战局之两主线： 一线城市全涨，三线城市全跌

　　楼市风云变幻，硝烟四起。

　　在1999年后的十年中，中国的楼市总是有很大的一致性：即楼价起来的时候，几乎所有地方都起来;楼价下降的时候，也几乎所有地方都下降。程度未必一样，但各地楼市走势有很高的趋同性。尤其是最近三年来，市场已大不相同。

　　今年以来，全国城市间房价走势分化的趋势一直在延续，数据显示，这种势头越演越烈，涨跌泾渭也越来越分明。

　　根据国家统计局公布数据显示，一线城市继续保持集体上涨的趋势，8月份，新房市场，深圳环比上涨超过5%，北京、上海涨幅也超过1%，广州接近1%;二手房市场，深圳涨幅依然最高，环比涨幅4.4%，北京、上海、广州环比涨幅也再1%-2%左右。

　　从同比涨幅来看，一线城市新房和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。一线、二线、三线城市呈现一种阶梯式过渡状态，有人开玩笑说，不是有很多城市都在争论自己是“一线还是二线，现在看看楼价涨跌风云榜便一目了然，也不用再争啦”。

　　战局之战况：一线城市涨势基本确立

　　假如把数据线拉长到今年全年来观察的话，一线城市的房价尽管不同月份都在盘整，但是整体向上的涨势已经基本确立。

　　根据国家统计局公布数据显示，今年开年到8月份，一线城市一、二手房价涨幅分别为10.5%与11.8%，二线城市房价涨幅为为0.2%与0.8%，一线城市涨幅遥遥领先。而三、四线城市价格则持续下行。

　　利好的积聚，让一线城市风光独好。

　　而一线城市土地市场也持续火爆。中原地产研究部统计数据显示，9月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的最高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月，一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内最高。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭认为，实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。今年以来，房企聚焦一线城市拿地，地价上扬势头明显，这也将助推一线城市后市房价继续上扬。

　　北京：成交增幅六成稳步上涨持续

　　北京前九个月的一手商品住宅成交累计增长了六成左右

　　北京：

　　战局之四城记：在盘整中上涨 难现大反弹

　　北上广深，为一线城市之龙头。此四城，拥有最大的人口吸附力，仍然占据人口红利的制高点，积聚着未来最大的机遇，同时也可能积聚着未来最大的风险，独立的市场行情还能走多远?会否出现剧烈大反弹?

　　答案是：不会!尽管一线城市的涨势已经基本确立，然而大反弹的土壤仍然缺乏。

　　首先，中国房价上涨与国内经济增长关系甚密。随着我国经济步入中速增长的区域内，房价出现大反弹是缺乏基础的。

　　再者，尽管市民投资渠道仍然不算非常丰富，但是人们对房子的投资、投机性需求在下降，因为相对于一线城市动辄数百万的房价，上涨空间十分有限，不如拿钱去其他投资领域寻找新的机会。

　　最后，一线城市的房价泡沫需要更多的、持续的资金流入才能维系和推动，如火添油，“油”则为资金是也，而现在的房价上涨并没有太多的“油”来助推火势。

　　根据央行2009年1月的计划，全年广义货币供应(M2)增长17%，实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。2009年一年，银行信贷增长接近10万亿元。而这10万亿元大多都流向房地产市场。现在尽管央行的货币政策也趋向宽松，但信贷货币增速远不及2009年。而从现在的房价基数而言，以上海为例，当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米，而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看，要维系这样的高房价，所需要的资金量要更大，而就当下而言，这个可能性并不存在。

　　战局之指点迷津：短期有跌宕 长期趋稳定

　　楼市周刊本期所策划的“四城记”将更关注微观市场，通过对四城楼价、成交量节奏的把握，为读者把脉的是未来数个月的楼市风云。短期而言，楼市的跌宕起伏肯定是有的，对于短期想要入市的购房者而言，能够把握一个相对低点入市当然是最好的，而四大一线城市的冷暖走势有某种契合度，是购房者不错的横向参考坐标。

　　而对于更长远的未来，放在未来历史的坐标来看，我们只需云淡风轻，楼市已经步入一种缓慢恢复、持续平稳的常态，不慌不忙，不涨不跌，是为楼市之幸。

　　北京身为全国政治中心，所有宏观政令均由此发出，一向对各种政策的反应都极为敏感，可谓占尽天时。虽然去年的楼市同样是波澜不惊，但“330新政”出台后，北京楼市显现出稳步上涨行情，今年前9个月，北京一手商品住宅(不含保障房，下同)成交量较去年同期有较大幅度的增长，增幅接近60%;但成交均价累计的变化不大，增幅在2%左右。“今年一月至今，北京一手商品住宅成交均价基本保持稳中有升的态势，但是成交量上涨趋势明显。总体来看，市场以价换量现象比较明显。”戴德梁行北中国区研究部主管陆明说。

　　仲量联行中国研究部总监周志锋则认为，若不是光看全市均价，只比较同一楼盘价格，北京楼价的涨幅可能要多一些，“前9个月的累计涨幅大致在10%-15%水平。”