一线城市房价偏离度差距大 其中深圳偏离度最大

聚焦羊城晚报2015-06-18 09:38:09

  最新公布的2014年全国房价收入比偏离度的测算显示,深圳房价偏离度最大,厦门偏离度扩张最快!昨日出炉的《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》分析指出,一线及部分东部沿海城市偏离度较大,四个一线城市偏离度差距较为明显。深圳、北京位列35个大中城市第一、三位,广州位列第六位,上海位列第十七位;厦门从去年的第六名跃升至今年第二名;而35个城市中有30个城目前房价收入比高于合理值。

  深圳偏离度高达84% 广州为31%

  该报告由易居研究院完成,报告从全国35个大中城市中,选取10个人口规模排名靠前的大城市作具体的房价收入比偏离度解析:一线城市北京、上海、广州、深圳及天津、杭州、南京、武汉、成都和重庆。

  从历年房价收入比走势来看,北京从2007年开始,房价收入比出现跳跃式上升。如果将10定为房价收入比合理值上限。2014年北京房价收入比为14.5,偏离合理值的幅度为45%。

  上海相对合理的房价收入比在10左右。2014年,上海房价收入比为11.9,偏离合理值的幅度为19%。

  广州房价收入比2001年至2005年走势平稳,维持在7左右,从走势来看,合理值在9左右。2014年,广州房价收入比为11.8,比2013年提高0.6,偏离合理值的幅度为31%。

  深圳房价收入比按历史走势合理值定在11左右。2014年,深圳房价收入比为20.2,偏离合理值的幅度高达84%。

  此外,2014年天津、杭州、南京、武汉、成都和重庆的房价收入比偏离合理值幅度分别为20%、20%、11%、2%、-1%与27%。

  厦门偏离度增两倍

  报告显示,厦门房价收入比由2001年的5.2跃升至目前的15.5,几乎增长了两倍。从历年数值来看,房价收入比的合理值为9,2014年为15.5,偏离幅度为72%。

  35个大中城市中,沈阳房价收入比走势是唯一呈现明显下行走势的城市。房价收入比由2001年的9.3持续下降至2014年的6.4,表明该城市房价增速明显慢于城镇人均可支配收入。

  分析指出,深圳和厦门两地房价收入比偏离度大幅度提升,分别较上年增长了23个百分点和40个百分点,房价涨幅远远超过城镇居民人均可支配收入的涨幅,在反映出市场火爆的背后也蕴藏着一些透支未来增长潜能的压力。

  穗深偏离度

  有扩大迹象

  与此同时,在2014年楼市整体回落的背景下,35个大中城市房价收入比偏离度也发生了一些改变,主要表现为区域分化加剧。首先,房价收入比偏离度小或者处于负值的城市,如西安、银川、沈阳、哈尔滨,基本可以判定没有房价泡沫。但并不意味着这些城市的房地产市场,拥有更多反弹空间。

  其次,房价收入比偏离度较大的城市,例如深圳、厦门、广州,基于坚挺的住房消费需求,在各项政策利好的推动下将得到明显释放,房价收入比的偏离度再次出现扩大迹象,房价的涨幅或将高于城镇居民人均可支配收入的涨幅。

  解读

  北京偏离45%≠房价跌45%才合理

  “值得提醒的是,房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度,因为这其中还包含了居民收入增长的因素。”因此,上海易居房地产研究院研究员曹倪娜向记者解释,比如北京偏离了45%,并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。

  在曹倪娜看来,房价收入比向合理水平回归,有两种方式,一种是短时间(比如一年至三年)内房价明显下跌,房价收入比快速回归合理;另一种是渐进式回归,房价没有出现明显下跌,但房价涨幅持续接近或低于居民收入增幅,这样将需要经历一个较长过程(比如五年至十年)。“我们认为:未来几年我国调整方式属于第二种。”

  背景资料

  什么是合理房价?

  房价收入比是一个全球通用的指标,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。世界银行认为,合理的房价收入比应该为3-6倍。易居研究院报告采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括销售型保障房与安置房。