12个月内，在悉尼的商业地产上，他带领3个人的销售团队完成15个项目，创造了5亿澳元销售额的奇迹。

　　过去12年来，他成功将300多处物业售予悉尼的机构投资者、高净值人士和亚洲离岸投资者，成交总金额约为15亿澳元。

　　他通晓英文、普通话、粤语和马来语，对来自天南地北的买家需求精准把脉。他就是莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明，我们本期新华有约的专访嘉宾。

　　根据莱坊最新数据，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。截止目前，中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

　　面对镜头，温文尔雅的王家明先生从容地向我们描述起当前中国对外房地产投资历经的四轮浪潮。“第一个浪潮是主权基金，像中投之类的主权基金公司去外国投资。第二轮是开发商，如绿地、碧桂园、万达等大型开发商。第三轮是保险公司，比如平安保险、安邦保险、中国人寿在伦敦、纽约、悉尼都有投资。最近的第四轮投资浪潮是比较注重于高净值资产者、个体、小型上市公司、私企厂房的业主和跨行业投资者”。

　　“这一轮一轮的投资不是说第一波结束第二波开始，而是四波浪潮同时进行。”他预测，在未来的12个月里将会看到很热闹的海外投资市场，主权基金、房地产开发公司、险资、个人投资者都会非常活跃。

　　同时，在海外投资趋势日益高涨的背景下，王家明先生期待2015年团队能在5亿的业绩上翻个倍，“会吗?可能吗?我觉得这很有可能，因为前面讲到的四波浪潮不是停了，而是同时进行着，我预测今年的成交量会很大，开发商、险资、银行买的会越来越多、越来越大”。从王家明先生风趣幽默的话语中我们也看出他对这个挑战充满了信心。

　　采访实录：

　　首先，请王总为我们介绍一下中国对外房地产投资掀起的四轮浪潮情况?

　　王家明：我们莱坊认为这个浪潮从两年前走到现在，大概已经经历了四个浪潮。第一个浪潮是主权基金，像中投之类的主权基金公司去外国投资。第二轮是开发商，如绿地、碧桂园、万达等大型开发商。第三轮是保险公司，比如平安保险、安邦保险、中国人寿在伦敦、纽约、悉尼都有投资。最近，阳光保险在悉尼投资了喜来登酒店，大概投资了四亿五千万澳币。最近的第四轮投资浪潮是比较注重于高净值资产者、个体、小型上市公司、私企厂房的业主和跨行业投资者。

　　根据王总的介绍，这四轮投资浪潮中的投资主体是非常明确的，您觉得多久之后将会迎来第五轮的投资浪潮?

　　王家明：这一轮一轮的投资不是说第一波结束第二波开始，而是每一波都在进行着，所以在未来的12个月里你将会看到很热闹的市场。主权基金也好，房地产开发公司也好，险资也好，个人也好，大家都会非常地活跃。

　　这一波浪潮开始的原因第一是两年前中国政府走出去的口号，第二是因为当地房地产市场的低迷，这些房地产公司、高净值资产者都想寻求更好的回报或更高的成长才走出去的。我认为海外投资的成长在未来三到五年都会有正面的成长。因为本地房地产的挑战不是一年半载能解决的。

　　澳币的下行和澳洲市场的稳定性，使得澳洲的住宅投资及移民市场为中国投资者熟悉和喜欢，澳洲的商业地产是否也非常受中国投资者的青睐，商业物业在澳洲表现如何?

　　王家明：澳洲从传统上来讲是避险天堂，是比较成熟的市场，它的经济体在过去20年当中有些小但是每年都是正成长，保持了相当长时间的正成长经济。

　　悉尼、伦敦、纽约的商业物业有哪些特点特别明显?

　　王家明：我觉得澳洲商业房地产就是比较稳定，悉尼、伦敦和纽约有很多共同点，市场相对大，非常活跃，这也造就了中国人投资商业物业集中在这三个地方。当地市场的稳定和透明度，加上法律的健全和很多的交易导致了伦敦、悉尼、纽约成为投资者最重视的三个市场。

　　中国的机构偏好投资澳洲哪些类型的商业物业项目?原因是什么?有没有一些实际的投资案例可以分享一下?

