新华房产10月24日上海讯（记者 梁鸿儒 张一）10月23日，高纬环球发布2014年第三季度上海房地产市场报告。报告分别从核心商圈、购物中心以及大宗交易三个部分对三季度上海楼市进行了回顾。报告显示，上海核心商圈租金持稳，三季度空置率小幅上升；购物中心受市场压力大幅整改，着重发展轻奢潮牌；同时本季度上海共有多宗大型整售交易完成，报告认为上海仍受到海内外投资者青睐。

    报告同时还援引上海统计局数据表示，今年1-8月，上海商业地产开发投资额仍保持增长。其中，办公楼开发投资总额为287.72亿人民币，较去年同期上涨13.1%；商业营业用房开发投资额为264.37亿人民币，较去年同期增加6.3%。此外，直至8月，上海今年社会消费品零售总额达5, 661亿人民币，比去年同期增长8.4%。

    核心商圈租金持稳 空置率小幅上升

    报告显示，受本季度陆家嘴东方汇经及静安688广场两幢写字楼入市影响，上海中心城区甲级写字楼空置率第三季度小幅上升至6.8%，环比上升0.9个百分点。

    具体来看，交通银行决定将去年购买自用的东方汇经对租赁市场重新开放，为陆家嘴商圈可租赁面积意外新增了40,000平米；同于本季度交付的688广场，使静安商圈租赁市场新增了60,000平米。而随着耐克搬迁至杨浦区尚浦领世，恒隆广场二期本季度空置面积增加至5,500平方米。受上述影响，静安商圈甲级写字楼空置率本季度上升了3.6个百分点至11%。

    与此同时，虹桥商圈的大部分甲级写字楼常年维持满租状态，本季度，去年交付的金虹桥国际中心的租赁势头良好，空置率激减至30%。受此影响，虹桥商圈的甲级写字楼空置率也由上季度的20.1%下跌至10.5%。而在上海余下的三个中心城区商圈——黄浦、竹园和徐汇CBD，空置率保持平稳，涨跌幅环比上季度均小于1.0%。

    从租金来看，甲级写字楼的有效租金未受到空置率上升影响，稳定在9.86人民币每平方米每天，环比仅轻微下滑0.8%。本季度，黄浦和静安这两个中心城区租金略有调整下滑势态，分别下降3.3和2.5个百分点。相较之下，陆家嘴和虹桥商圈的租金依然保持稳定上行，环比上季度分别上涨1.6%和2.8%。竹园及徐汇CBD本季度租金水平保持稳定。

    上海中心城区现有高品质在建写字楼项目接近210万平方米。高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山表示，新增供应办公面积将在2015年至2016年达到高峰，其间多项大型商办综合体包括上海中心、太古大中里、外滩金融中心、长宁来福士、世纪大都会、世纪汇等都将会进入租赁市场。由于租户在考虑未来扩大办公面积时，希望在合理的租金的同时提升办公环境的档次，因此大规模的新增供给涌入，将很可能会给租赁市场带来变化趋势。

    高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为，虽然在未来两年，新项目的流入将会在对核心商圈的租金产生下行压力，但目前看来骤降的情况并不会发生。同时拥有地铁便利优势的顶级物业品质的项目，将有望在入市前以较高租金达到令人满意的预租率。而另一方面，激烈的市场竞争将会给余下的项目产生压力。

    购物中心大幅整改 着重发展轻奢潮牌

    报告表明，直至8月，上海今年社会消费品零售总额达5, 661亿人民币，比去年同期增长8.4%。其中，衣着商品零售额涨幅最高，同比增长13.9%。上海居民消费支出上半年增长10.3%，增长最快三类分别为：教育文化娱乐服务、医疗保健和食品。

