投资郑州写字楼预期向好:存量大优惠多

本地河南商报2014-06-26 09:00:15

  2013年,郑州的写字楼市场一度存量巨大,去化周期长达4~6年。经过一年的发展,虽然写字楼存量有所降低,但郑州的写字楼市场依然呈饱和之势。尤其是郑东新区和高铁站周边,由于写字楼过度集中,导致销售迟缓,市场价格低于预期。

  一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。

  存量亟待消化 价格稳中有升

  由于郑州写字楼相对集中,供应量又大,导致目前整体去化速度较慢。

  2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升,截止到2014年5月郑州市写字楼存量为235.53万平方米。如果以每年销售80万~100万平方米计算,在写字楼供应量不再增加的情况下,目前的写字楼存量还能卖2年多。

  虽然目前的写字楼存量相比2013年已经有所下降,但依然不容乐观。以5月份数据为例:5月份写字楼市场供应量7.90万平方米,成交10.35万平方米,环比上涨18.82%,成交均价为13181元/平方米,环比上涨11.0%;其中郑东新区成交仍居首位,为5万平方米,占全市成交总量的48.5%,其次为高新区成交量1.4万平方米,占全市成交总量的13.6%。

  从数据中我们可以看出,郑东新区是写字楼销售的主战场。搜房网数据监控中心数据显示,截至2014年6月12日,郑州在售和待售的写字楼项目共有73个,其中郑东新区33个。多个项目的短兵相接,让写字楼销售变得困难重重,各家在售写字楼都给出了不小的优惠,以期能够以价换量。

  价格方面,郑州写字楼市场整体稳中有升。从1月份的均价12366元/平方米到5月份的13181元/平方米,每平方米上涨815元,平均涨幅6.5%。其中,2月份写字楼价格有明显的跌幅,之后都是平稳上升。

  业内专家分析,虽然写字楼的去化速度有所增加,但市场依然在不断供应新的写字楼。所以整体的供求比没有明显的变化,开发商面临着很大的销售压力。

  同质化竞争严重 营销乏善可陈

  写字楼扎堆上市,造成了写字楼的存量不断升高,而同质化的竞争更是加剧了写字楼的滞销。

  放眼望去,只要是写字楼,必称5A、甲级、殿堂级……诸如此类的宣传充斥各种宣传渠道。在一片“高大上”的繁荣景象背后,是否真的如所说的那般美好呢?

  “郑州当前的写字楼市场存在着过度包装、名不副实的现状,应对商业地产软件进行预警。”知名房地产实战专家、王牌企划董事长上官同君一针见血地指出。除此之外,写字楼市场还存在缺乏特色、产品雷同、中档次产品竞争激烈、真正的高端顶级写字楼产品不足等问题。

  以东区高铁站附近为例,该区域开发的写字楼体量相当庞大,超过了200万平方米,而且产品同质化严重,让本已艰难的销售工作变得更加艰难。面对同质化竞争,郑州的写字楼营销除了提供优惠和折扣之外,往往缺乏有效的应对手段。

  有关专家表示,写字楼开发企业应当转变营销策略。现在,有许多房地产企业单纯依靠文化营销来吸引消费者是远远不够的,这种营销手段不仅阻断市场营销竞争力,同时也达不到商业目的。

  热点区域扎堆 市场分布不均

  2010年,一纸“限购令”催熟了商业地产市场,数十个地块相继入市,郑州写字楼开发呈“井喷”之势。2012年初,写字楼供求关系逆转,达到1∶0.5,而进入下半年,供求比例还在进一步拉大。更为严重的是,随着高铁板块的持续发力,2013年,郑东新区写字楼开始“消化不良”,库存高企,销售萎靡。

  搜房网数据监控中心数据显示,截至2014年6月12日,郑州在售和待售的写字楼项目共有73个,其中郑东新区33个、金水区14个、二七区9个、高新区7个、管城区4个、中原区3个、经开区3个。

  然而,与郑东新区的“水深火热”不同,在老城区,除了经三路、紫荆山路、农业路周边传统商务区以外,新型写字楼零星分布,多以综合配套的形式出现,不成气候。

  有资深投资人士直言,一边是郑东新区严重“过剩”,一边是其他区域严重不足,郑州写字楼市场的这种冷热不均,会让长期处于供不应求状态下的其他区域市场,吸引大量投资东区受阻的民间资本,并迎来难得的投资机遇。

  另外,也有人表示,目前郑州写字楼市场还有一个误区,就是高端产品太多,市场需求并不大;中低端产品需求量较大,但是投放量不足。希望引起有关人士的注意。

  投资建议

  预期向好 投资可出手

  郑州的写字楼经历了之前的井喷后,已经进入一个相对平稳的发展期。虽然依然有新的项目不断入市,但目前的供需比例正在慢慢恢复正常。

  众所周知,写字楼的需求与第三产业的发展息息相关。可以想象,在不久的将来,郑州的第三产业势必蒸蒸日上,届时对写字楼的需求会达到一个全新的高度。

  “当前,市面上的在售写字楼项目较多,并且都有不同程度的优惠,虽然对外报价较高,但只要真心购买,都能从开发商处获得不小的优惠。”东区某项目的置业顾问告诉记者。

  业内专家分析指出,住宅市场受政策的影响,已不是投资的最好渠道,但写字楼项目并没有政策限制,反而因为当前存量大而拥有不少的优惠。在经济预期向好的情况下,入手写字楼也是一个不错的选择。

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