　　王家明：因为每个群体投资的量和类别不一样。比如中投，它的投资很大，必须找大的产品，一般大型的商业投资是办公楼、酒店或者整个公司。如果是开发商就是买土地为主，如去年绿地在北悉尼购买了土地。酒店是其中最受公司欢迎的，保险公司在其他地方购买酒店是很多的。反而是第四波高净值资产人群购买的物业很难说，他可能就是买一个有现金流的在悉尼唐人街的一个物业，买的目的可能就是为了家人或小孩在那边生活，或者是厂房，真的是五花八门，什么都有。这就要看他们实际的需求和对哪些物业比较熟悉，比如有些投资者在国内有了门店或零售的投资，他们到了其他国家也会按照这个方向投资项目。

　　新华房产海外频道：您觉得澳洲市场的成熟性表现在哪些方面?

　　王家明：第一澳洲20年来的GDP成长不像国内7-8的成长，可能是3-5或3-2的成长，过去20年不间断，这是它的稳定性。市场透明性，还有法律健全，还有整个市场相当大。市场大的解释是比如我买一个5亿的大物业，如果我要卖的时候有没有人接手，国际大都会如伦敦、纽约、悉尼有人接，买卖都相对容易。有些二三线城市的物业，你买的时候很好，卖的时候根本卖不出去，这种情况下风险相对很高。所有的公司到海外投资都会对风险和回报相当地重视，这是首要的考虑因素。

　　新华房产海外频道：悉尼的门槛进入相对比较高，您认为它的投资价值性还在吗?

　　王家明：悉尼在过去两年当中经历了每年10%的住宅成长，这是非常少见的，我预测整个成长不会延续下去，今年可能还会成长但是会缓慢的很多，或者就是没有成长。这也就是成熟市场表现出来的，每个房地产市场都有周期，我们经过了2年、3年大幅成长之后，会不会比较小幅成长或者有一点往后退，这都是有可能的。

　　2015年在澳洲众多城市中，哪些城市的商业物业最具高成长投资潜力?理由是什么?

　　王家明：悉尼因为是比较抢手的，所以相对来说投资回报率会比其他城市低，平衡了风险和投资，投资其他地方比如墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯。拿珀斯来说，过去12个月，它的住宅房产其实是负成长，相对风险多了一点，风险多的时候有些地方回报相对还是比较高一点，所以就平衡了所谓“低回报低风险，高回报高风险”。

　　2014年莱坊澳大利亚团队在取得了5亿的成绩，莱坊团队的核心竞争力是什么?

　　王家明：我们在悉尼团队只有三位销售，5亿是澳洲市场上最高的中国团队的销售额。我们的竞争力在于了解市场。我们团队里面有两位是上海人，两位是山东人，我本身祖籍广东潮州，不管在语言上还是文化上，我们比较能了解中国买家的需求，这些都是优势。

　　您和团队刚进入悉尼市场时是不是一帆风顺的?您期待2015年取得怎么样的新成绩?

　　王家明：其实一开始都是比较难的，因为做海外投资就是帮助投资者跨国投资，最难的地方是找到有需求的人，知道需求之后找到是谁在负责。因为中国的公司都非常的庞大，你怎么找到真正负责海外事物的人是我们成功与否的关键。接下来就是我们怎么提供比较合适的项目，如果你把上亿的项目介绍给个人投资者他可能就买不起。怎么样把正确的产品推荐给正确的投资者，虽然我们还有待学习，但是这还是我们一向做的比较好的地方。

　　今年如果能在同样的基础上有一个翻倍的成绩，不管是在我们团队还是公司整体上都是一个非常好的成绩。会吗?可能吗?我觉得这很有可能，因为前面讲到的四波浪潮不是停了，而是同时进行着，我预测的是今年的成交量会很大，开发商、险资、银行买的会越来越多、越来越大。