三问炒房:怎么算炒?为何不能炒? 怎么管住炒?

聚焦东方今报2016-12-20 09:54:10

  刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的、不是用来炒的”,引得社会高度关注。怎样界定“炒”?“炒”的弊端有哪些?我们又该怎样管住“炒”?记者就这些问题采访了业内权威专家。

  哪些行为算炒房?

  记者:通常来说,投机性购房肯定算炒房,那么投资性购房算不算?如何区分投机与投资呢?

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉:我认为,区分“炒”与“非炒”,或者投机与投资的一般准则是:如果买的目的是为了卖就是炒;如果买了房子,闲置在那里不使用、不出租就是炒;如果买房后,把房子租出去,虽然也不排除业主在其后的某个时间点把房子卖掉获得增值收益,但还是可以把这种行为叫做“住房投资”,不属于“炒”。

  记者:也有业内人士指出,不管租不租,购房数量也是重要指标。明显超出自住数量的,尤其使用了过高杠杆的,也算炒房,比如,炒房团。您怎么看?

  国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲:怎么算炒房,目前还没有一个定论,不同人可能有不同的理解。像过去的“炒房团”一买就是几套、十几套,甚至一买就是一个单元的现象现在可能不多了,主要是因为一线、二线城市房价已经比较高了,一些城市还采取了限购措施,但是,今年以来一线城市和部分热点二线城市以个人、家庭为单位的“炒”房现象还是屡见不鲜的。

  炒房为啥不可取?

  记者:住房本就具有居住和投资双重属性。既然如此,为什么不能拿来“炒”?炒房有哪些弊端,会带来什么后果?

  刘洪玉:正是因为住房具有居住和投资双重属性,而不是仅有投资的单一属性,所以才不能“炒”。保障和保护全体居民的住房权利,是政府的责任,而过分强调住房的投资属性,则会损害其居住属性。此外,炒房是基于预期的投机行为,遇到市场不景气时,投机者最容易出现集体的“预期逆转”,从而诱发区域性系统性风险。

  任兴洲: “炒房”的危害很大。从过去一年来房价过快上涨的城市来看,炒房带动了社会的集体恐慌,不断地、快速地推高房价,造成了房地产泡沫,也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。房地产行业的特征是产业链特别长,一旦泡沫破灭,很可能带来系统性的风险。“炒房”还对实体经济形成很强的挤出效应,人们不愿意投资实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且会扭曲整个社会的价值观,长远来看,对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。

  怎么管住“炒”?

  记者:管住“炒”的手段主要有哪些?如何更好地使用?

  刘洪玉:要管住“炒”,一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。二是通过税收政策给炒房者“去动力”,比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3~5年以内的,一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时的最后的手段。

  任兴洲:今年国庆前后,先后有二十几个城市出台了限购限贷等调控政策。从调控实践来看,限购作为一种行政手段,对于快速遏制炒房现象来说,还是最有效、最快捷的方式。当然,光有限购还不行,还需要差别化的信贷政策、税收政策,加上其他市场监管手段,形成“组合拳”。

  2017年,一线城市和部分二线热点城市短期内还不能取消这些调控措施,主要是因为现阶段推动房价上涨的因素尚未完全消除,一旦放松,有些城市很可能会出现反弹。当然,在实行现有调控措施的基础上,还必须像中央经济工作会议提出的,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。据人民日报