡献着“简约时尚国际范”。

□东方今报记者  李莉

商业库存 还够卖两年半

据克而瑞数据显示，截止到2013年11月底，郑州市商业物业库存量为313.57万㎡，若以目前的去化速度，去化周期将长达两年半之久。

商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特征的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。在很多业内人士看来，郑州目前所谓的商业地产产品，大多以百货、商业中心为主，同质化现象比较严重。

克而瑞的数据显示，2013年郑州商业物业累积供应125.86万㎡，环比上涨45.8%，供求比为2.37，库存严重剩余；2013年商业物业累积成交52.95万㎡，环比上涨32.5%，月均去化为4.8万㎡，成交主要以社区底商为主。2013年郑州市商业物业成交价格基本稳定于17000元/㎡左右。

事实上，郑州的很多开发商，对于商业地产的开发与理解还停留在住宅理念上，强调的是交易收益，而商业地产的运营价值并没有得到最大化的体现。事实上，如果整体运营不到位，对于开发商来说，商业地产就会由“摇钱树”变成“烫手山芋”；而对于投资者来说，其收益会受到直接影响。在中原经济区，郑州拥有绝对核心的地位，其对周边城市的产业拉动、高端人士的吸引具有巨大优势。在此背景下，市场必然呼唤具有更多价值的商业产品出现。

2013年3月，郑州市政府发布消息称，郑州市将借鉴北上广深的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的“SBD”发展模式，打造3个城郊商业中心：郑东CBD综合交通枢纽商业中心、高新商业中心、航空城商业中心。

面对即将升起的三个商业中心，未来郑州商业物业是否会有更大的空间，这给众多商业物业开发商提出了新的命题。

高端写字楼 高铁区域仍是热点

在写字楼市场，高铁依旧是2013年最火热的区域，克而瑞独家数据显示，2013年(截至11月)，郑州市办公市场供应整体表现供过于求，其中高铁板块办公市场仍占市场主导，未来去化压力较大。其中，2013年办公物业累积供应184.06万㎡，环比上涨88.8%，主要来源于高铁周边新增项目；2013年办公物业累积成交119.72万㎡，环比上涨110.4%，月均去化为10.8万㎡，成交以郑东新区办公物业为主。整个一年，郑州办公写字楼出现了两次集中放量，一次是5月份，东方国际广场 、瀚海北金商业中心、盛润锦绣城商业西广场项目集中放量；一次是11月份，升龙城、郑东商业中心、绿地新都汇项目集中放量。

2010年，一纸“限购令”催热了商业地产市场，数十个地块相继入市，郑州写字楼开发呈“井喷”之势。2012年初，写字楼供求关系逆转，达到1∶0.5，而进入 下半年，供求比例还在进一步拉大。更为严重的是，随着高铁板块的持续发力，2013年，郑东新区写字楼开始“消化不良”，库存高企，销售萎靡，商业市场进入“滞涨期”。

2013年的郑东新区云集着郑州约70%的楼宇，尤其是高铁片区和金水东路沿线，供应达到巅峰，但是市场需求却“稳中有降”，自用和投资客自2012年上半年便进入观望态势，2013年上半年高铁商务区部分写字楼更是出现了“以价换量”、“零成交”的恶劣局面，市场竞争进入白热化。

有业内人士提出，竞争压力在增大，办公写字楼产品要想脱颖而出，就必须在软、硬件上进行升级与创新，除了智能化系统、网络布线等高科技产品的升级配套外，还须引入多项细致、人性化的附加服务，以五星级的服务匹配现代化的写字楼。此时，市场上可以看到绿地中心、楷林IFC等项目均走的是人性化设计路线，外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。

相信，越来越多的5A甲级写字楼上市，会让郑州更加简约时尚国际范。克而瑞的数据显示，2013年郑州市办公市场去化压力进一步增加，价格较2012年出现下滑，并持续保持稳定，成交量有明显好转。2013年郑州办公物业均价为11591元/㎡，环比下降20.3%。

2014年 住宅市场会滞销吗

尽管2013年商业写字楼市场供大于求较为明显，但郑州住宅市场却几度出现供不应求的局面，刚性需求增加带旺整个住宅市场，于是众多开发商纷纷加码住宅产品的投入。那么2014年郑州住宅市场，供求关系会否发生逆转？

克而瑞认为，在2014年整体经济形势不出现大幅振荡的情况下，市场购买力不会出现太大变化。那么从近几年郑州楼市的成交行情来看，市场的需求还是非常旺盛的，全年出现了“淡季不淡，旺季不旺”的平稳增长态势。

在供应方面，外来一线开发商如万科、保利，以及本土实力开发商如建业、永威、正商等知名房企的新项目将于明年集中亮相郑州，从而促成今年上半年市场放量增加。但是由于市场需求非常旺盛，供应放量即使增加，也不会拉低整体房价，只会促成成交量的稳健增长。

从2013年9月份郑州市政府出台的“零增长”政策可以看出，地方政府在房价调控方面的力度不会减弱。因此受政策调控的影响，明年郑州房价也不会出现暴增的情况。