提要：统一城乡建设用地意味着什么?房地产税的全面推广何时开展，影响几何?十八届三中全会的改革决定出台，多为顶层设计，具体实施细则尚待出台，一切都还在路上。

统一城乡建设用地意味着什么?房地产税的全面推广何时开展，影响几何?十八届三中全会的改革决定出台，多为顶层设计，具体实施细则尚待出台，一切都还在路上。

圆桌1 建立城乡统一的建设用地市场

政府“征地”角色将逐渐退出舞台

河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰

农民的地无法直接到开发商手里，而是政府以较低的价格进行征收，然后卖给开发商，政府赚大钱。对农民来说，补偿很少，或者不到位，对市民来说，房价太高。原来集体土地无法卖给开发商，现在最起码有可能了。

建立统一的城乡建设用地市场，如何操作?李晓峰提出两个途径，一是农民直接把建设用地卖给开发商;二是农民自己直接开发房子，即所谓的“小产权房”，采用一定的方式赋予其合法的身份。这样一来，拆迁难题将逐步淡出人们视野。

农村土地流转探索早已开始

河南财经政法大学教授刘社

其实这种探索早已开始，如建设新型农村社区，合村并城(镇)、撤村并镇的安置房，一直在登记确权，承包的耕地也在确权，这就是在为土地流转和规模化经营做准备的。

楼房越盖越高，这就实现了土地集约化，以释放更多的宅基地，城市扩容的占地指标也相应地释放了。

集体土地入市需严控规划

郑州永威置业常务副总马水旺

集体土地上市买卖，中央会开口子，但必须符合规划，不可失控，若无序盖房，则市场就会乱，比如小产权房。规划是住宅的只能建住宅，如果用于建工厂或物流集散地，就不行。

符合规划就是要在土地利用总体规划和乡村建设规划等前提下，以及用途管制之下，才能入市交易。

大企业在大市场，小企业进小市场

河南盛润置业副总经理吴建军

首先土地供应会增加，对地价将有一定的抑制作用，为政府的行政干预退出留下了时间。

“肯定会有很多开发商拥向小城镇甚至农村，因为再大点的城市，土地供应很少，而一般小企业想拿地变得非常困难。”

他认为这样将带来一个结果，那就是大企业在主流市场，小企业和有长线考虑的企业将进入三线以下的城市市场，形成一个有序的市场结构。

圆桌2 加快房地产税立法并适时推进改革

房地产税也会转嫁到买房人身上

炒房客邢先生

邢先生是周口人，家境殷实，4年前来到郑州，专做商品房投资。2009年年底，他在郑州曼哈顿小区买了一套146平方米的商品房，总房款是80万元，合约每平方米将近6000元。今年上半年，他以每平方米一万元左右的价格出手。

“我所坚持的一个原则是买涨不买跌，虽说政府会通过税收手段对高房价进行调控，但从实际情况看，效果并不明显。比如对卖房人征收5.6%的营业税，最后还会转嫁给买房人，房地产税也一样。而且郑州正处于大发展时期，刚需人口数量庞大，地铁开通、城市扩容等因素都会为房价的上涨加码。”

迈出完善税法体系的重要一步

郑州税法专家王国娜

这次提的是房地产税，而不是房产税，说明意在完善税法体系。

中央把房产立法提上了日程，这意味着，在考虑国情与可行性的情况下，肯定要进行大量的数据调查和分析，征收对象是存量房还是增量房，方式是什么，以价格收还是以面积收。各地经济发展水平不一样，肯定不能一刀切。一次性全面铺开可能性不大，前提是先立法。

方向已定，将影响市场预期

河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰

现在的情况是流通环节的税多，持有环节的税没有。流通环节动不动?这要立法，先立法然后再铺开。不过，现在方方面面都不成熟，比如上海有自己的解释，重庆有自己的弄法，效果不明显。这说明地方不积极，无论是电子档案还是联网，地方政府都不想搞这个。

其实，“加快”两个字已经表明了中央的基本态度，只是现在正在紧锣密鼓的准备当中，这也会间接地影响市场的预期，迟早会对市场产生一个比较大的影响。

可作为土地财政退出的补充，不宜过早推广

河南盛润置业副总经理吴建军

房地产税应作为土地财政的“接班人”出现。

对房地产市场肯定会有影响，一旦大面积推广，房产持有人可能会将手上房产出售，价格也会优惠，将增量市场变成了存量市场，对新建住宅市场和政府的土地财政都是打击。

我觉得房地产税推行的合适时机，是当地的房产市场70%为存量市场，这时土地财政无法继续，房地产税作为一种补充推出。

房地产税是二手房市场的利好

21世纪不动产郑州区域执行总经理王川

这是一个渐进的过程，主要还是针对大量拥有房产的人，而目前绝大多数家庭都是拥有2～3套房产，对房产的入市量影响有限。

现在有个现象很有意思，在郑东新区，同样品质的小区，大面积房产反而比小面积的贵，要高出2000元～3000元，而在老城区，价格是反过来的。

这说明，在一些人出手小户型的同时，会再增持大户型房产满足改善性需求，而东区因为适宜居住，成为改善性需求的首选。

而房地产税一旦全面推开，将会带来两个结果，首先是房租的上涨，在没有出售的前提下，税款肯定会转嫁到租客身上，会加速房租的上涨。

其次是对户型结构的影响，未来的存量房市场价格上估计会是两头大中间小，小面积户型会成为刚需人群的选择，而三房以上的户型，会成为改善型需求者的选择，反而是中间户型很尴尬。