    高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言表示, 多家购物中心正将进行大幅整改，着重发展轻奢潮牌。本季度，来福士广场引进以潮牌和轻奢的多个品牌接替原Novo百货，一楼位置现由I Do, Miss Sixty, G-Star Raw, Calvin Klein, Folli Follie等品牌组成，二楼则为I.T旗下八个服饰品牌新店。正大广场五楼潮流馆正式开业，以浓郁的潮流时尚气氛吸引年轻潮人。同时，中信泰富、梅龙镇、港汇广场等多家商场都可见业态调整现象。

    业态改革趋势持续扩张，各购物中心的业态调整策略成为租金走势的主要影响因素。本季度，南京西路和徐家汇租金报价于环比和同比均有上扬。南京东路和陆家嘴商圈虽年度同比略下跌，但较上季度仍有回暖趋势。淮海中路租金水平表现较弱，呈下行趋势。

    即将入市项目特色明确，招商首选新兴业态。位于静安的晶品购物中心和位于长宁的金虹桥国际中心，都计划于下季度正式入市。晶品购物中心定位静安区较为少见的中高档零售，以娱乐和餐饮深夜营业的方式吸引年轻消费群体。而金虹桥国际中心以花园式购物为特色，主要定位家庭和餐饮方向，已引入儿童教育，日资超市、美容时尚、快时尚等业态。

    百货物业难以维系盈利，购物中心随市场环境进入全面调整时代。林荣杰认为今年上半年上海百货零售额跌至历史低谷，各大百货公司面临的营业压力日趋明显，改革迫在眉睫。而随零售市场趋势变化，购物中心将有趋势向“社区化”或“个性化”两端发展。其中，“社区化”以满足周边消费群体需求，调整业态保障租金收入为主；而“个性化”指购物中心通过突出自身定位或主题特色，针对目标消费群体采取差异性市场营销方式。

    上海仍受到海内外投资者青睐

    尽管中国房地产市场整体走势放缓，上海投资市场仍受到海内外投资者的青睐。

    本季度，上海有多宗大型整售交易完成。其中携程购买SOHO凌空项目、上实城开和南丰投资联合购买上海世贸商城、鹰君集团购买新天地朗廷酒店和虹桥天地酒店、Alpha Investment Partner购买盛邦国际大厦。

    从卖方角度看，多个国内开发商由于资金链紧张而选择剥离大型资产，尤其是写字楼和商场类资产，从而将重心转向资金回流更快的住宅销售项目。相反，海外开发商目前则不急于出售中心城区的成熟物业。在买家方面，海外基金近期在房地产投资市场表现活跃。一方面由于负债股权比率较低的海外基金拥有更多的资金来源；另一方面，内地投资者目前多持观望态度，使海外基金在投资交易中遇到的竞争有所减少。

    与此同时，本季度境外投资持续强劲势头。其中近年境外投资频繁的上海绿地集团本季度又以3.6亿美元投资位于多伦多一幢面积6.7万平米的公寓物业。此外，北京安邦以19.5亿美元购买了纽约曼哈顿奢华的华尔道夫酒店。

    报告认为，境外投资的热潮与中国政府在政策方面的支持息息相关，根据国家商务部最新境外投资管理办法，除涉及敏感地区和行业，国内企业对境外项目投资金额低于10亿美元均无需经政府事前批准。

    林荣杰表示：“部分开发商可能选择出售项目以增加可流动资金，将使得投资市场交易总量进一步上涨。同时，部分基金机构预计会将今年积攒的投资资本安排在明年投入市场。而随着市场对物业价格预估的逐渐成熟，物业投资收益率也将趋于平稳或略微增长。另一方面，因泛中心化趋势的滞缓，非中心城区和工业园区物业将有可能给出更优惠的价格。”因物业市场租金增幅放缓，近年广受投资者欢迎的空置物业在未来几年中将面临一定销售难度。

    高纬环球华东区资本市场部董事苏金茂预期随着中国政府近年对境外项目投资政策的放宽，个人投资者和各类企业将继续延续境外地产项目投资的热潮。