提要：对于洛阳楼市来说，2013年堪称“乱花渐欲迷人眼”。从年初的促销疯狂风，到金三银四红五的一路高歌，从炎炎夏日淡季低迷，到金九银十开盘热情高涨。虽然不能与一、二线城市的高歌猛进相比，单通过对比相关数据发现，看似淡定的市场背后其实藏着一张令人惊艳的成绩单——仅1至10月，洛阳市新建商品房销售面积已突破350万平方米，超过去年全年销售总和。

对于洛阳楼市来说，2013年堪称“乱花渐欲迷人眼”。从年初的促销疯狂风，到金三银四红五的一路高歌，从炎炎夏日淡季低迷，到金九银十开盘热情高涨。虽然不能与一、二线城市的高歌猛进相比，单通过对比相关数据发现，看似淡定的市场背后其实藏着一张令人惊艳的成绩单——仅1至10月，洛阳市新建商品房销售面积已突破350万平方米，超过去年全年销售总和。

2013年，房地产调控政策稳中趋紧，从年初部分城市住房公积金贷款政策频频收紧到“国五条”，从年中银行钱荒房贷收紧到限购令，再到十月份三中全会扩大房产税试点、土地流转……在一系列政策调控下，2013年洛阳楼市呈现出以下特点，结合这些特点可以对2014年的洛阳楼市做出预测。

2013洛阳各月开盘数量一览

洛阳市房地产市场供应与需求一览表

商品房供应及销售量高于去年

2013年上半年楼市总供应面积271.88万平方米，销售面积205.72万平方米，整体均价超过5000元/平方米大关，达到5080元/平方米，同比分别增加38.40%，65.84%，8.80%，全面超越2012年。当然我们不能忘记那难熬的2012年上半年，销售紧缩，价格跳水，以价换量成为唯一摆脱困境的方式。2013年上半年则全然不同，三月份市场就进入一个异常火热的氛围中，开盘、认筹、各种活动此起彼伏，销售也水涨船高。

上半年共有48个楼盘开盘，开盘房源达到11115套，认筹项目39个，认筹所推房源约为14844套。4月初楼市销售达到一个高峰，此时各大楼盘价格蠢蠢欲动，或明或暗地开始上调。但是市场对价格的敏感度非常高，随着市场价格的上升，销量却在悄然回落。虽然销量回落还有供应结构等诸多方面的原因，但是4月中下旬市场确实莫名进入了一个小小的低潮。随着五一小长假的到来，在各种活动的刺激下，低潮平稳度过，进入相对稳定的销售周期，整体价格仍保持上升的趋势，但表现得“小心翼翼，欲涨还羞”，表明整体市场并不巩固。

进入下半年，7月首套利率优惠全线收回，但是紧接着央行又放出“全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍下限”，“钱荒”并未缓解。在这样的大环境下，老城区、瀍河区、高新区九都西路沿线以及以道北新区为代表的北线市场燃起战火，无论是供应量还是价格，都攀上新台阶。紧随其后的是伊滨区以及经开区的项目竞争白热化。

2013年下半年最受关注的便是楼市销售旺季“金九银十”，但相比上半年的“金三银四”，九、十月份没有表现出明显的优势。搜房网数据统计，2013年下半年洛阳商品房批准预售面积大幅提升，截至11月，批准面积已达389.24万平方米，同比上涨21.32%，住宅产品供应与非住宅产品供应都继续增长。批准预售套数20367套，其中，住宅的供应量基本与三、四月份持平。

下半年洛阳共有49个项目开盘，开盘房源达到12097套，较上半年上涨8.84%。但下半年需求释放不容乐观，首先供应量全面开花，但是整体已经偏边缘化，边缘化的楼盘前期市场需求客户主要仍以地缘客户为主，扩大客群面需要持续的品牌塑造和真正好的产品支撑。

商品房住宅成交均价同比上涨

2013年洛阳商品住宅市场的可售面积为661.12万平方米，较去年上涨22.79%。市区及各县区商品住宅均价呈现同比上升态势，其中7个区域出现价格上行，老城、瀍河因为前些年房价较低，今年恒大绿洲、祥瑞新城、君河湾、地久艳阳天等高品质大盘进驻，使该区域房价大幅攀升，分别以同比上涨15.47%和14.24%位列第一、第二。西工区、涧西区、洛南新区房价上涨相对平稳。

2013年洛阳共有97个项目开盘，开盘项目数量增加29.6%，开盘次数较去年涨53.97%。2013年有24个纯新盘首次推出，较2012年增41.18%。有数据显示，自2012年年初至今，洛阳楼市累积库存面积有420多万平方米，几乎相当于今年全年的总销售面积。

面对这样的库存压力和不断入市的百万平方米超级大盘，竞争压力加速了楼盘品质的升级步伐，令今年洛阳楼市整体开发水平实现了“三级跳”——很多项目开始针对市场需求改进产品，不断提升产品附加值，并进一步细化客户群。楼盘竞争也从传统的突出地段优势、价格优势，变成了提升产品品质、完善居住功能和配套设施，甚至延伸到了后期的管理服务、文化氛围，变成了综合比拼。

2014年洛阳楼市

将进入品牌竞争时代

洛阳楼市这几年可谓热闹非凡，知名开发商的身影随处可见。恒大、碧桂园、住总、路劲等知名房企陆续进驻洛阳，其强大的品牌号召力将原有的楼市秩序彻底打破。这些品牌开发商不仅带来了新的开发模式，还改变了洛阳楼市的格局。他们把产品设计、工程质量、绿化景观等方面的超前理念带到洛阳，在外来企业的带动下，洛阳楼市逐渐转入“品牌竞争”时代。本土开发商普遍怀着虚心态度、开放胸怀，一方面努力学习先进理念，另一方面积极树立品牌，利用本土化优势，做适合本土市场的产品。

相关数据显示，洛阳2013年土地供应量呈现了一种大幅度上涨，最近几个月拿地的趋势逐步放缓。由于洛阳市现在楼盘库存量较大，不少楼盘依然在积极推盘入市，释放库存。2013年洛阳楼市受调控政策影响较大，不难预见，调控政策将继续对2014年房地产市场发挥重要作用。楼市将逐渐进入深度调整期，这种调整的结果直接体现在市场上就是房子打折、促销，折扣力度加大，让房子价格逐渐趋于合理。

2014年洛阳市还将有大量建成的保障房推向市场，可满足贫困和边缘人群的刚性需求，促进房价逐步回归到合理水平。但是小范围内房价还会上涨，整体浮动不大。政策施压促使房地产市场继续朝着健康和稳定的趋势发展。

明年房价整体稳中有升

但上行空间有限

今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一。

从未来价格趋势看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前看，全国房价连续数月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房的时机。