正在转型中的房地产开发商SOHO中国(00410.HK)今日午间公布了去年的业绩报告。报告显示，SOHO中国于去年取得的营业收入和利润都有较大幅度的下滑。　　

　　根据业绩公告，SOHO中国去年取得的营业收入约为60.98亿元，较2013年约146.21亿元下降了58%。毛利润为30.78亿元，与2013年81.14亿元的毛利润相比，其下降幅度超过6成，但它的毛利润率仍然能够维持在较高的水平，毛利润率约为50%。

　　与2013年相比，SOHO中国去年的权益股东应占利润也下滑明显。数据显示，去年SOHO公司权益股东的税后利润为40.8亿元，同比下降45%。这些利润有超过一半由对房地产物业价值的评估增值贡献。如果剔除掉这些物业增值收益，SOHO中国的核心净利润约为17.78亿元，同比下降约60%。

　　但SOHO中国在其他一些方面表现较好。比如，它的物业租金收入就有了较大幅度的提高。根据业绩报告，SOHO中国去年的租金收入为4.24亿元，较2013年提升了52%。这些增加的租金主要来源于它的两个写字楼项目出租率提高了。

　　此外，它在控制负债方面也做得不错。与房地产行业通常较高的负债率不同，SOHO中国去年的有息负债与总资产的比值以及净资产负债率都只在2成左右。

　　比如，去年SOHO中国的银行贷款与优先票据总额约为202.62亿元，其总资产约为768.19亿元，有息负债与总资产的比值为26%。如果从净资本负债比率来看，其有息负债总额为202.62亿元，现金及现金等价物以及银行存款共124.78亿元，公司净资产为404.6亿元，其最终的净资本借贷比率仅为19.24%(有息负债减银行存款及现金除以净资产)。该比值通常用来反映企业的资金杠杆使用情况。在房地产行业，追求规模扩张的企业该比值通常在70%-80%之间，甚至更高。

　　较低的净资本借贷率也反映了SOHO中国目前在规模扩张方面仍然较为谨慎。“SOHO中国在收购方面一直秉承谨慎和反周期运作的原则。”在业绩报告中，SOHO中国写道。去年，SOHO中国没有新收购任何土地或项目。相反，它还出售了三个位于上海的写字楼项目，出让总价为82.82亿元。

　　SOHO中国认为去年该公司营业收入和利润降低的原因在于它的业务转型。它在报告中称，营业收入下降的“主要原因是本公司业务模式从‘开发销售’向‘开发自持’转变所致。”

　　3年前，SOHO中国宣布进行转型。SOHO中国董事会主席潘石屹在2012年年中时称，在接下来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为租售并举，并逐步提高自持物业的比例。

　　但这种转变目前似乎收效甚微。尽管今年的租金收入有了比较明显的提高，但这些租金收入与整体营业收入的占比仍然很低。比如，在60.98亿元的营业收入中，它的物业销售收入达到56.74亿元，租金收入仅为4.24亿元，租金收入在总营业收入的比重只有6.95%。

　　“租金占比低，说明转型的难度依然存在。”研究房地产行业状况的上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说。但他也表示，如果从同比增幅看，比率依然有所上升。“这反映了随着部分物业陆续交付使用，相应的招租规模在增加，进而会带来租金收入的提高。”

　　“当然，在目前商办物业租赁市场持续创新的情况下，不排除SOHO中国在此前小型办公租赁的基础上进行其他创新。”严跃进补充说。