提要：上半年的市场销售数据显示，低价是旅游地产项目销售的“杀手锏”，但对很多开发周期长达十年甚至二十年的超大规模的旅游地产大盘来说，低价促销仍然只是治标不治本的办法。

上半年的市场销售数据显示，低价是旅游地产项目销售的“杀手锏”，但对很多开发周期长达十年甚至二十年的超大规模的旅游地产大盘来说，低价促销仍然只是治标不治本的办法。

一个大规模开发的旅游地产项目如果想在长达五年、十年甚至二十年内持续热销，需要具备什么要素？对很多地产商来说，暂时没有办法回答上述问题，因为在整个房地产业界，能够持续数年热销的项目不多。在有限的成功项目中，业内人士试图发掘出一些有可能指导其他地产项目热销的“成功基因”。

观点一：旅居合一才是趋势

碧桂园也许是内地最早一批进军旅游地产的 “吃螃蟹的人”。据碧桂园内部的观点，其1992年开发的第一个房地产项目——顺德碧桂园就是一个泛旅游地产项目。

碧桂园集团战略发展部总经理助理王昊告诉《每日经济新闻》记者，顺德碧桂园的第一批客户就是来粤度假的香港客人。最开始的时候，这些香港客人也只是每周五前来度假，周日晚或周一再返回香港。但是，随后碧桂园不断增加配套生活设施，配备了五星级酒店、小型的社区医院以及面向外籍人士的优质学校，最终演变成为一个小的社区。顺德碧桂园也从最初的带有旅游性质的房地产项目，演变成吸引广州、佛山等地购房者入住的大型生活社区。

顺德碧桂园的开发模式被借鉴到了旗下其他旅游地产项目上。王昊说，碧桂园开发的旅游地产项目多少都有当年顺德碧桂园的影子。购房者最初可能是冲着旅游景观去的，但随着整个项目逐步演变成为城市化的新城镇，吸引到了周边地区的刚性需求购房者。像惠州的十里银滩项目面向的就是深圳地区的刚性需求购房人群。

事实上，除了碧桂园外，其他开发商也开始以旅居合一的产品打动旅游地产市场。

世茂房地产是国内最早提出旅游地产“旅居”概念的开发商。世茂集团助理总裁兼营销中心总经理蔡雪梅说，以前购房者在购买旅游地产项目时会有一个无人能解答的“天问”：旅游度假为什么一定要买房？难道喝牛奶就必须买头牛？这个问题在项目的旅游和居住双重功能实现后，不再成为问题。旅游地产的购买者不但可以将旅游地产项目作为度假用房，也可以用来长期居住。

同样接受旅游和度假合一概念的还有龙湖，其在烟台开发的葡醍海湾就兼有旅游和度假双重概念。根据介绍，这一项目去年在烟台市场的份额占到了20%以上。

观点二：应仍以旅游为主

虽然旅居合一的双重概念被一部分开发商所接受，但仍然有很多的业内人士认为，旅游地产仍然应偏重于旅游，如果既满足旅游又能够居住就不是真正意义上的旅游地产产品了。

正略钧策合伙人、副总裁薛迥文是这一观点的代表。他认为，旅游和居住兼得的产品在整个市场上还是少数，是偏小众化的产品。旅游地产的常规产品，仍然针对的是“5+2”（5天工作，2天休息），或者是“11+1”（11个月不使用，仅一个月入住）。它首先吸引人的是非常秀丽的自然风景，功能配套也是为了满足人们对旅游度假的需要，而不是用来满足生活的必须。

他说，即使是为养老而购买旅游地产，也不必在周边配备专门的医院。购房者大多数时间并不会在此居住，旅游地产只是提供一种生活方式。

事实上，持有这样一些观点的业内人士并不在少数。此前华侨城、雅居乐等开发的旅游地产项目，配套就更多偏重于旅游休闲功能而不是居住，且这些房地产项目同样有非常不错的销售业绩。

共识：加强配套必不可缺

虽然业内对旅游地产的主流发展方向尚有争议，但争论的双方都认同，如果要想让旅游地产获得中长期的成功，不断地完善配套设施非常必要。

薛迥文说，旅游地产的配套将是决定其成败的关键因素。一个成功的旅游地产项目，不仅要能提供给购房者更多的休闲服务，还要有超越普通住宅楼的物业管理服务，甚至可以达到星级酒店的水平。

事实上，目前已有一些开发商涉足提升旅游地产的物业服务。比如世茂股份和公寓服务运营商优帕克（Yopark）公司签约，由后者提供类似酒店的物业管理服务。同样，龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)的旅游地产项目也提供了适合旅游度假的物业服务。

除了物业服务外，三甲医院、酒店、优质的重点学校、星级酒店、写字楼、高端的会展中心、游乐场、主题公园等越来越多的旅游地产配套设施不断地被开发商投入到旅游地产项目中。

开发商对旅游地产项目的配套投入多少，成为衡量其价值的一个重要因素。薛迥文说，在其他条件相同的情况下，配套更多的旅游地产项目，购买价值也就更高。

《每日经济新闻》记者整理发现，目前造成的滞销楼盘其共同特点是配套稀少，景观资源欠缺。根据项目的特点大量增加配套，也许将给旅游地产的开发商带来“一线曙光”。