核心提示

　　本次调研结果显示调研对象对7月成交量的走势判断出现分歧，但一致认为房价大涨和下跌的动力不足，预计7月保持稳中微涨的状态。最近几个月一二线城市改善型需求的集中释放在开发商看来并不表明地产市场已全面好转，其投资和开工意愿仍无显著改善。在业界人士眼中，互联网的特性和地产业的本质难以重叠，二者融合前路漫漫。

　　报告摘要

　　.对7月成交量的预判出现分歧。大多数城市7、8月由于天气炎热并非传统旺季，加之330政策效力渐退且暂无刺激新政出台，部分中介和开发商预计7月成交量可能会小幅回落。与此同时，也有部分调研对象认为去年底至今楼市持续保持回升状态，利空消息少，向来买涨不买跌的市场的情绪得以维持，并且最近股市回调迅速，7月地产成交量可能还会延续之前的逐步复苏态势。

　　.前期成交均价上涨更多源于交易结构变化，后期价格大幅上涨和下跌的动力均不足。最近几月改善型需求的释放推高了高单价住宅在总成交中的占比，从而拉高了成交均价。开发商和中介认为7月房价仍会保持稳中微涨的状态。.开发商投资和开工意愿仍无显著改善。一方面，地价有增无减，开发商盈利下滑对成本的承受能力变弱;另一方面，一二线城市改善型需求的集中释放在开发商看来并不表明地产市场已全面好转。

　　.互联网向地产的渗透目前难以触及核心，其它环节的互联网产品还未产生样本。互联网的特征在于高频、刚需、定制乃至所谓“痛点”，而地产业的核心以及盈利关键在于资本及其运作，两者相容性低，要混合甚至产生颠覆难度较大。大多开发商认为目前互联网只是辅助营销并提升产品质量(后期服务)的渠道和工具，属于锦上添花，并非创收和转型关键。

　　地产开发商：投资意愿无明显改善，互联网难触行业核心

　　尽管地产市场回暖持续半年有余，但开发商投资和开工意愿仍无显著改善。一般大型地产商投资和开工计划在年初制定后全年变动较少，中小型地产商相对灵活，但目前投资和开工意愿的提升仍面临若干障碍：1)地价有增无减，中央政府对地方政府出让土地也有明显管控;2)开发商盈利能力下降，对成本的承受能力变弱，曾经高价竞地的景象有些已经变成了流拍或数家企业联合拿地;3)这次楼市回暖更多源于改善型需求的释放，一线城市改善需求以二手房为主，回暖难以传递给开发商;二线城市改善型需求占比相对较少反弹速度慢，价格不如一线城市坚挺，并且追加投资不符合有能力的房企重返一线的战略;而三四线城市库存仍待长期消化，是众房企不敢轻易涉足的泥潭。大部分开发商表示，只有看到市场明显好转，即成交量和价都明显稳定回升后，才可能看到投资和开工计划加快，但目前开发商并不认为市场已经达到这种回暖状态。

　　互联网向地产的渗透目前难以触及核心，其它环节的互联网产品还未产生样本。目前地产界的互联网元素在金融、销售和服务三个环节都有，销售和服务相对丰富。金融主要是开发和销售环节的投融资，销售主要集中于二手房租售，服务则以家装和社区服务提升为主。

　　开发商认为，互联网的特征在于高频、刚需、定制乃至所谓“痛点”，核心以及盈利关键在于资本及其运作的房地产目前与互联网的相容性比较低，要混合甚至颠覆，难度较大。当前有公司将网络众筹、集资建房、乃至理财结合起来，一定程度上是在地产开发前端融进了互联网概念，虽仍在尝试阶段但值得继续观察。大多开发商认为目前互联网只是渠道和工具以辅助营销并提升产品质量(后期服务)。由于需求下行盈利下滑，开发商需要多在销售层面下功夫，因而会尝试借助互联网。但由于地产产品贵重且具有极强的非标准性，线下环节始终最重要，互联网无论是作为渠道还是作为后期服务升级，在开发商看来只能是锦上添花。

　　互联网在中介环节的渗透这两年精彩纷呈，虽然中介和开发商一致认为线上线下大融合是必然趋势，但传统中介和互联网平台谁能最终胜出目前还难下定论。

　　地产中介商：7月房价预计稳中有升，但成交量看法有分歧

　　6月成交量总体稳定，股市财富效应有所体现。6月房地产市场总体成交稳定，但少部分城市之前受330政策刺激爆发的改善型需求已有所回落。另外，中介和开发商反映近期从股市中撤资购房的顾客有所增加，很多前期的客源近期集中成交。这一方面显示股市的财富效应在楼市中体现，另一方面也显示楼市对近期震荡股市中的资金有一定吸收作用。

　　调研对象对7月成交量的预判出现分歧。大多数城市7、8月由于天气炎热并非传统旺季，加之330政策效力渐退且暂无刺激新政出台，部分中介和开发商预计7月成交量可能会小幅回落。与此同时，也有部分调研对象认为去年底至今楼市持续保持回升状态，利空消息少，向来买涨不买跌的市场的情绪能得到维持，并且最近股市回调迅速，7月地产成交量可能还会延续之前的逐步复苏态势。

　　但多数一二线城市库存量大，刚需处于透支状态，这一波地产行情以改善型需求释放为主。如果改善需求不能持续放量，那么楼市的反弹也就难以维持。根据中介和开发商目前的反馈，各城市改善型需求自年初以来的反弹速度和积压存量并不均一，总体上一线城市量大且反弹迅速，二线城市反弹较慢占比也较少。

　　前期成交均价上涨更多源于交易结构变化，后期价格大幅上涨和下跌的动力均不足。改善型需求的释放推高了高单价住宅在总成交中的占比，从而拉高了成交均价。中介反映，近来虽然有开发商和房东上调单价，但总体涨幅对成交均价的贡献并不如交易结构变化来得明显。至于对房价走势的判断，调研对象认为仍会保持稳中微涨的状态。开发商表示供需关系未到拐点“平价走量”的整体策略不会变化，中介则表示二手房东频繁跳价但实际市场并不买账只会导致更多的交易流产，成交周期因此拉长。